Правовое регулирование сноса объектов капитального строительства

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовое регулирование сноса объектов капитального строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

С 4 августа 2021 года в Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) были внесены изменения, которые, в том числе ввели понятие «снос объекта капительного строительства» и определили порядок такого сноса (№ 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Процедура оформления сноса дома.

Процедура в Москве и Московской области отличается. В Москве подход жестче и требует дополнительного согласования с ОАТИ (Объединение Административно-технических инспекций.

Этапы сноса в Москве:

1. Подготовка проекта и решения о сносе здания и подача пакета документов в ОАТИ.
2. Выезд кадастрового инженера для обследования объекта и подтверждения сноса здания
3. Подача уведомления о планируемом сносе в Мосгосстройнадзор
4. Подача уведомления о завершенном сносе в Мосгосстройнадзор
5. Подача пакета документов и диска с актом обследования в Росреестр

Этапы сноса в Московской области

1. Выезд кадастрового инженера для обследования объекта и подтверждения сноса здания
2. Подача уведомления о планируемом сносе в Администрацию района
3. Подача уведомления о завершенном сносе в Администрацию района
4. Подача пакета документов и диска с актом обследования в Росреестр

Особенности сноса объектов в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории

По общему правилу объекты капитального строительства подлежат сносу или приведению в соответствие ограничениям использования земельных участков, установленным в границах зоны с особыми условиями использования территории, в случае, если режим такой зоны не допускает размещения данного объекта (ч. 1 ст. 55.33 ГрК РФ).

Снос объекта (приведение в соответствие ограничениям использования) осуществляется на основании:

• самостоятельного решения собственника капстроя или собственников помещений в нем;
• соглашения о возмещении убытков, причиненных ограничением прав указанных лиц в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории.

Такое соглашение заключается собственником капстроя (собственником помещений в нем) с застройщиком в случае установления зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемого строительства либо реконструкции здания или сооружения.

Снос самовольной постройки в административном порядке

Положения статьи 222 ГК РФ закрепляют правовой режим такого строения, а также устанавливают правила его введения в правовые сделки.

В начале 2020 года норма была изменена, что позволило местным муниципалитетам в определенных ситуациях требовать сноса объекта без постановления суда. Теперь его снос выражается в санкции за несоблюдение положений земельного законодательства либо Градостроительного кодекса РФ.

Кстати, в настоящее время разрешено сносить конструкции, которые были возведены при нарушении назначения здания или при выполнении следующих условий:

• Строительство произведено на территории, где проходят инженерные коммуникации;
• Использована территория общего назначения, которой может пользоваться широкий круг людей. В неё включаются бульвары, улицы, парки, береговая полоса и прочее;
• Сооружение возведено на участке, строительство на котором возможно лишь с соблюдением определенных условий.

Органы субъектов федерации, обладающие властными полномочиями, не вправе расширять перечень критериев для признания недвижимого объекта самовольным строением.

Службы местного самоуправления должны известить хозяина самовольного строения о несоответствии его установленным требованиям.

Снос самовольной постройки без решения суда должен быть обоснован. Административный ресурс может быть применен только на основании соответствующего требования органа местного самоуправления, в котором установлены сроки устранения проблемы. Мероприятие производится в принудительном порядке, если нарушители самостоятельно не исправляют нарушение в определенный период.

Если субъект, осуществивший незаконную постройку, не найден

​В ситуации, когда такое лицо не выявлено, то в течение недели с момента вынесения решения соответствующий орган обязан обеспечить опубликование сообщения о планирующейся подготовке сноса и размещение такой информации на официальных ресурсах местного муниципалитета и на информационном щите в пределах земельной территории, на которой возведено сооружение.

В такой ситуации, снос осуществляется силами органа местного самоуправления, но не ранее, чем по окончании двух месяцев после размещения извещения о планируемом действии в сети Интернет.

Снесение незаконного сооружения допустимо лишь тогда, когда лицо, его возводившее, не было установлено. Статьей 222 ГК РФ закреплен механизм самостоятельного осуществления административными органами своих решений в отношении самовольных строений, если гражданин незаконно построивший сооружение, не был выявлен.

Если отсутствует какое-либо условие из установленных законодательно, решение о сносе не может быть принято.

Надо отметить, что указанная норма позволяет администрации населенного пункта:

• При выявлении лица, осуществившего самовольное возведение здания, обязать его снести;
• При отсутствии такого субъекта, принять решение о сносе и самостоятельно реализовать соответствующие мероприятия.

Оформление сноса зданий и сооружений

Процесс оформления сноса здания довольно сильно схож с процессом получения разрешения на строительство, так как снос имеющегося сооружения, как правило, необходим по причине возведения на его месте нового строения.

