Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценка размера возмещения производится заинтересованной стороной на основании рыночной информации. Лицо, не согласное с проведенной оценкой своего участка, может обратиться в суд, предоставив данные независимой экспертизы стоимости и возникающих убытков.
Основания для изъятия земель
Ст. 49 ЗК РФ определяет причины, по которым органы власти могут получить право на участки, принадлежащие частным лицам. К ним относятся строительство и реконструкция следующих объектов:
- энергетические системы общегосударственного или локального масштаба;
- АЭС;
- оборонные сооружения, включая системы защиты государственной границы;
- транспортная инфраструктура, включая инфраструктуру железных дорог;
- объекты космической отрасли;
- обеспечение естественных монополий;
- коммуникации общегосударственного или локального масштаба, включая электричество, газопроводы, водо- и теплоснабжение;
- автодороги.
Что такое резервирование земель муниципалитетом
Термин «резервирование земель» относительно новый для законодательства РФ. Эта процедура регламентированы ст. 56.1 и ст. 70.1 ЗК РФ, а также Постановлением Правительства РФ № 561 от 22 июля 2008 года.
Как правило, резервирование проводится для последующего изъятия участка. Иными словами, эти процедуры – этапы одного процесса, цель которого заключается в изменении права собственности на землю. Однако, следует отметить, что резервирование не относится к числу обязательных процедур при изъятии земельных участков.
Территория будет считаться зарезервированной при наличии следующих условий:
- решение, принятое уполномоченным органом власти;
- наличие утвержденной схемы участка;
- проведена государственная регистрация ограничения прав на участок в Росреестре.
Что может быть ограничением прав? Под этим понятием подразумевается запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела, а также запрет на оросительные, мелиоративные и прочие мероприятия.
После установления ограничения срок аренды или сервитута не может превышать период резервирования. Использование такой земли в других целях допускается до момента его изъятия.
Максимально допустимые сроки резервирования составляют:
- 3 года – в случае, когда право собственности переходит государству или муниципальному образованию;
- 2 года – для земли, изымаемой с целью создания особой экономической зоны;
- 20 лет – для участков, которые находятся в собственности у государства, а цели изъятия при этом не связаны с созданием или реконструкцией автомобильных дорог.
Процедура резервирования и дальнейшего отчуждения – длительный процесс, требующий соблюдения всех законодательных норм.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как происходит изъятие земельного участка для муниципальных нужд. При выявлении нарушений этой процедуры или при отсутствии существенных оснований обращайтесь в суд.
Земельный и Гражданский кодексы содержат положения относительно порядка изъятия ЗУ. Процесс при нарушении порядка землепользования выглядит так:
- органы государственной или муниципальной власти принимают решение относительно совершенного правонарушения;
- когда имеется согласие собственника, выраженное в письменной форме – надел выставляется на торги;
- после того, как участок реализован – денежные средства, за исключением тех, что были затрачены на проведение торгов, передаются лицу, имеющему право владельца на надел;
- если человеком не принимается решение, которое вынесено властными органами, то они подают иск относительно продажи надела.
Уполномоченный орган по принятию решения об изъятии
Забрать землю у собственника можно только по распоряжению органа государственной власти, который уполномочен принимать данные решения в отношении земель. Какой именно госорган уполномочен решать изымать землю у граждан или нет, зависит от того, для каких нужд забирается надел:
- для федеральных нужд – уполномоченный федеральный орган исполнительной власти;
- для нужд субъектов РФ – региональные власти;
- для муниципальных нужд – местная администрация.
Решение может быть принято уполномоченным госорганом самостоятельно или по ходатайству иных организаций, перечень которых утвержден п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ. К ним относятся:
- субъекты естественных монополий;
- недропользователи;
- учреждения, с которыми заключены договора комплексного освоения территории;
- прочие организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности, для которой требуется изъятие земельного надела.
Решение об изымании земли из оборота граждан должно быть принято в течение 6 лет, с даты подписания проекта планирования территории. Государство не может изъять участки, являющиеся выморочным имуществом или находящиеся в государственной/муниципальной собственности.
Срок действия принятого решения – 3 года, при этом оно может быть обжаловано в суде в течение трех месяцев с момента надлежащего уведомления собственника надела.
