Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование субаренды нежилых помещений с ДГИ г. Москвы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Условия субаренды имущества у муниципальных органов
В соответствии с действующим законодательством, нет ограничивающего списка имущества, которое может быть сдано по договору аренды муниципальными органами.
С практической точки зрения в России, зачастую сдается такое муниципальное имущество:
- объекты недвижимого имущества, которые принадлежат муниципалитету, включая нежилые помещения, сооружения и участки земли. Кроме того, могут быть арендованы части водоохранной береговой линии водоемов либо земельных участков, обладающих особенным статусом. В отдельных ситуациях, в отношении некоторых видов имущества муниципальных образований обязательным условием их предоставления являются конкурсные торги;
- разнообразное имущество, которое принадлежит муниципальным учреждениям на правах оперативного управления или хозяйственного ведения, например, автотранспортные средства или производственное оборудование.
Главным образом, сдаются в субаренду имущество, предназначенное для ведения коммерческой деятельности малыми или средними организациями недвижимого имущества, принадлежащие муниципальным образованиям. К примеру, складские помещения, торговые площади в ТРЦ либо земли, выделяемые для ведения фермерского хозяйства.
Порядок рассмотрения заявок на участие в торгах
Вскрытие конвертов с заявками и доступ к поданным заявкам в электронном виде осуществляется комиссией публично в день, время и в месте, указанные в извещении о проведении торгов. Данное мероприятие осуществляется единовременно в отношении всех поступивших.
Срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе не может превышать 20 дней с даты вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе.
Срок рассмотрения заявок на участие в аукционе не может превышать 10 дней с даты окончания срока подачи заявок. На основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсной, аукционной комиссией принимается решение о допуске заявителя к участию в конкурсе и о признании заявителя участником конкурса или об отказе в допуске заявителя к участию в конкурсе.
Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.
Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.
Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:
- имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
- которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
- занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
- которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
- выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).
Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.
Экономичность
Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.
Порядок работ
Порядок и условия проведения работ по согласованию субаренды в ДГИ всегда формируются индивидуально, исходя из характеристик объекта, условий и задач, стоящих перед специалистами, срочности исполнения работ и пр.
Стоимость
Стоимость работ по согласованию субаренды с ДГИ зависит от характеристик объекта, задач, объема и состава необходимых работ.
Для определения состава и стоимости работ нам необходимо предоставить сведения об объекте и задачах, стоящих перед специалистами.
Сдача в аренду без проведения конкурса или аукциона.
Но из обозначенного правила имеются исключения[2]. Так, без проведения конкурса или аукциона имущество бюджетного учреждения может сдаваться в аренду государственным органам, органам местного самоуправления, государственным внебюджетным фондам, другим государственным или муниципальным учреждениям, некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям[3], медорганизациям и организациям, осуществляющим образовательную деятельность (например, без торгов бюджетное учреждение здравоохранения может сдать в аренду площадь коммерческой медорганизации для размещения специализированного медицинского кабинета), адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам, для функционирования объектов почтовой связи и сетей связи (например, станции сотовой связи, размещаемой на крыше здания).
Без проведения конкурса или аукциона учреждение может сдавать в аренду свой актовый или концертный зал для разовых массовых мероприятий.
Обратим внимание, что в число исключений входит и случай, когда имущество сдается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев – это, например, позволяет учреждению без проведения конкурса или аукциона сдавать в аренду свой актовый или концертный зал каким-либо организациям для проведения разовых массовых мероприятий.
Продажа имущества бюджетным учреждением происходит в основном по тем же правилам, что и сдача имущества в аренду. Здесь тоже действуют общие исключения, когда такую продажу можно осуществить без проведения конкурса или аукциона[11], порядок проведения конкурсов или аукционов тоже установлен ФАС[12]. В случае, когда продается имущество, которым учреждение не вправе распоряжаться без согласия собственника (учредителя), требуется проведение оценки рыночной стоимости имущества (ст. 8 Закона об оценке).
Но к ситуации продажи имущества не относятся рассмотренные выше специфические правила-исключения сдачи в аренду имущества государственных и муниципальных бюджетных образовательных учреждений[13].
В соответствии с бюджетным законодательством в случае продажи имущества бюджетным учреждением доход от такой продажи не является доходом бюджета и поступает учреждению в самостоятельное распоряжение, только если речь идет о продаже движимого имущества, а если же было продано недвижимое имущество, то полученные средства должны быть направлены в бюджет (абз. 3 ч. 3 ст. 41 БК РФ).
|
Продажа |
||
|
Движимое имущество |
Недвижимое имущество |
|
|
Средства поступают учреждению в самостоятельное распоряжение |
Средства направляются в бюджет |
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Учет у лизингодателя. Срок полезного использования предмета лизинга определяется в бухгалтерском учете при принятии имущества к учету и может быть ограничен договором лизинга.
