Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик не ставит дом на кадастровый учет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 16 214-ФЗ, регулирующая отношения застройщика и дольщика в процессе долевого строительства, включает в себя положение, обязывающее застройщика ставить дом на кадастровый учёт в соответствии с нормами 218-ФЗ.
Как поставить дом на учет?
Если выяснилось, что дома нет на учете, то жильцам нужно самостоятельно обращаться сначала в муниципалитет, а если дело там не решится, то писать заявление в прокуратуру.
В первом случае порядок действий таков:
- Подать заявление в муниципалитет, который выдавал разрешение на строительство вашего дома.
- Дождаться ответа и дальше действовать по обстоятельствам.
Единой формы такого обращения нет, в письме нужно указать только такую информацию:
- Название строительной компании, ее физический и юридический адрес.
- Адрес дома, дата ввода в эксплуатацию.
- Просьба поставить на учет дом в кадастре.
- Дата и подпись, контактные данные.
Отправляйте в мэрию 2 письма, один экземпляр, с подписью и печатью о том, что обращение принято, оставляйте себе. Это нужно как подтверждение того, что обращение в муниципалитет было.
Сроки рассмотрения обращения – один месяц, отсчет начинается с даты регистрации входящего обращения.
Через 30 дней на почту должно прийти письмо, в котором указано, что:
- Дом поставлен на учет в Кадастровой палате.
- Дом не могут поставить на учет, и указано по какой причине.
Отказать могут законно. Например, если не хватает каких-то документов: нет технического паспорта, свидетельства о вводе дома в эксплуатацию.
Как поставить новостройку на кадастровый учёт
В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поставить отдельную квартиру на кадастровый учёт без регистрации всего дома невозможно.
В соответствии со ст. 15 «О гос. регистрации недвижимости», в случае если застройщик не регистрирует дом в Росреестре и сознательно уклоняется от государственной регистрации прав собственности, по требованию второй стороны регистрация происходит по решению суда в принудительном порядке. После вступления решения суда в законную силу регистрация проводится по требованию судебного пристава-исполнителя.
После постановки дома на учёт каждому жилому помещению автоматически присваивается свой номер. Собственник каждой квартиры должен собрать пакет документов (договор долевого строительства, акт приёмки-передачи квартиры), заплатить предусмотренную законом госпошлину и подать заявление через МФЦ или непосредственно в отделение Росреестра. Не позднее чем через 18 календарных дней можно рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на жилое помещение.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Что такое кадастровый учет строения
Постановка дома на кадастровый учет неразрывно связана с двумя понятиями. Это сам учет и регистрация собственности. Первое действие выражается во внесении сведений в ЕГРН. Второе – в том, что объект недвижимости учитывается. Ему придаются характеристики, позволяющие его идентифицировать среди другой недвижимости. В частности:
- наименование;
- месторасположение;
- назначение;
- этажность;
- план (ситуационный);
- кадастровый идентификатор.
Регистрационная процедура означает фактическое признание права собственности на строение.
Только на кадастр ставится недвижимость, если человек изменил характеристики строения, которое располагается на участке земли. Если к учету прибавляется и регистрация прав, то это происходит в случаях:
- выстроен на земельном участке частный дом;
- образован путем деления земельного надела;
- снесен, но при условии, что ранее он был зарегистрирован в ЕГРН.
Если характеристики частного дома не были изменены, но, например, недвижимость была подарена другому человеку, нужна регистрация перехода права собственности.
💁 Отсутствие привязки между домом и землей. Последствия
Ситуацию, когда дом не отображается на публичной кадастровой карте, можно назвать отсутствием привязки между землей и домом. То есть оба объекта (участок и дом) существуют и зарегистрированы, но связи между ними как бы нет. К примеру, если взять выписку на дом, то там не будет сведений о земельном участке – и наоборот.