Порядок согласования сноса зависит от ряда нюансов — места расположения здания, его характеристик (капитальный объект или ИЖС), историко-культурного значения и прочих нюансов.

Однако, в целом, вам, скорее всего, могут понадобиться согласования в следующих структурах:

• Государственном или местном органе власти (он будет принимать решение о сносе здания или сооружения, не имеющего историко-культурного значения).
• Московском Комитете по культурному наследию (он будет принимать решение о сносе здания или сооружения, которое находится на территории исторической застройки).
• В Мосгосстройнадзоре (должен выдать разрешение на проведение подготовительных работ на строительной площадке).
• Тех.инспекции ОАТИ (выдаст ордер на производство работ по организации строительной площадки).
• Департаменте строительства города Москвы (он должен выдать разрешение на ликвидацию отходов сноса, в том числе грунтов).
• И т.п.

Для каждого органа и структуры надо собрать свой пакет документов. Схожими могут быть только следующее бумаги:

• Документ, подтверждающий личность заявителя. Для гражданина это паспорт, удостоверение военнослужащего, военный билет, заграничный паспорт и т.п. Для организации это выписка из ЕГРЮЛ, документ, удостоверяющий полномочия руководителя — например, протокол или приказ о назначении на должность.
• Учредительные документы организации, являющейся заявителем и осуществляющей снос зданий или сооружений.
• Заявка по форме на предоставление нужного решения, ордера.
• Доверенность представителя заявителя, если документы подает он.
• Проект организации сноса зданий и сооружений.
• Календарный график производства работ.

Вместе с тем, есть в настоящее время положительные стороны, облегчающие порядок согласования. Ряд документов эти структуры могут получить в порядке внутреннего взаимодействия, самостоятельно направляя запросы на предоставление нужной документации.

Заявителю не придется собирать многие из этих бумаг:

• Заключение о соответствии проекта земляных работ сводному плану подземных коммуникаций и сооружений Москвы.
• Данные о согласовании графика работ с Дептранспортом.
• Документы о праве собственности или владения на участок земли, где намечается снос строений, а также о праве на сносимое строение.
• ГПЗУ, который оформляется в Москомархитектуре.
• В случае работ на линейных объектах — проект планировки территории.
• Разрешение и задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.
• Решение на снос здания Комиссии при Правительстве Москвы по градостроительной деятельности в границах достопримечательностей и зон охраны культурных объектов.

• Положительное заключение государственной и негосударственной экспертизы проектной документации ОКС для ведения отдельных этапов строительства, если такая документация требует экспертизы.
• Данные об аккредитации предприятия, проводящего негосударственную экспертизу.
• Документ об утверждении архитектурно-градостроительного решения.
• Разрешение на отклонение от максимальных и минимальных параметров допустимого строительства, реконструкции.
• Схема планировочной организации участка с указанием точек размещения ИЖС.
• И т.п.

Отказать в выдаче решений, ордеров и прочей разрешительной документации могут на любом этапе согласования, в любой из структур — органе государственной или местной власти, Комитете по культурному наследию, Мосгосстройнадзоре, Тех.инспекции (ОАТИ), Департаменте строительства и т.п.

Отказать в выдаче разрешений могут в том случае, если:

• Заявитель предоставил неправильно оформленные документы, либо они предоставлены не в полном комплекте, либо содержат противоречивые сведения.
• Документы не отвечают требованиями законодательства России в целом и Москвы в частности.
• Если у заявителя нет прав на получения разрешения.
• Если снос строения не отвечает положениям ГПЗУ.
• Если снос строения не отвечает требованиям, установленным в разрешении на строительство.
• В других случаях.

Отказ можно обжаловать в досудебном и в судебном порядке. Опротестовать можно:

• Нарушение прав заявителя.
• Противоправные решения должностных лиц.
• Противоправные действия сотрудников структур.
• Бездействие должностных лиц.
• Нарушение положений Регламента, определяющего особенности предоставления разрешения на снос здания или сооружения или другого документа.

В порядке досудебного рассмотрения можно обратиться в саму государственную или муниципальную структуру, ответственную за выдачу решения, ордера или другого разрешительного документа, написав жалобу на имя начальства.

В порядке судебного рассмотрения, можно обратиться с исковым заявлением в Арбитражный суд и обжаловать незаконные решения, действия или бездействия и далее, на основе вступившего в силу решения суда, получить нужное согласование.

Если вам нужно оформить снос, вы можете обратиться за помощью к нам. Наши специалисты решат все организационные вопросы, собрав нужную документацию, подав ее в уполномоченную структуру и проследив за тем, чтобы процесс согласования не был затянут. Также, при необходимости, наши юристы помогут обжаловать незаконные действия и опротестовать отказ.

Порядок сноса самовольной постройки

---

Общие положения, связанные со сносом объектов самовольной постройки закреплены в главе 6.4 Градостроительного кодекса РФ. Снос может быть осуществлен на основании:

• судебного акта;
• решения органа МСУ.