В налоговом учете срок полезного использования предмета лизинга всегда определяется на основании Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, без учета срока договора лизинга.
При приобретении с целью передачи в лизинг не нового, а бывшего в употреблении имущества срок полезного использования предмета лизинга для целей налогообложения прибыли может включать срок эксплуатации данного имущества предыдущим собственником.
При этом установление срока полезного использования имущества с учетом срока эксплуатации у предыдущих собственников никак не влияет на право лизингодателя применять в дальнейшем при амортизации предмета лизинга повышающий коэффициент, предусмотренный договором лизинга.
Начисление амортизации имущества в налоговом учете начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем его ввода в эксплуатацию. Но бывают исключения из этого правила. Например, амортизация автомобиля не может осуществляться ранее его государственной регистрации в органах ГИБДД.
В бухгалтерском учете лизинговые платежи, получаемые лизингодателем, учитываются в составе доходов от обычных видов деятельности и отражаются по кредиту счета 90, субсчет «Выручка», в корреспонденции с дебетом счета 62.
Часть общей суммы договора лизинга может оплачиваться лизингополучателем авансом при заключении договора лизинга. Согласно п. 3 ПБУ 9/99 полученная от лизингополучателя сумма авансового платежа доходом для лизинговой компании не признается и учитывается в составе кредиторской задолженности на счете 62.
После передачи лизингополучателю лизингового имущества сумма аванса может отражаться в составе доходов будущих периодов на счете 98, субсчет «Доходы, полученные в счет будущих периодов».
Ввиду того что с 1 января 2006 года налогоплательщики уплачивают НДС по отгрузке, лизингодатель обязан уплачивать НДС в бюджет ежемесячно (с суммы месячного лизингового платежа) независимо от состояния расчетов с лизингополучателем.
Порядок бухгалтерского учета лизинговых платежей не зависит от того, предусмотрен ли в конце договора переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю и, следовательно, присутствует ли в сумме лизингового платежа выкупная цена. Выкупная цена в бухгалтерском учете отражается отдельно только в случае, если она выплачивается по окончании договора лизинга сверх суммы лизинговых платежей. В этом случае выкупная цена отражается как доход от реализации предмета лизинга на счете 91. При этом одновременно в дебет счета 91 списывается остаточная стоимость предмета лизинга (если она к этому моменту еще не равна нулю).
Для целей налогообложения прибыли лизинговые платежи признаются доходом лизингодателя за вычетом суммы НДС, предъявленного к уплате лизингополучателю.
Но если договором лизинга предусмотрена выкупная цена, выкупные платежи должны отражаться в налоговом учете только после того, как имущество перейдет в собственность к лизингополучателю (по окончании срока действия договора). До тех пор выкупные платежи будут учитываться лизингодателем как авансы полученные, с которых следует уплатить НДС в бюджет. Но учитывать ежемесячные выкупные платежи в составе доходов для целей налогообложения прибыли не надо. В составе доходов должна ежемесячно учитываться только сумма лизингового платежа за вычетом ее части, приходящейся на выкупную стоимость.
При этом выкупные платежи признаются доходом от реализации лизингового имущества только в момент перехода права собственности на имущество к лизингополучателю.
Если по условиям договора лизинга предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя после выплаты всех лизинговых платежей без выкупной цены, то в момент перехода права собственности на лизинговое имущество к лизингополучателю его выкупная стоимость будет равна нулю и, следовательно, доход лизингодателя от реализации предмета лизинга тоже будет равен нулю, что может привести к получению убытка от реализации предмета лизинга.
В соответствии с п. 3 ст. 268 НК РФ убыток от реализации амортизируемого имущества учитывается для целей налогообложения не единовременно в том периоде, когда он был получен, а включается в состав прочих расходов лизингодателя равными долями (равномерно) в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации.
Если оставшийся срок полезного использования равен нулю, убыток учитывается в расходах лизингодателя в полном объеме в момент продажи имущества.
По истечении срока действия договора лизинга лизингополучатель либо обязан возвратить предмет лизинга лизингодателю, либо в соответствии с условиями договора право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю.