Основания для изъятия
В Земельном кодексе предусмотрены следующие основания изъятия наделов:
- выполнение международных договоров;
- строительство и реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения, в случае отсутствия возможности возведения или реконструкции таких объектов без изъятия участков;
- иные основания.
К объектам, для постройки или реконструкции требуется изъять частные территории, относятся:
- энергетические системы;
- транспортные узлы и узлы связи;
- системы электро-, газо- и теплоснабжения, а также водоснабжения и водоотведения;
- объекты, обеспечивающие оборону, безопасность и космическую деятельность государства.
Примером изъятия земель для государственных и муниципальных нужд является комплексная застройка территории во время зимней Олимпиады в Сочи.
Государственные органы, которые могут изъять землю
Порядок изъятия земельных наделов устанавливается текстом Гл. 7.1 ЗК РФ. Государственными органами, принимающими вердикт о факте изъятия, являются:
- Уполномоченный федеральных органов исполнительной власти: цель – недропользование (изъятие земли для нужд всей страны).
- Исполнительные органы государства субъекта РФ (при изъятии земли под региональные нужды). Это строительство региональных объектов, ведение работ по недропользованию местного уровня значимости.
- Местное самоуправление – для использования земли, с целью строительства на ней объектов местной значимости.
Любой процесс изъятия земли происходит на основании вердикта уполномоченных органов исполнительной власти (или местного самоуправления), который принимается:
- на основании их собственной инициативы;
- на основании ходатайства об изъятии земли, которое подала организация, указанная в п.1, ст.№ 56.4 ЗК РФ (это может быть естественная монополия, пользователи земельных недр).
Подать ходатайство об изъятии земельного надела могут:
- Компании, которые владеют правом на ходатайство об изъятии земли у собственника с целью использования её для нужд федерального уровня (Постановление Правительства РФ от 2015г., № 442).
- Государственная власть, изымающая участок с целью:
- исполнения международного соглашения;
- осуществления строительных и реконструкционных работ объектов государственной значимости.
- Предприятие государственного значения – для размещения на изъятой земле объектов федеральной (региональной) значимости, предусмотренной инвестиционной программой.
Как защитить свои права на землю
В случаях если происходит изъятие земельного участка в принудительном порядке, собственнику необходимо обратиться в суд с иском о том, что его конституционные права нарушаются, его лишают права собственности на недвижимое имущество на несправедливых условиях.
В заявлении указываются все обстоятельства дела, прикладываются копии вынесенных решений, обоснования того, что решение несправедливое и неправомерное. Чтобы правильно все организовать и доказать в ходе судебных прений свою правоту, собственнику будет не лишним нанять для этого хорошего юриста или адвоката.
В 70 случаях из 100 суд становится на сторону собственника, предлагая ему такие условия, которые законодательно удовлетворяют обе стороны процесса.
Однако в случаях, когда собственник требуется от органов власти сверх того, что ему причитается (умышленно увеличивает сумму компенсации, например), суд встает на сторону органов власти, удовлетворяя иск собственника частично. Чаще всего для оценки адекватной стоимости компенсации берется кадастровая стоимость земельного участка.
Порядок принудительного изъятия земельного участка
Изъятие земельного участка в рамках законодательства происходит в несколько этапов. Каждый из них обязателен к исполнению. При любом нарушении собственник вправе обратиться в суд для восстановления нарушенных прав. Описать порядок поэтапно можно следующим образом:
- Инициализация процесса изъятия. Запустить его могут власти любого уровня. Собственнику отправляется уведомительное письмо о дате проверки целевого назначения земли. Также могут проводиться и внеплановые проверки.
- Поиск собственника.
- Принятие решения о конфискации. На основании инициативы уполномоченные органы принимают решение об изъятии земли. В постановлении указывается причина конфискации, собственник, у которого участок изымается, а также реквизиты этого надела: площадь, кадастровый номер и иные, дающие возможность инициировать конкретную территорию.
- Письменное уведомление собственника о том, что участок будет экспроприирован по основаниям. Параллельно с этим исполнительными органами в СМИ публикуется информация с данными по изымаемому имуществу.
- Разрабатывается соглашение. Только, достигнув всех договоренностей, составляется документ, где указываются все особенности проведения процедуры с указанием сроков. Здесь же прописывается условие замены утраченного имущества.
