Ограждение придомовой территории многоквартирного дома по закону

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ограждение придомовой территории многоквартирного дома по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сложности могут появиться уже на этапе сбора оплаты за строительство. Те, кто проголосовал против, могут отказаться от платежей. Всегда есть граждане, выступающие за установку, но не планирующие финансовое участие. По закону никто не может обязать к оплате в принудительном порядке. Даже если кто-то не внесет оплату им обязаны выдать ключи от калитки. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник имеет право беспрепятственно пользоваться, владеть и распоряжаться собственным имуществом.

Можно ли поставить шлагбаум

Ставить забор вокруг дома, но оставлять открытым въезд почти не имеет смысла, поэтому вместе с забором обычно согласовывают установку шлагбаума или другого средства перекрыть въезд.

Этот вопрос чуть более сложный, чем просто установка ограждения, ведь после установки шлагбаума нужно обеспечить беспрепятственный проезд экстренным службам. Еще нужно предусмотреть свободный проход клиентов в расположенные в доме магазины и предприятия сферы услуг.

То есть, просто поставить шлагбаум и раздать жильцам ключи (пульты) от него не получится. Решают этот вопрос по-разному:

• пишут на шлагбауме номер телефона охраны;
• ставят пост охранника прямо возле шлагбаума;
• устанавливают видеонаблюдение с удаленным открытием шлагбаума;
• поручают открывать въезд консьержу близлежащего дома.

Вариант «раздать ключи пожарным и скорой помощи» не пройдет, ведь дворов в городе могут быть тысячи и экстренные службы не будут их возить с собой и искать нужный.

С точки зрения закона обязанность согласовывать порядок въезда на федеральном уровне установлена только в отношении автомобилей МЧС. Порядок въезда для автомобилей полиции, скорой помощи, газовой службы, аварийной службы управляющей компании оговаривается уже на уровне муниципального образования.

Против установки забора могут выступать владельцы нежилых помещений на первом этаже дома, где располагаются салоны красоты, отделения банков и магазины. При установке ограждения значительно сократится количество посетителей. Такой собственник может отстаивать интересы в судебном порядке. Но в этом случае можно установить ограждение таким образом, чтобы оставить доступ к коммерческому помещению.

Придомовая территория – что это

По закону (положений Земельного кодекса РФ) придомовой территорией принято считать отдельные участки, которые прилегают к зданию многоквартирного дома. Такие участки оформляются соответственно и имеют свои функциональные задачи. Эта территория считается общей собственностью всех хозяев квартир данного дома, также владельцев тех коммерческих помещений, которые располагаются внутри здания. По оформлению, размерам и функциональности территория должна полностью отвечать принятым нормам.

Жильцы вправе свободно распоряжаться общей собственностью – установить там детские площадки, беседки, облагораживать участок зеленью или рассадкой деревьев. Также возводить различные ограждения.

Ограды несомненно помогают владельцам оградиться от бродящих бездомных животных, посторонних лиц и проникновения чужих машин.

На участке можно спокойно размещать объекты общедолевой собственности, которые необходимо защитить. Действия жильцов, связанные с данной землей регулированы актами:

• Земельного кодекса;
• Жилищного кодекса;
• Постановлением Арбитражного суда №22.

Разновидности ограждений

Существуют разные ограждения, они различаются по материалу, размерам и степени ограничения доступа:

• полный запрет – любые ограждения, даже 2 метровые высокие металлические или каменные (кирпич, камень) заборы, жильцы дополнительно могут оборудовать камерами или нанять консьержа;
• частичный запрет – забор дополнен шлагбаумом, для установки его потребуется согласование с несколькими экстренными службами (полиция, пожарные, также «Скорая помощь»);
• частичный, отделяет часть целой территории – это вид целевых ограждений, такие можно устанавливать свободно, без разрешения (например, мусорные сетчатые заборы или маленькие оградки вокруг газона);
• запрет доступа к отдельным объектам – такие ограничения используются местными коммунальными службами, также строительными компаниями, мера временная, на период осуществления ремонтных работ.