Если по окончании срока лизинга лизингополучатель возвращает имущество лизингодателю и лизингодатель предполагает в дальнейшем использовать возвращенное имущество для сдачи в аренду (лизинг), в бухгалтерском учете лизингодателя возникает следующая проводка:
Д-т 03, субсчет «Имущество для сдачи в аренду», К-т 03, субсчет «Имущество в лизинге», – отражена в составе доходных вложений первоначальная стоимость возвращенного лизингополучателем имущества.
Если организация не предполагает использовать имущество в дальнейшем для сдачи в аренду, а собирается, например, применять его в своей хозяйственной деятельности, то его стоимость переносится с кредита счета 03 на счет 01.
В этом случае в бухгалтерском учете лизингодателя оформляются следующие проводки:
Д-т 01 К-т 03, субсчет «Имущество в лизинге», – отражена в составе основных средств первоначальная стоимость возвращенного лизингополучателем имущества;
Д-т 02, субсчет «Амортизация предметов лизинга», К-т 02 – отражена сумма начисленной амортизации по возвращенному имуществу.
Если к моменту окончания договора амортизация по предмету лизинга начислена не полностью (не 100 %), лизингодатель продолжает начислять амортизацию в общеустановленном порядке при условии, что возвращенное имущество используется лизингодателем в деятельности, направленной на получение дохода.
Если по истечении срока действия договора предмет лизинга самортизирован не полностью, то при последующем начислении амортизации организация должна отказаться от применения специального повышающего коэффициента, предусмотренного п. 8 ст. 259 НК РФ, так как имущество уже не признается лизинговым.
В случае передачи имущества в собственность лизингополучателю в бухгалтерском учете лизингодателя выбытие предмета лизинга отражается в общеустановленном порядке с использованием счета 91.
Списание предмета лизинга с баланса лизингодателя оформляется проводкой:
Д-т 02, субсчет «Амортизация имущества в лизинге», К-т 03, субсчет «Выбытие имущества в лизинге».
Если на момент перехода права собственности на объект лизинга к лизингополучателю имущество самортизировано не полностью, в бухгалтерском учете лизингодателя оформляется проводка:
Д-т 91 К-т 03, субсчет «Выбытие имущества в лизинге», – отражена остаточная стоимость предмета лизинга.
Если договором лизинга была предусмотрена выкупная цена, выплачиваемая по окончании срока лизинга, то она отражается на субсчете «Прочие доходы» счета 91 в качестве дохода от реализации предмета лизинга.
Объект лизинга учитывался на балансе лизингодателя, и по нему начислялась амортизация как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Поэтому для целей налогообложения прибыли передача права собственности на предмет лизинга лизингополучателю является для лизингодателя реализацией амортизируемого имущества, и в расходы лизингодателя списывается остаточная стоимость лизингового имущества (подпункт 1 п. 1 ст. 268 НК РФ), если она есть.
Если договором лизинга предусмотрена выкупная цена, то в момент перехода права собственности на предмет лизинга лизингодатель должен признать доход от его реализации в размере, равном выкупной цене (ст. 249 НК РФ).
В процессе оказания услуг по организации и проведению торгов, нами осуществляется:
- разработка извещения о торгах;
- разработка документации об аукционе
- разработка проекта договора аренды или субаренды;
- публикация извещения и документации об аукционе на официальном сайте;
- регистрация участников торгов;
- организация приема задатков для участия в торгах;
- организация работы комиссии;
- проверка предоставленных участниками торгов сведений и их заявок;
- юридическая помощь при оформлении договора с победителем торгов;
- представительство в ФАС или в Арбитражном суде, в случае обжалования торгов;
- иные консультационные услуги.
Сдача земельного участка в субаренду обычно оформляется договором. Письменная форма документа обязательна в том случае, если он заключается сроком на 1 год и больше этого периода, а также, если хотя бы одной стороной правоотношений выступает юридическое лицо.
При подготовке соглашения можно опираться на типовой договор субаренды земельного участка. Обычно он состоит из следующих разделов:
- название документа, его номер (в случае необходимости), дата и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет соглашения;
- срок субаренды;
- размер субарендной платы;
- права, обязанности, ответственность сторон;
- порядок изменения, расторжения договора;
- приложения;
- адреса, реквизиты субарендодателя и субарендатора.
О субъектах малого и среднего предпринимательства
Пунктом 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции разрешено заключать на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоры аренды, указанные в п. п. 1, 3 ст. 17.1 данного Закона, заключенные до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства . При этом на момент заключения договора аренды на новый срок должны отсутствовать основания для его досрочного расторжения, предусмотренные гражданским законодательством. Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя установлены ст. 619 ГК РФ, а по требованию арендатора — ст. 620 ГК РФ. Новые договоры аренды без проведения торгов можно заключать на срок не более чем до 01.07.2015.