- Земельный участок отчуждается и производится переход прав на него. Если конфискация происходит не в результате судебного решения, по которому произойдет возмещение средств пострадавшему лицу, то хозяин земли вправе затребовать компенсацию. Расчет ее происходит по рыночной оценке, действующей на конкретной территории. Вместо денежной компенсации правообладателю, утратившему имущество, может быть предложена замена, равная по площади или цене.
У владельца имущества после уведомления имеется 3 месяца на принятие решения. За это время он может согласиться с условиями изъятия, размером компенсации или заменой на аналогичный участок. В противном случае — обратиться в судебные органы с иском о нарушенных правах. Как показывает практика, государственные органы власти имеют все законные основания для конфискации земельного участка и суд принимает решение в пользу государства.
Если земля не была зарегистрирована, владельцу дается всего 2 месяца на доказательство своих прав относительно надела. Он обязан передать в администрацию правоустанавливающие документы и заявление. Иначе земля будет признана бесхозной и передана муниципалитету.
Что касается компенсации за утраченное имущество, то она складывается из нескольких составляющих:
- рыночной оценки самого участка;
- недвижимых объектов, расположенных в границах надела. Тут следует отметить, что компенсация за них возможна только в том случае, если разрешенное использование земли предполагает размещение на них таких объектов;
- упущенной выгоды, которая могла быть получена собственником в связи с использованием земли, опять же в соответствии с разрешением;
- иных сумм убытков.
Процедура изъятия земельного участка для муниципальных и госнужд
Выкуп для государственных потребностей наделов происходит с компенсацией его стоимости. Независимо от того, государственный или муниципальный преследуется интерес, проводить оценку вправе исключительно уполномоченная инстанция. При расчёте выплачиваемой суммы учитываются:
- рыночная стоимость надела;
- цена объектов, которые находятся на участке;
- упущенная выгода.
Добровольная процедура предполагает заключения соглашения между сторонами. Чтобы найти правообладателей уполномоченные органы производят следующие действия:
- размещаю объявления на районных стендах;
- публикуют подобную информацию на своём сайте;
- делают запросы в Росреестр.
После того как хозяева найдены, подготавливается вся необходимая документация для оформления перехода права собственности, а владельцем выплачивается компенсация.
С какой целью государство может изъять землю
Изъятие земельного участка у собственника может быть проведено с самыми разными целями. Согласно главе VII.1 Земельного кодекса РФ:
- для выполнения обязательств по международному праву;
- для реализации природных ресурсов, находящихся на земельном участке (освоения недр);
- для создания природной охранной зоны, если такое предусмотрено на конкретном участке;
- при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, если такое решение было обосновано и документально подтверждено экспертами;
- для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или государственного значения;
- по иным основаниям, которые предусмотрены в федеральных законах.
В любом из случаев, независимо от цели изъятия, собственнику земельного участка должны быть предоставлены соответствующие документы, подтверждающие необходимость изъятия у него его собственности. В противном случае вместо изъятия будет иметь место факт незаконного завладения чужым имуществом, что переходит под юрисдикцию уже норм уголовного права.
Сведения, которые указываются в решении об изъятии участков земли
Решение о конфискации земельных территорий для удовлетворения муниципальных или государственных потребностей принимается в соответствии с предусмотренной законодательством процедурой. Такой документ может быть принят в отношении определенных земельных участков, которые являются собственностью или находятся во владении физических или юридических лиц, а также подлежат последующему образованию.
Решение о предстоящем изъятии участка земли может приниматься в отношении любых недвижимых, природных или земельных объектов, которые расположены в пределах, установленных схемой. Исключением могут стать те конструкции и постройки, размещение которых не противоречит главным целям конфискации.
Решение о предстоящем изъятии – это единственное законное основание для проведения процедуры конфискации, поэтому в таком документ должны указываться в полном объеме следующие важные данные:
- кадастровые данные всех земельных объектов, которые будут изыматься, включая те участки, которые подлежат последующему преобразованию;
- регистрационные данные недвижимого имущества, которое размещено на территории изымаемых участков;
- цель совершения процедуры конфискации земель, если существуют основания, предусмотренные действующим земельным законодательством;
- реквизитные данные объектов, которые не подлежат конфискации;
- кадастровые данные сервитутов, которые установлены на данном участке и сохраняют свою законную силу даже после осуществления изъятия земли;
- точные реквизиты документов, в соответствии с которыми будет осуществляться процесс изъятия.