Кроме того, жильцы вправе ставить калитки, широкие ворота, оборудовать их современными электронными замками или домофонами, устанавливать там камеры. Открываются такие механизмы карточкой или кодовым ключом. После установки следует раздать всем собственникам комплекты соответствующих ключей/карточек.

По закону в состав придомовой территории входит дом, земельный участок вокруг многоквартирного здания, а также находящееся на нем имущество. В роли собственников объектов выступают хозяева квартир и коммерческой недвижимости в здании. Обязательное условие для придомовой территории состоит в соответствии действующим нормам и правилам оформления. Полное определение термина можно найти в ЗК РФ (ст. 36).Собственники квартир имеют право на выполнение следующих действий:

• применение возможностей придомовой территории и сооружений, которые на ней находятся
• монтаж ограждений
• строительство спортивных и детских площадок
• обустройство стоянок для машин и т. д.

Как установить ограждение по закону

Во избежание негативных последствий, сноса и административного наказания необходимо следовать инструкции по монтажу забора на придомовой территории.Алгоритм действий:

1. Сбор собственников квартир для обсуждения вопроса. После собрания оформляется протокол с указанием всех участников. Люди, которые одобряют нововведение, ставят подписи в документе. Во время сборов также определяется человек, который будет обращаться в уполномоченные структуры и согласовывать проект.
2. Передача заявки на межевание участка, протокола и необходимых бумаг в уполномоченный орган.
3. Ожидание результатов расчета площади и указание границ ЗУ.
4. Оформление участка в Росреестре.

Можно ли оградить придомовую территорию?

Придомовой территорией является отведённый под размещение жилого многоквартирного дома (МКД) земельный участок (ЗУ), на котором он возведён вместе с иными, входящими в его состав, строениями. Придомовая территория оформляется в общую долевую собственность владельцев квартир.

Это подтверждают следующие источники законодательства:

• статья 36 ЖК РФ; • статья 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.04г. «О введении в действие ЖК РФ».

Казалось бы, собственники вправе договориться самостоятельно о способах использования принадлежащей им территории, в том числе – оградить её от доступа сторонних граждан. Но это не так.

Пошаговые действия для установки ограждения и шлагбаума в МКД

В первую очередь следует оформить землю в собственность, если она ещё не оформлена

. Для этого нужно:

• организовать общее собрание; • поставить повестку дня об оформлении ЗУ в собственность; • провести голосование; • направить копию протокола собрания в отдел приватизации местной администрации; • приложить к нему копии бумаг о праве долевой собственности на МКД; • провести межевание ЗУ; • поставить участок на кадастровый учёт как земельную собственность МКД.

Затем принимается решение об установке ограждения и шлагбаума

. Его также принимают общим собранием, под протокол. На этом же собрании нужно представить сведения о приблизительной стоимости работ и утвердить смету. После утверждения необходимо:

• собрать нужные документы; • получить разрешение в соответствующих инстанциях.

Разновидности ограждений

Обычно выделяют три основных разновидности строительных сооружений, применяемых для ограждения придомовой территории многоквартирного здания. К ним относятся:

• классические заборы
  – объект может быть выполнен из бетона, метала, кирпича, железобетонных конструкций;
• шлагбаум
  – механизм, использующийся для преграждения и освобождения прохода. Имеет вид стрелы, поворачивающейся по горизонтальной либо вертикальной оси, ограничивающий проезд автотранспорта;
• живая изгородь
  – обычно представляет собой клумбы, кустарники или газон.

Любая из вышеперечисленных конструкций обладает своими особенностями и предназначается для разных видов ограничений. Запрет доступа к многоквартирному дому разделяется на четыре вида:

• частичный
  – установка шлагбаума. Для возведения конструкции необходимо разрешение гос. органов и экстренных служб;
• полный
  – использование массивных заборов из металла, камня или кирпича. Высота оградительного сооружения не может превышать 2 метра, в некоторых регионах 1.8 метра. Требуется официальное согласие;
• частичный для целевых зон
  – выполняются из сетки высотой не больше 3 метров, для ограждения парковок, мусорных баков, зон отдыха и детских игр. В разрешении необходимости нет;
• запрет доступа к отдельным объектам
  – обычно носит временный характер и устанавливается коммунальными службами в период ремонта. Выполняются из дерева.