Ранее, до 03.08.2018 для сноса требовалось получить разрешение на строительство; в настоящее время достаточно оформления проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства.

Разработать проект может только ИП/юрлицо, которое имеет членство в СРО, в противном случае он не будет принят органом МСУ и ликвидацию здания не разрешат.

Подготовка проекта не требуется при сносе:

• гаража на участке, выделенного физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательством;
• сооружения на садовом/дачном участках;
• объектов ИЖС;
• сооружений вспомогательного характера.

Когда производится снос самовольной постройки

Судебная практика в этой области права базируется на применении статьи 222 ГК РФ. Основными позициями являются:

• Сносу подлежит только недвижимый объект после реконструкции, когда его нельзя вернуть в первоначальное состояние (определение ВС РФ от 11.03.14г. №18-КГ13-184);
• Совладелец участка может требовать сноса самовольно построенного помещения другим собственником в ситуации, когда использование земли нарушает интересы заинтересованного лица или несет угрозу жизни и здоровью окружающих людей (постановление ВАС РФ от 18.05.11г. №15025/10);
• Самовольную постройку необходимо сносить при существенном и неустранимом нарушении правил градостроительного и строительного законодательства;
• Нельзя разбирать постройку, если нарушены процедурные моменты при получении разрешения на строительство или вводе помещения в эксплуатацию, если владельцем предпринимались соответствующие действия;
• Невозможно сносить пристройку к жилому дому, если единственным основанием для этого является отсутствие согласования таких действий при её строительстве с другими совладельцами (определение ВС РФ от 24.01.12г. №19-В11-21).

Чтобы самовольная постройка не была снесена, необходимо обратиться в судебные органы за признанием права собственности на неё. Правомочия собственника может признаваться судом при соблюдении следующих условий:

1. Субъект, построивший недвижимый объект, имеет право возводить на земельной площади такое строение.
2. На день обращения в суд сооружение соответствует характеристикам, предусмотренным документами по планировке территории, правилам землепользования и застройки и т.д.
3. Сохранение недвижимости не нарушает законных интересов и прав других субъектов, а также не несет угрозы их жизни и здоровью.

История понятий демонтаж и снос

История демонтажей и сносов также разнообразна, как и строительство. В плотно застроенных городах новое строительство начинается со сноса старых, отслуживших объектов. Иногда убираются объекты, которые не вписываются в новые архитектурные планы застройки. Например, при строительстве московского Кремля земляной вал срывали, а ров, окружающий Кремль, засыпали.

Одним из примеров сноса сооружения может служить библейская легенда о иерихонских трубах. Враги, осаждавшие г. Иерихон, шесть дней ходили молча под его мощными крепостными стенами и только трубили в трубы. Это было изучение и выявление особенностей акустико-механических характеристик сооружения – системы оборонительных крепостных стен. На седьмой день все «ходоки» одновременно закричали с вместе с гудящими трубами. Стены, как считают современные ученые физики, вошли в резонанс с ревом труб и криками и рухнули. Город был взят неприятелем. Но это легенда.

Демонтаж подразумевает разборку дома вручную. Постройка может быть демонтирована как полностью, так и с сохранением ее частей, например, части самой конструкции или строительных материалов. Строение разбирается рабочими вручную с применением специальных инструментов – фомок, ломов, бензоинструмента и т. д. При этом разборка дома нашими специалистами в среднем занимает 1 день благодаря четко отлаженным технологиям, высококвалифицированному персоналу и наличию всех необходимых инструментов

Перед тем как провести демонтаж дачного дома, проводится ряд подготовительных мероприятий:

Демонтаж дома – это процесс обратный его монтажу. Дом разбирается, как конструктор, сверху вниз поэлементно, благодаря такой технологии никогда не пострадают окружающие строения и даже клумбы, поскольку это контролируемый процесс. Одновременно с разборкой осуществляется вывоз образующегося материала, поэтому территория всегда остается чистой. Также благодаря тому, что демонтаж дома делается вручную, на участок не будет заезжать спецтехника, которая в любом случае наносит ущерб ландшафту.

