Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки в Екатеринбурге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рефинансирование ипотеки имеет множество плюсов – возможность снижения процентной ставки и общей переплаты, удастся увеличить срок кредитования и уменьшить финансовую нагрузку (снизится размер ежемесячных выплат), два и более открытых кредита можно объединить в один.
Особенности рефинансирования ипотеки в другом банке
Перед обращением в банк следует знать и некоторые особенности:
- изменится программа страхования, она может быть невыгодной для клиента;
- необходимо оплачивать услуги по подготовке документов для перерегистрации;
- в новом соглашении могут быть установлены штрафы за досрочное погашение;
- процедура переоформления занимает несколько месяцев.
Подать заявку на рефинансирование ипотеки в Екатеринбурге целесообразно при снижении процентной ставки минимум на 1–2%, а выплаты по задолженности планируются еще не менее 1 года. В остальных случаях затраты на переоформление документов и новой страховки могут перекрыть выгоду от сниженной процентной ставки в стороннем банке.
Чем рефинансирование кредита отличается от реструктуризации?
Заемщики часто путают два этих понятия. Рефинансирование происходит по инициативе клиента банка в случае, если он нашел более выгодные условия кредитования. Рефинансирование не влияет на кредитную историю.
К реструктуризации банк прибегает по просьбе заемщика, когда он по той или иной причине не может совершать регулярные выплаты по кредиту. Реструктуризация негативно сказывается на кредитной истории, и в будущем, если заемщик решит взять кредит, ему придется доказывать банку свою платежеспособность.
Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Что делать в таком случае?
Банк может отказать в рефинансировании в тех же случаях, что и при оформлении обычной ипотеки. Рассмотрим наиболее частые причины:
-
Отрицательная кредитная история
Первое, на что обращают внимание банковские работники при оформлении ипотеки – это кредитная история. Наличие просрочек и неоплаченных задолженностей по кредитам (особенности по ипотеке, которую вы планируете рефинансировать) может стать веским основанием для того, чтобы отклонить заявку на перекредитование;
-
Недостаточный уровень доходов
При принятии решения о возможности выдачи нового кредита банки всегда анализируют доходы и расходы потенциального клиента. Во внимание принимается не только уровень заработной платы, но и наличие у заемщика потребительских кредитов и других финансовых обязательств (например, обязанности платить алименты или содержать иждивенцев).
Если банк посчитает, что заемщик не сможет обслуживать ипотеку, с большой долей вероятности последует отказ. Для того, чтобы избежать необоснованных решений, следует предоставить в банк максимальное количество информации о своих доходах (в частности, для этих целей вполне подойдет справка о доходах, которую можно получить у работодателя);
-
Незаконные перепланировки в квартире
При рефинансировании ипотеки квартира переходит в залог к новому банку и является гарантией того, что кредит будет выплачен. По этой причине кредитная организация заинтересована в том, чтобы недвижимость не имела незаконных перепланировок, которые могут отразиться на стоимости жилья.
Справка от предыдущего банка
И теперь самое главное! Как только для вас закончилась процедура оформления рефинансирования ипотеки с новым банком, обязательно запросите в предыдущем банке справку о закрытии в нем ипотечного кредита.
По умолчанию банк не обязан предлагать и выдавать такие документы, но по вашему требованию банк обязан предоставить справку об отсутствии задолженности по ипотеке, либо предоставить информацию о непогашенном остатке.
В этом случае вы будете знать, что при рефинансировании долг по ипотеке в предыдущем банке был закрыт полностью. А так же, вы будете спокойны, что в будущем у вас не будет неожиданных неприятных «сюрпризов», в случае каких-либо ошибок оформления, расчетов и платежей, и как следствие, накопленных пеней и процентов в случае возможного непогашенного остатка по кредиту.
Требования к заемщикам и кредитам
Чтобы получить право на перекредитование ипотеки, вы должны отвечать следующим требованиям:
- быть старше 18-21 года к моменту предоставления кредита;
- быть не старше 65-75 лет к моменту возврата займа, поскольку срок выплаты должен приходиться на период трудоспособности заемщика;
- иметь рабочий стаж не меньше 6 месяцев (на актуальном месте работы) и не меньше года общего стажа рабочей деятельности за последние 5 лет (условия могут отличаться в разных организациях).
Рефинансируемая ипотека также должна соответствовать определенным критериям:
- отсутствуют просроченные задолженности;
- последние несколько месяцев выплаты были своевременными;
- соответствие срока действия кредита условиям банка;
- соответствие приемлемому для банка периоду окончания срока действия;
- кредит не подвергался реструктуризации за весь период его действия.
Условия и состав пакета необходимых документов может разниться в зависимости от условий, выдвигаемых выбранной вами финансовой организацией.
В чем минус рефинансирования?