Независимо от разновидности ограничительного сооружения, все расходы на установку и демонтаж ложатся на владельцев квартир. Сбор оплаты за проход или проезд к зданию, вне зависимости от того, является ли человек жильцом дома либо посетителем является нарушением закона.

Как установить ограждение по закону

Во избежание негативных последствий, сноса и административного наказания необходимо следовать инструкции по монтажу забора на придомовой территории.

Алгоритм действий:

1. Сбор собственников квартир для обсуждения вопроса. После собрания оформляется протокол с указанием всех участников. Люди, которые одобряют нововведение, ставят подписи в документе. Во время сборов также определяется человек, который будет обращаться в уполномоченные структуры и согласовывать проект.
2. Передача заявки на межевание участка, протокола и необходимых бумаг в уполномоченный орган.
3. Ожидание результатов расчета площади и указание границ ЗУ.
4. Оформление участка в Росреестре.

Это первый этап, позволяющий определить границы участка и оформить его в собственность. В случае с новостройками, которые сданы в эксплуатацию после 2005 года, необходимые документы должны быть в наличии. После обработки запроса представители Росреестра выдают следующие бумаги:

• кадастровый паспорт и выписку с информацией о поворотных точках
• акт с указанием мест поворота придомовой территории.

Эта документация используются для определения места установки забора и во избежание выхода за установленный законом участок.

Второй шаг — провести собрание собственников

Поскольку придомовой территорией собственники многоквартирного дома владеют в долях – это их общее имущество, и для установки ограждения нужно созвать общее собрание жильцов. На собрании должен собраться кворум – это 50% всех голосующих плюс еще один голос. Если собственники проголосуют за установку забора, тогда его можно ставить. Лучше всего, если на этом же собрании будет принято решение о порядке начисления оплаты за постановку ограждения: будет ли это отдельная строка в квитанции об оплате или отдельный счет.

В своих правах огородить придомовую территорию жильцам многоквартирного дома необходимо руководствоваться:

— Жилищным Кодексом РФ (ст.ст.36, 44-48);
— Гражданским кодексом РФ (ст.209);
— Земельным кодексом РФ (ст.26);
— Федеральным законом от 29.12.2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст.16);
— Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года (п.67);
— Постановлением Правительства Москвы от 02.07.2013 года №428-ПП «О Порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве».

Есть ли еще какие-то «подводные камни»? Примечательно, что готовый проект забора по закону не требует согласования с полицией, ГИБДД и МЧС, администрацией и прочими городскими службами, но для подстраховки можно отправить им письмо с уведомлением о строительстве забора.

Трудности могут возникнуть на этапе сбора денег. Собственники многоквартирного дома могут отказаться вносить денежные средства на покупку и установку забора, и никто их по закону обязать в принудительном порядке не может. Также по закону им обязательно должны выдать ключи от ворот: согласно ст.209 Гражданского кодекса РФ собственник имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Кроме того, иногда против забора возражают собственники нежилых помещений на первом этаже, где обычно располагаются магазины, салоны красоты, банки и другие коммерческие организации. Ни в коем случае забор не должен ограничивать доступ в эти помещения. Владелец помещения в праве в судебном порядке потребовать доступ на огороженную территорию к своему помещению. Такое случается достаточно часто. Но выход, как правило, находят в том, что забор ставят, но доступ к помещению остается открытым.

Можно ли установить шлагбаум для въезда на придомовую территорию

Въезд на участок, принадлежащий МКД, может регулироваться собственниками дома. В частности – решением общего собрания. Для соблюдения регламента пользования, нередко устанавливаются шлагбаумы, создающие препятствия для въезда на территорию посторонних граждан, незаконно пытающихся использовать принадлежащую жильцам территорию под парковку для своих транспортных средств.