Для совершения процедуры изъятия должна прилагаться схема, в которой указано точное расположение участка, если земля подлежит образованию.
Изъятие земель для государственных нужд: 5 нововведений Минюста
Проект поправок ставит неплохие цели, но недостатков больше, чем нововведений.
Анализ планируемых поправок дает ведущий юрист по земельным вопросам Бакытжан Базарбек. Проект поправок ставит неплохие цели, но недостатков больше, чем нововведений.
Данный проект поправок в Земельный кодекс Республики Казахстан и Закон Республики Казахстан «О государственном имуществе» меняет многое в части самого государственного подхода к возмещению при изъятии земельного участка, в формах возмещения. Планируется изменить процедуру согласования решений за счет вовлечения общественности. Остановимся подробнее и проанализируем, как это будет работать на деле. Первое, добавляется новая статья 62-1 в Закон РК «О государственном имуществе» в части равноценного возмещения при принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с его изъятием для государственных нужд.
Дается определение термину «равноценное возмещение» как установление размера возмещения стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества (при наличии), изымаемых для государственных нужд, позволяющее восстановить существующие до момента изъятия условия пользования земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом.
Не знаю, как вам, но мне это пояснение равноценного возмещения не понравилось. Оно не раскрывает основные рыночные параметры возмещения, другими словами, из каких рыночно-правовых соображений будет рассчитываться стоимость земельного участка и недвижимого имущества на нем.
Непонятно, какие исходные факторы могут быть приняты во внимание при определении цены за земельный участок.
- Второе, за земельный участок, изымаемый для государственных нужд, собственнику или негосударственному землепользователю производится равноценное возмещение. При этом в качестве способа возмещения выбрали:
- 1) предоставление иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества;
- 2) возмещение рыночной стоимости изымаемого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на момент получения собственником или негосударственным землепользователем уведомления о предстоящем принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд.
Существенно ничего не изменилось, за исключением первого пункта, когда в качестве формы возмещения законодатели внесли помимо земельного участка и недвижимое имущество. Видимо, над ними довлел Закон «Об индивидуальном жилищном строительстве», где собственник теоретически в качестве компенсации мог получить квартиру или жилой дом. На самом деле эта норма была, во-первых, мертвой и акиматы не хотели слушать ни о какой квартире или жилом доме взамен, во-вторых, в акиматах этого и не было. Зачем эта норма долго просуществовала в законе непонятно. Надеемся, теперь, заложив недвижимое имущество в форму возмещения, акиматы будут под нажимом общественных советов, заранее в жилищном фонде подыскивать новую, благоустроенную квартиру лишенному земли собственнику. Третье, вносятся условия предоставления равноценного земельного участка или иного недвижимого имущества. В частности, предлагается предоставление иного равноценного земельного участка собственнику или негосударственному землепользователю с учетом месторасположения изымаемого земельного участка, его целевого назначения, площади с возмещением причиненных убытков. Если сносится жилой дом, то предлагается регулировать Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях». При этом, этим же законопроектом исключается п.6 статьи 67 Закона «О государственном имуществе» в части того, что по соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен взамен земельного участка, изымаемого при принудительном отчуждении для государственных нужд, другой земельный участок с зачетом стоимости предоставляемого земельного участка или права на него в стоимость отчуждаемого земельного участка или прав на него по кадастровой (оценочной) стоимости.
То есть никакого соглашения не будет. Если будет возмещение в натуре, то его придется брать.
Непонятна следующая ситуация: если в специальном земельном фонде нет свободного земельного участка и его поступление не ожидается, то как реализовать право собственника изымаемой земли?! Неужели в профильных министерствах не проводят сводный анализ и мониторинг на предмет наличия свободных массивов при региональных акиматах, на предмет планирования изменений Генеральных планов, расширения черты населенных пунктов в разрезе каждой области, города, района с целью определить источники образования новых массивов земель для отвода и последующего возмещения убытков владельцев земельных участков?
Изъятие земельного участка для государственных нужд
Инициатором процедуры по изъятию земли в данном случае могут быть федеральные органы либо представители местного самоуправления. Закон предусматривает ряд случаев, когда изъятие земельного надела может быть проведено в ускоренном режиме, не прибегая к судебным разбирательствам.
Решение об изъятии земельного участка принимается органами власти федерального, регионального или районного значения. Порядок проведения процедуры регулируется ст. 279 ГК РФ и ст. 49, 56.2 Земельного кодекса РФ.