Категории субъектов малого и среднего предпринимательства приведены в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
Обратите внимание: возможность, предоставляемая п. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции, не действует в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства:
- указанных в п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (например, участников соглашений о разделе продукции);
- осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых).
Кроме того, при применении комментируемой нормы необходимо учитывать, что в соответствии с гражданским законодательством договор аренды и договор безвозмездного пользования — это разные договоры. В отношении первого применяются правила, установленные гл. 34 ГК РФ, а в отношении второго — гл. 36 ГК РФ. Не свидетельствует об этом и то, что к договору безвозмездного пользования применяются отдельные правила, предусмотренные для аренды. В связи с этим действие п. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции не распространяется на заключение договора безвозмездного пользования на новый срок, а также на его переоформление в договор аренды и последующую пролонгацию. Поэтому передача прав владения и пользования в отношении государственного или муниципального имущества, ранее предоставленного на основании договора безвозмездного пользования, без проведения торгов на условиях аренды в соответствии с указанным пунктом является нарушением требований, установленных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (п. 2 Письма ФАС России N АЦ/12144).
Добавим: договор субаренды имущества, права на которое получены без проведения торгов в соответствии с п. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции, заключается по результатам торгов, кроме ситуаций, когда срабатывает п. 4 ст. 17.1 указанного Закона. При этом, если органы местного самоуправления установят иные требования, их решение в этой части будет признано недействительным (пример — Постановление ФАС УО от 24.08.2010 N Ф09-6442/10-С1, в передаче которого в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора было отказано Определением ВАС РФ от 08.12.2010 N 15913/10).
Чем отличается аукцион от конкурса
По сути «конкурс» и «аукцион» между собой во многом схожи. У них общая цель — определить единственного победителя (правообладателя), с которым далее будет заключен договор аренды. Участвовать в подобных мероприятиях могут: ИП, физлица, фактически любые организации. Главное — чтобы данный участник соответствовал предъявляемым требованиям.
И в первом и втором мероприятии формируется конкурсная (аукционная) комиссия. Она призвана обеспечивать их полноценное проведение. Но все же в самой процедуре проведения конкурса и аукциона имеются отличия.
| Основные составляющие процедуры | Аукцион | Конкурс |
|
В чем заключаются соревнования участников |
Состязание «по цене».
Победителем становится тот, кто предложил самую высокую цену договора |
Соревнования основываются на представлении лучших условий для заключения договора. |
|
Подача заявки на участие |
Форма представления предложений (как и состав участников) являются открытыми |
Заявки, как принято, представляются участниками скрыто, в конвертах.
Для конкурентов они не доступны |
|
Другие отличительные особенности |
Любой участник вправе поменять первоначальное предложение, улучшить его, сделать условия более выгодными |
Конкурс открыт только по части состава участников. |
Основой организатор вправе привлечь стороннее юрлицо для проведения (организации) данных мероприятий. Круг обязанностей привлеченного юрлица определяется соответствующим договором, заключенным с ним.
Начисление НДС при аренде муниципального имущества
Как показывает практика, подобный вид аренды — наиболее удобный способ решения вопроса по временному пользованию имуществом. Тем не менее арендатор, получая во временную эксплуатацию объект, берет на себя ряд налоговых обязательств.
Минфин РФ в письме № 03-07-14/62306 от 31.08.2022 г. обращает внимание налогоплательщиков на то, что реализация услуг (работа) на территории РФ, подлежит обложению НДС.
Соответственно, арендаторы федерального, муниципального имущества, а также собственности субъектов РФ являются плательщиками НДС (п. 1. ст. 146 НК РФ). Именно данные лица признаются налоговыми агентами и обязаны своевременно исчислять, а затем и уплачивать налог в бюджет.
Зам. директора департамента О.Ф.Цибизова.
Таким образом, в круг обязательств нанимателей входит:
- уплата налога, который начисляют на суммированный размер стоимости аренды по всем объектам недвижимости;
Налоговая база — это суммированная арендная плата с учетом налога
- сдача декларации по НДС до 20 числа, который идет вслед за налоговым периодом.
Допустима ли аренда без проведения конкурса
Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.
Список включает следующие случаи:
- Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
- Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
- Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
- Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
- Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.
Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:
- религиозные организации;
- профсоюзы;
- политические партии;
- общественные фонды;
- адвокатские и нотариальные конторы;
- медицинские и образовательные учреждения;
- отделения связи, почта.