Основным минусом рефинансирования можно считать процедуру перекредитования, когда клиенту приходится заново собирать весь пакет документов, а также оплачивать экспертизу, страховку, регистрацию прав недвижимости и нести прочие расходы. Существуют также ситуации, когда перекредитование просто невыгодно:
-
новая ставка ниже старой менее чем на 2%;
-
прошло более половины срока по ипотеке, а значит клиент выплатил практически все проценты и у него остался только основной долг.
Потребность в рефинансировании возникает чаще у тех клиентов банков, у которых произошло снижение дохода, а значит возросла кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж забирает более половины от семейного бюджета, а для полного погашения долга еще многие годы. В таких ситуациях люди пытаются договориться со своим банком о реструктуризации или рефинансировать кредиты в других банках, на более выгодных условиях. В этом случае можно отметить следующие минусы:
-
после рассмотрения заявления банком выдвигаются индивидуальные условия, которые могут ухудшиться (ставка значительно повышается, срок меньше, есть комиссии);
-
заявку могут рассматривать долго, что повышает вероятность просрочки платежа по действующему кредиту;
-
потребуется заново собирать весь пакет документов на заемщика и залог, оплачивать экспертизы и прочие сборы.
Существуют разные способы перекредитования и реструктуризации кредита, в этом существенный плюс этих программ. Главное, найти подходящий банк, внимательно ознакомиться с условиями и совместно со специалистом провести расчеты, анализируя выгоду. Рефинансирование — это заново полученные деньги на ипотеку. Только теперь они уходят для кредитования в другую кредитную организацию.
К минусам стоит также отнести то, что в рефинансировании финансовые учреждения могут отказать. Причинами такого отказа часто служат:
-
клиент повторно обращается для изменения условий кредитования;
-
начались просрочки в платежах не только по ипотеке, но и по коммунальным квитанциям, алиментам;
-
снизилась стоимость квартиры, а значит банку невыгоден такой залог;
-
в квартире проведена неузаконенная перепланировка.
Финансовое учреждение делает запросы в НБКИ и видит не только частоту погашения займа, соблюдение сроков и сумм, но и отказы по заявкам, запросы на рефинансирование. Если клиент уже получал рефинансирование, то ему неохотно пойдут навстречу.
Почему рефинансирование ипотеки может оказаться невыгодным
По ряду причин рефинансирование ипотеки может оказаться невыгодным даже тогда, когда новая ставка будет ниже предыдущей. Например, если страховка на ипотеку была оформлена давно, то цены на нее сейчас могут оказаться выше: при повышении возраста или ухудшении состояния здоровья стоимость страхования увеличивается.
Также рефинансирование может оказаться невыгодным, если человеку удалось получить ипотеку как зарплатнику или по льготной программе, например, как молодая семья.
Кроме того, стоит изучить договор, который был оформлен на ипотеку. Для защиты от рефинансирования банки могут прописать в документе высокую комиссию за досрочное погашение кредита: при переоформлении клиенту придется заплатить эту сумму, так как старая ипотека будет считаться заранее закрытой.
«Плюсы рефинансирования нужно просчитывать. Оно будет выгодно не каждому клиенту, а для некоторых понесет еще и дополнительные затраты. По сути, это такая же сделка, кредит открывается заново, и проценты отсчитываются с нуля. Возьмем для примера ситуацию, когда человек платил по кредиту несколько лет: у него процент по распределению ежемесячного платежа на тело кредита и на погашение потихоньку увеличивается в тело кредита. Кредит начинает закрываться чуть больше. При рефинансировании самые большие выплаты опять будут уходить на проценты. И человек на рефинансировании попросту теряет деньги», — поясняет Оксана Туманова.
Чтобы понять, выгодно ли рефинансирование ипотеки, необходимо рассчитать и отметить: на сколько уменьшилась сумма кредита, сколько было выплачено, сколько составили дополнительные расходы по сделке и какие расходы будут по новому кредиту.
Условия рефинансирование кредита в банка Екатеринбурга в 2023 году
Хорошей особенностью этого банка, является и то, что для оформления от вас не потребуется залог либо поручительство. Ведь это лишняя «морока» для заемщика. Такой кредит дается на срок, около шести лет, но не более одного миллиона рублей. Требования также достаточно простые:
- возраст от двадцати одного до семидесяти лет;
- доход заемщика должен быть не меньше десяти тысяч рублей;
- стаж не менее одного года.
Однако, банк, к такого рода кредитам, диктует определенные условия:
- Кредит оформлен в национальной валюте;
- Без просрочки;
- Если раннее клиент не оформлял реструктуризацию.
- До окончания срока действия вашей кредитки должен быть более трех месяцев.
Решение банка принимается не долго, от двух до пяти дней. В результате вы получите:
- Низкий процент по кредиту.
- Большой лимит займа.