Такие действия жильцов не запрещены, но они не могут производиться по своему усмотрению. Здесь нужно руководствоваться Правилами дорожного движения, которые в п.1.5 запрещают произвольно устанавливать средства организации дорожного движения, если они препятствуют проезду на определённую территорию. При установке шлагбаума, ограничивающего въезд на территорию МКД, согласно п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ, требуется решение общего собрания. За принятие такого решение должно проголосовать квалифицированное большинство собственников дома.

СПРАВКА: Квалифицированное большинство при голосовании составляет не менее чем 2/3 голосов от их общего числа. Решение простого большинства, превышающее 50% голосов, может быть оспорено в суде.

Можно ли как-то определить размеры?

Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.

Sn = S x Уpz , где:

• Sn — придомовая площадь;
• S — площадь помещений дома;
• Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.

На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.

Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.

Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.

1. Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
2. Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
3. Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.

Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.

Оформление в коллективное имущество

Зачастую недостаточно только узнать границы придомовой территории многоквартирного дома, необходимо ее официально оформить и обозначить.

1. Первым шагом необходимо проведение коллективного совещательного собрания владельцев. Постановление всеобщего консилиума берется основной массой голосов от совместного числа голосов участников, по итогу встречи составляется документ (акт). Как определить какие бумаги необходимо составлять при проведении разъясняется в ПП — No 569 от 3.07.2007 г.
2. Второй шаг — назначенное доверенное лицо обязано направиться в орган государственной администрации либо управление регионального управления с утвержденным на общем собрании обращением (заявлением о создании земельной зоны). Управление регионального надзора распорядительным актом, признает проект границ (пределов) этой территории, на основе проведенных процедур по землеустройству. Чтобы пройти гос. оформление прав на совместное (коллективное) владение данной территорией нужно собрать последующий пакет документов: лицензия, устанавливающие бумаги на общее недвижимое имущество; техническое удостоверение здания (тех. паспорт, проект); заявка, составленная по всем требованиям, о государственной регистрации права общей долевой имущества, а также схема; данные о владельцах и являющихся собственностью им помещениях; акт, свидетельствующий права агента владельцев; счет о уплате государственной пошлины.
3. Третьим шагом станет обозначение самой земельной площади. Оно осуществляется отделами администрации либо аппаратом регионального управления, на территории которых выстроена многоэтажка. Территориальный департамент земельных ресурсов исполняет разработку заключения о бесплатном предоставлении земельной площади в коллективное долевое владение лиц-собственников жилья. Определенные регионы своими нормативами не требуют от владельцев жилья особого постановительного акта отдела регионального контроля, для передачи прилегающей к дому территории в общее долевое имущество.

С момента выполнения гос. кадастрового учета прилегающая земельная область, на которой размещено многоквартирное жилье и другие входящие в структуру этого здания объекты недвижимой собственности, передается в единое (коллективное) долевое имущество владельцев квартир и помещений.

Определение нормативов придомовой территории многоквартирного дома

Покупая квартиру, вы приобретаете не только жилые метры, но и земельный участок возле вашего дома. Земля автоматически входит в цену жилья. Это территория, которая создана для вашего комфорта – прогулки, в том числе и с собаками, площадки для ребятишек, парковка для авто и т.д. В реальности все выглядит по другому. Особенно, если в доме кроме жилых квартир имеются магазины и офисы. В таких случаях чаще всего вся свободная территория возле дома занята стоянками и парковками.

Необходимо знать, что не арендаторы и владельцы магазинов решают, что будет находиться на вашей придомовой территории. Именно хозяева квартир решают сообща, как именно использовать эту землю. Можно даже огородить земельный участок и оборудовать футбольное поле. Но все должно делаться ни на шаг не отступая от законодательства. В этом вам помогут юристы нашего сайта.

Похожие записи:

• Разовая материальная помощь работника и нюансы ее налогообложения
• Программа молодая семья в Самаре — условия участия, документы
• Посадят ли в тюрьму, если повторно попался в нетрезвом состоянии?