На чем может отразиться отсутствие привязки дома к участку:
- невозможно присвоить дому почтовый адрес;
- проблемы при продаже, когда потенциальный покупатель по публичной кадастровой карте увидит участок, но не увидит дома – и откажется от сделки, если есть менее проблемный вариант;
- не получится использовать такой объект недвижимости в качестве залога при оформлении крупного банковского кредита – например, ипотеки для покупки городского жилья;
- если земельный участок в аренде, и вы хотите выкупить его у местной администрации, или наоборот – хотите взять его в аренду, то потребуется привязка дома к участку;
- возможны проблемы со страховой компанией при наступлении страхового случая – страховщик может попытаться доказать, что дома якобы не было на участке, он был где-то в другом месте и т. п.
И помните самое главное: если участок отмежеван, а дом привязан к участку, то у дома в выписке ЕГРН появляются сведения о земельном участке, а у земельного участка в выписке ЕГРН появляются сведения о доме. Соответственно, заказав даже одну из выписок, вы сможете увидеть информацию об участке/доме. Это – признак того, что все зарегистрировано так, как нужно.
Обязан ли застройщик ставить квартиры на кадастровый учет
Стоит заметить, что законом предусмотрено то, что застройщик должен зарегистрировать общедомовую собственность. Обязанности по регистрации отдельных квартир могут быть предусмотрены договором долевого строительства, или договором купли-продажи. Если такой пункт в вашем соглашении отсутствует, то регистрировать квартиру в кадастре придётся самостоятельно.
Если в вашем договоре присутствует такой пункт, как представление застройщиком кадастровых документов и проведение регистрации, то не стоит принимать квартиру без таких документов. Когда речь идёт о долевом строительстве, будущие собственники стараются следить за судьбой постройки и стремятся, как можно скорее, вступить в права на владение недвижимостью. Здесь и совершается порой основная ошибка. Дело в том, что подписав акт приёма недвижимости сразу после ввода постройки в эксплуатацию, дольщик автоматически становится собственником, и если отдельная квартира не прошли регистрацию в кадастре, то все хлопоты ложатся на плечи новых хозяев.
Как заказать технический план
Для получения технического плана необходимо быть собственником объекта недвижимости и иметь несколько документов:
- Выписка из ЕГРН (ЕГРП) или любой правоустанавливающий документ на участок под домом (свидетельство о собственности договор купли-продажи);
- разрешение на строительство для объектов ИЖС и ЛПХ, построенных до 2019 года (при наличии);
- уведомление о планируемом строительстве для садовых, дачных домов и домов на землях ИЖС и ЛПХ, построенных после 2019 года (при наличии).
Услуги профессионалов по постановке квартиры на кадастровый учет
Компания «Бизнес Недвижимость» специализируется в вопросах недвижимости и отлично знакома с требованиями в этой сфере. Наши сотрудники регулярно отслеживают изменения в федеральной и региональной нормативной базе, имеют постоянную практику по вопросам постановки квартир и иной недвижимости на кадастровый учет, наработали полезные деловые контакты с уполномоченными государственными органами.
Сложность и неоднозначность трактовки законов, частое внесение в них поправок, нехватка времени на подготовку документов — все это говорит не в пользу самостоятельного проведения ответственных процедур.
Для беспроблемной и оперативной постановки квартиры на кадастровый учет обращайтесь в опытную компанию «Бизнес Недвижимость»!
28.06.2017
Сразу отметим, что в данное время самостоятельно поставить квартиру на кадастровый учет невозможно. С 1 января 2017 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», запрещающий ставить отдельную квартиру на кадастровый учет в том случае, если сам дом на учете не стоит.
Все дома, которые были построены и введены в эксплуатацию до 2012 года, были учтены в БТИ, и сведения по ним переданы в Кадастровую палату как по ранее учтенным.
С принятием закона о кадастре для всех новостроек, построенных до 2012 года, предусмотрена обязательная постановка дома на кадастровый учет одновременно со всеми помещениями (квартирами, которые в нем расположены). Если застройщик ставит дом на кадастровый учет, то он обязательно делает это со всеми квартирами. Случаи, чтобы 1–2 квартиры были упущены, встречаются крайне редко (чаще всего по вине сотрудников, заносящих сведения в базу данных).
Когда застройщик не ставит дом на кадастровый учет
Есть случаи, когда застройщики не хотят тратить время и деньги на постановку дома на кадастровый учет. Как правило, это неблагонадежные компании, не стремящиеся довести процесс строительства до конца.