- Ни каких комиссий и страховок!
Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки
|
На заемщика/поручителей |
– паспорт – СНИЛС и ИНН – военный билет для мужчин младше 27 лет – подтверждение занятости (заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор, электронная выписка из ПФР вместе с 2-НДФЛ) |
|
По рефинансируемому кредиту |
– кредитный договор – график платежей – справка или выписка по рефинансируемому кредиту – справка об остатке ссудной задолженности по рефинансируемому кредиту с начисленными процентами – справка о наличии/отсутствии текущей просроченной задолженности и просроченной задолженности в течение последних 12 месяцев |
|
По объекту недвижимости |
– договор купли-продажи (уступки прав требования при ДДУ) – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – отчет об оценке квартиры – технический паспорт/поэтажный план и экспликация жилого помещения из БТИ (для частного дома, либо квартиры с неузаконенной перепланировкой) – подтверждение оплаты квартиры (выписка со счета, расписка) |
|
Прочие |
– заявление на рефинансирование – анкета страхования – справка о реквизитах (при рефинансировании в другом банке) – брачный договор и нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на передачу недвижимости в залог – разрешение органов опеки и попечительства (если недвижимость приобреталась за счет средств материнского капитала) |
Какие расходы могут быть при рефинансировании
Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.
Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:
|
Расходы |
Примерная стоимость |
|
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога |
7 000–30 000 руб. за год |
|
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца) |
+ 1-2% |
|
Оценка стоимости недвижимости |
2 000–7 500 руб. |
|
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре |
2 000 руб. |
|
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре |
1 000 руб. |
|
Выписка из ЕГРН |
350–870 руб. |
Рефинансирование военной ипотеки
Военная ипотека – это программа жилищного кредитования для военных, по которой платежи полностью или частично погашаются Минобороной России по накопительной ипотечной системе (НИС). Процентные ставки по военной ипотеке ниже. Так в 2013-2014 г. ставка составляла 13-15%, в 2019 г. снизились до 8,8-9%.
Из-за экономического кризиса, государственной помощи по накопительной ипотечной системе Минобороны РФ стало не хватать для погашения ежемесячных платежей. Военное ведомство почти не проводило индексацию, поэтому служащее ощутили сильное кредитное давление. В 2018 г. ежегодная государственная поддержка НИС для служащего военных сил составила 268 466,5 руб. Сумма индексируется на 7%, но не покрывает инфляцию. В результате заемщикам приходится доплачивать собственные средства. Выход – программы рефинансирования банков, предлагающих меньшую процентную ставку. Постепенное погашение займа, с помощью государства – это долгий, но уверенный путь к материальному благополучию семьи.
Банки, обслуживающие военнослужащих, – это кредитные учреждения, имеющие совместный капитал с государством. Они разрабатывают выгодные условия и ставки рефинансирования военной ипотеки. Исходя из опыта многих военнослужащих перекредитование выгодно, если разница в процентной ставке составляет более 2%. Например, банк «Открытие» оформляет военную ипотеку на сумму до 2,71 млн. руб. на срок от 1 до 25 лет, под 8,8% годовых.
Военные, уволенные в запас по собственному желанию, не получают государственную помощьНИС. Для этой категории военных рефинансирование поможет выплатить долг перед банком.
На сайте любого банка, обслуживающего участников НИС, есть калькулятор рефинансирования военной ипотеки. Калькулятор сравнивает два разных кредита и показывает:
- графики платежей и полного погашения займа
- насколько изменится срок погашения долга после рефинансирования
- размер оставшегося долга
- какая сумма останется на накопительном счету.
Этапы рефинансирования военной ипотеки:
- Получение одобрения на проведение рефинансирования в выбранном банке.
- Согласование нового кредита в Росвоенипотеке, контролирующей расход государственных средств.
- Установление льготного периода, когда заемщик не платит проценты по кредиту.
- Расчёт суммы израсходованных денежных средств из НИС.
- Определение размера погашения долга из личных средств военнослужащего.
- Получение письменного одобрения Росвоенипотеки и предоставление его в новый банк.
- Заключение нового договор ипотеки. При обращении в Росвоенипотеку понадобятся документы:
- военный билет или гражданский паспорт служащего;
- заверенные копии предыдущего и нового кредитного договора;
- составленный заемщиком план погашения займа;
- справка об открытии и реквизиты счета, на который будут переведены средства;
-
справка о доходах за последние три месяца.
Банки отказывают в ипотеке если:
-
до полного погашения долга служащий будет старше 50 лет.
-
заемщик недавно уволился из рядов Российской армии по собственному желанию,
-
остаток долга составляет менее 400000 или более 2,4 млн. Рублей,
-
заемщик предоставил неполную или недостоверную информацию о своей платежеспособности,
-
служащий является участником НИС менее трех лет,
-
проблемная кредитная история,
-
просроченные платежи.