Решение об отчуждении земельного надела государственными органами или муниципалитетом должно быть представлено в письменной форме правообладателю не позднее, чем за 12 месяцев до процедуры изъятия.
Изъятие земельного участка в 2021 году государством или муниципалитетом является процедурой не безвозмездной и предусматривает возмещение правообладателю ущерба в качестве компенсации в размере рыночной стоимости участка. Кроме того, владелец недвижимости имеет право на возмещение упущенной коммерческой выгоды.
Основания для изъятия земельного участка
- Выкуп земли для государственных или муниципальных нужд. Такое бывает, когда нет иных возможностей разместить объект государственного значения. Например, когда прокладывается дорога. Выкуп участка производится строго с согласия владельца. Причем, он должен быть уведомлен об этом за год до изъятия.
В сумму, выплачиваемую владельцу, входит: рыночная стоимость участка и содержащейся там недвижимости, убытки собственника, а также возможная выгода, которую собственник мог получить, если бы участок остался в его владении. Например, если земля сдается в аренду (тут возникают споры по аренде земельных участков). Если же собственник отказывается отдавать свой участок, или не согласен с условиями выкупа, то государство может потребовать его согласия через суд. Равно как и собственник может этот иск оспорить. Чтобы узнать, как это сделать, стоит обратиться к земельному адвокату.
- Ненадлежащее использование земли. Если земельный участок используется с нарушениями или не используется вовсе. То есть, когда земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственных работ или строительства, простаивает три и более лет. Или его эксплуатация приводит к ухудшению экологии.
- Реквизиция. Это принудительное изъятие земли вследствие различных стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций для защиты жизненных интересов общества и государства. Однако, по истечении определенного времени, государство обязано вернуть имущество собственнику и возместить все убытки. Если вернуть участок невозможно, то возмещается вся рыночная стоимость имущества. Государственные органы часто занижают рыночную стоимость и выплачивают гораздо меньшую сумму. Этот факт всегда можно обжаловать в суде. Здесь хотелось бы отметить такое понятие как «кадастровая стоимость». В соответствии с ней вы платите налог на землю. Ее органы, наоборот, увеличивают, соответственно, повышается налогообложение. В связи с эти существует такая услуга, как оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
- Конфискация. Земельный участок конфискуют безвозмездно за совершенное собственником тяжкое или особо тяжкое преступление. А также за некоторые гражданские правонарушения. Однако, бывают и исключения, когда такую санкцию государство применить не может.
- Право собственности может быть прекращено также в других случаях, предусмотренных законом, например, собственник добровольно передает участок третьим лицам или продает его. Передача права собственности под давлением может быть оспорена в суде!
Все вопросы касаемо использования земельных участков, в частности, их целевого назначения, регулируются ст. 7 Земельного кодекса РФ. Согласно закону земли бывают:
- из водного фонда;
- из лесного фонда;
- из резервного фонда (запасные);
- объектами, относящимися к охраняемым территориям;
- из промышленного фонда;
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов.
Право пользования земельным участком определено в ст. 42 ЗК РФ, в которой отмечено, что собственники могут использования земельный надел только по целевому назначению, не подлежащему самовольному изменению (данные о земельном участке четко прописываются в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации). Нарушение законодательства влечет за собой штрафные санкции в соответствии со ст. 8.8. КоАП РФ. Отдельные статьи земельного законодательства регулируют порядок изъятия земельного участка у владельца или собственника. Так, реквизиция участка происходит в соответствии со ст. 51 и ст. 66 ЗК РФ, выкуп участка для нужд государства или муниципалитета регулируется ст. 49 ЗК РФ, выкуп земли ввиду его нецелевого использования – статьями 284-285 ГК РФ. Согласно закону основаниями для изъятия земельного участка могут служить:
- совершение преступления, наказание за которое предусматривает конфискацию имущества;
- реквизиция при возникновение чрезвычайной ситуации;
- выкуп государством или муниципалитетом;
- конфискация земли в связи ненадлежащим использованием;
- изъятие в связи с неисполнением залоговых обязательств по кредитному договору.
В зависимости от обстоятельств, возникших для изъятия земельного участка, законом предусмотрен определенный порядок в каждом отдельном случае. Остановимся более подробно на некоторых из них.