Дольщики, приобретающие квартиры на этапе строительства, не имеют гарантии, что застройщик выполнит все свои обязательства в полной мере, в том числе поставит дом на учет в Кадастровой палате. Это является одним из подводных камней подобного приобретения.
На практике такая ситуация возникает чаще всего при смене застройщика. Инициатор проекта обанкротился, образовался долгострой, и местная администрация во избежание скандала привлекает другую компанию. Интересы дольщиков защищены, вот только новый застройщик получает крайне малый доход от оставшихся нераспроданных квартир.
Таким образом, заинтересованность компании минимальна и нести дополнительные затраты она не желает. Поэтому дом и оказывается не поставленным на кадастровый учет. В результате владельцы квартир не могут зарегистрировать свои права собственности.
Порядок постановки многоквартирного дома на кадастровый учет
Срок постановки на кадастровый учет многоквартирного дома одинаковы при обращении в любую уполномоченную организацию. Законом предусмотрены 10 дней рассмотрения с дня получения заявления от владельца объекта или доверенного лица. Отследить этап рассмотрения и работы можно на Едином портале Госуслуги. Сайт располагает всей информацией. Также посетив сайт, предварительно можно скачать бланки и ознакомится с процедурой.
На основании работы Росреестра выдается технический паспорт, а каждой квартире многоквартирного дома присваивается номер. Первое, что стоит узнать гражданину при оформлении пакета документов для приобретения жилплощади в новостройке – это факт присвоения кадастрового номера. Данные можно найти на официальном сайте Росреестра. Для этого нужно знать комбинацию цифр – номер свидетельства о праве собственности.
Придомовая территория – ставить или нет
Некоторых дольщиков волнует вопрос, нужно ли, после того как дом построен и квартиры переданы в их пользование, ставить на учет придомовую территорию или это забота застройщика. Под придомовой территорией в данном случае понимается участок, который относится к новостройке со всеми объектами благоустройства – стоянками, пешеходными дорожками, детскими и физкультурыми площадками и т.д. По словам Олега Куринного, необходимости новоселам заниматься подобной процедурой нет, потому что кадастровый номер присваивается участку при получении разрешения на строительство. Это касается территорий, сформированных после 2005 года, именно тогда начал действовать Жилищный кодекс РФ. Таким образом, по закону территория, расположенная под домом становится общей собственностью новых жильцов автоматически и бесплатно. Никакие документы, подтверждающие это, не требуются. В том случае, когда придомовой участок был сформирован до начала действия кодекса, есть смысл ставить его на ГКУ, если в дальнейшем планируется оформление его в собственность. Александр Зубец считает, что данный вопрос стал особенно актуален с начала действия программы сноса пятиэтажек. Ведь собственники «хрущевок» при расселении имеют право выбрать денежную компенсацию, которая учитывает не только рыночную стоимость квартиры, но и долю в праве на земельный участок придомовой территории (только в том случае, когда она оформлена в собственность). Поэтому, если вас как-то касается данный вопрос, то лучше не затягивать с постановкой объекта на учет. Тем более, что сделать это достаточно просто: после положительного решения на общем собрании владельцев жилья, необходимо подать заявление на ГКУ. Далее органы власти сформируют земельный участок и поставят его на государственный учет.
Если технического плана нет ? его нужно изготовить. Основанием для его составления является технический паспорт. На составление каждого из этих документов требуется не менее месяца. Однако гораздо чаще бывают ситуации, когда технические документы не соответствуют реальности, например, в квартире была произведена перепланировка: тогда без узаконения перепланировки действительный техпаспорт вы не получите, а значит, и на кадастровый учет поставить квартиру не сможете.
Постановка недвижимости на кадастровый учет абсолютно не волнует 90% населения. Вы можете спокойно жить в своей квартире или доме, ничего не зная о кадастре, техническом плане и прочих вещах, но если вам понадобится ее продать ? вы узнаете о существовании документа, без которого это сделать попросту невозможно. Этот документ ? кадастровый паспорт.