Оформление участника НИС может длиться до 9 месяцев. За это время истекает срок подачи документов для рефинансирования военной ипотеки. Только некоторые кредитные учреждений готовы принимать электронный вариант документа.
Условия рефинансирования часто меняются. Заемщику приходится ждать вступления в силу новых правил, чтобы провести операцию в наиболее благоприятный момент.
Если для простых граждан, страхование купленной недвижимости проводится по желанию, то военная ипотека предусматривает обязательное страхование не только покупаемой квартиры, но жизни и здоровья заемщика. Условия такой страховки регулируются государством.
Какие банки выдают льготный кредит на жилье
Интересно, что не все банки могут предлагать клиентам программы льготного кредитования, а только те, которые получили разрешение от Министерства финансов. И таковых на данный момент 47. Каждая из организаций получает определенную сумму средств, которую может потратить на рефинансирование ипотеки.
Рассмотрим подробнее, какие банки выдают льготные кредиты с процентной ставкой 6% годовых для семей, в которых есть дети.
| Кредитная организация | Лимит на субсидирование ипотечных займов, млн. рублей |
|---|---|
| АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» | 320 |
| ПАО «Дальневосточный банк» | 3095 |
| ПАО «Актив Банк» | 3202 |
| ПАО «Российский Национальный коммерческий Банк» | 3202 |
| ПАО «Банк Уралсиб» | 4717 |
| АО «Банк ДельтаКредит» | 8062 |
| ПАО «Совкомбанк» | 8538 |
| АО «Райффайзенбанк» | 12807 |
| ПАО Банк «Открытие» | 14578 |
| АО «Газпромбанк» | 22006 |
| ПАО «Банк ВТБ» | 106 726 |
| ПАО «Сбербанк России» | 171 205 |
Как выбрать лучшие условия рефинансирования
При оформлении потребительского перекредитования ипотечного займа рекомендуется обращать внимание на следующие характеристики нового договора:
- Процентная ставка. Один из ключевых критериев выбора. Рекомендуется остановиться на предложении, по которому процент будет отличаться на 1-2% годовых или больше.
- Требования банка. Если клиент не соответствует базовым требованиям кредитора, заявку отклонят. Это негативно скажется на кредитной истории.
- Дополнительная страховка. Страхование связано с дополнительными расходами, без него договор рефинансирования ипотеки не одобрят. Можно выбрать тот же банк для повторного заключения договора со старой страховкой.
- Документы. Некоторые банки одобряют перекредитование ипотеки по двум документам. Клиенту не понадобится повторно собирать справки.
- Дополнительные бонусы. Часто заемщики подпадают под программы с господдержкой на покупку жилья, но по существующему кредитному договору нельзя изменить условия. С господдержкой работают Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ и другие крупные организации.
Какой кредит подлежит рефинансированию
Помимо требований к заемщику, законодательно закреплены параметры рефинансируемой ипотеки:
- Целевое назначение ссуды – покупка жилья на первичном рынке. Это может быть квартира или дом с земельным участком, возводимый застройщиком.
- Рефинансировать по условиям программы возможно ссуду, полученную не раньше, если второй по счету ребенок появится на свет в период 01.07.2023 – 31.12.2023, то период для оформления льготной ипотеки продлевается до 01.03.2023.
- Покупка осуществлялась по договору долевого участия или по ДКП, заключенного с юридическим лицом. Исключение делается только для жителей ДФО – сделка может быть совершена как с физическим, так и с юридическим лицом.
- Стоимость недвижимости составляет не менее 80% от суммы ипотеки.
- В рамках программы перекредитования можно получить до 12 000 000 жителям Москвы, СПБ и соответствующих областей, 6 000 000 для остальных субъектов.
- Если новая ссуда направлена на погашение ранее рефинансируемого кредита, то дата его получения может быть любой. Согласно условиям предоставления субсидии, возможно перекредитование ссуд, по которым вносились любые изменения в кредитный договор, кроме целевого использования.
Выгодна ли процедура рефинансирования для банка или нет, будет зависеть от конкретных условий предыдущей и последующей сделки между кредитором и должником.
Банк идет на такую процедуру добровольно, без принуждения со стороны государства, поэтому можно предположить, что для кредитных организаций она не приводит к каким-либо убыткам.
Преимуществами рефинансирования для банка являются следующее:
| Увеличение количества клиентов банка при открытии нового кредита для заемщиков других банков | Учреждение может использовать тяжелые жизненные обстоятельства, в которые попал заемщик в своих целях, предлагая ему условия, выгодные для банка |
| Сохранение своих заемщиков при заключении рефинансирования с ними | При этом процедура более быстрая и упрощенная, поскольку у банка уже имеются все данные о заемщике |