Проектная документация на снос здания

При получении разрешения на снос здания желательно разработать комплект проектной документации и предоставить его службе технадзора. В Москве и Московской области при подготовке расрешительной документации на снос здания особое внимание необходимо уделить вопросу перемещения отходов сноса. Для получения разрешения на перемещение отходов строительства, сноса, в том числе грунтов, необходимо, обратиться в Департамент строительства города Москвы. Для этого необходимо подготовоить комплект документов, который может включать в себя:

• Заявку на оформление разрешения на перемещение отходов строительства и сноса для переработки.
• Технологический регламент процесса обращения с отходами строительства и сноса.
• Копию ордера и заявку на получение ордера в ОАТИ.
• График производства работ.
• Копию договора с транспортной организацией, заверенную заявителем.
• Копию лицензии на обращение с опасными отходами транспортной организации, заверенную транспортной организацией.
• Заключение по санитарно-эпидемиологическому и экологическому обследованию ОСС и заверенная заявителем копия.
• Копию договора с отходополучателем (ми), заверенная заявителем.
• Копию лицензии отходополучателя, заверенная отходополучателем.
• Свободные лимиты отходополучателя.
• Смета на работы подготовительного периода.
• Копию документа, подтверждающего полномочия Заявителя, заверенная Заявителем (договор между Инвестором и Заказчиком / между Заказчиком и Генеральным подрядчиком / между Генеральным подрядчиком и Субподрядчиком).
• Паспорт опасного отхода или лабораторное заключение об отнесении отхода к 5-му классу опасности для окружающей среды

Также может потребоваться информация об общем объеме отходов от сноса с разбивкой по категориям:

• мусор строительный для утилизации;
• бой бетона или железобетона для переработки на дробильном комплексе;
• лом черных металлов для сдачи на пункт приема металлов;
• цветной металл для сдачи на этот же пункт;
• стекло для сдачи на пункт приема стекла.

Особенности демонтажа зданий

Снос зданий в Беларуси выполняется в несколько этапов. Сроки и способы работ согласуются с исполнителем в зависимости от размера и состояния зданий, строительных материалов:

• перед демонтажом заказчик должен обеспечить отключение всех коммуникаций. Вынос ценных предметов, мебели осуществляет или заказчик или подрядчик по дополнительному соглашению;
• снос зданий из кирпича проводится с помощью экскаватора;
• демонтаж деревянных зданий чаще всего выполняется путем распиловки;
• при необходимости сноса с сохранением строительных материалов стоит заказать проект ручной разборки;
• каркасные дома в основном разбираются с применением инструментов силами строительной бригады.

Снос и демонтаж частного дома занимает 1 – 7 дней. Стоит учесть, что общий срок работ будет длиннее, так как необходимо обеспечить вывоз строительного мусора.

Что же такое «снос зданий» в нормативно-правовых актах?

Выдержка из Закон № 300-З Республики Беларусь от 05.07.2004 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»:

Снос зданий – освобождение строительной площадки от находящихся на ней объектов недвижимого имущества, а также незаконсервированных не завершенных строительством объектов, осуществляемое путем демонтажа конструкций в целях их дальнейшего использования и (или) с применением разрушающих технологий при нецелесообразности или невозможности их дальнейшего использования.

Но, отметим, что если целостность конструкций не нарушается, то такие работы по разборке здания называют «демонтажем» согласно ТКП 45-1.03-186-2009 «Изделия, материалы и оборудование. Правила повторного использования».

Снос зданий в соответствии с ТКП 45-1.03-312-2018 «Снос зданий и сооружений» может осуществляться:

1. По желанию собственника;
2. На основании решения местного исполнительного и распорядительного органа или судебного постановления,
3. Если продолжение строительства экономически нецелесообразно.

При сносе зданий необходима разрешительная документация, которая состоит из:

— Решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении сноса объекта с указанием в таком решении необходимости разработки проектной документации и согласование с местным исполнительным и распорядительным органом способа сноса, порядка обращения с материалами и отходами, образующимися при сносе, и порядка восстановления плодородия нарушенных земель и вовлечения их в хозяйственный оборот – для неиспользуемых объектов;

— Решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, сноса объекта, включающее информацию об отключении объекта от инженерной инфраструктуры – для иных объектов.

В качестве заявителя на получение разрешительной документации может выступать:

• заказчик;
• застройщик;
• генеральный подрядчик;
• инженер (инженерная организация).

Проблемы, с которыми сталкиваются жильцы аварийных домов

К сожалению, действующие законы и правовые акты не дают четкого определения, когда жилое помещение признается ветхим и непригодным для дальнейшего в нем проживания. Нет также стандартных норм, позволяющих определить, что степень износа здания за давностью лет его сдачи в эксплуатацию превысило отметку в 70 %, что может стать основанием для принятия решения о его сносе.

В настоящее время Министерством строительства предложено внести изменения в действующее Положение № 47, устанавливающее порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и принять, что:

• признание ветхости многоквартирного дома не влечет обязанности его сноса, если при повреждении технического состояния его строительных конструкций отсутствует опасность их внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания;
• использование таких помещений возможно при контроле технического состояния, проведении необходимых мероприятий по восстановлению, усилению таких строительных конструкций, грунтов основания здания.

Где и как согласовать проект на снос объекта

Отдельный проект на снос здания не нуждается в специальном согласовании. Подразумевается, что соблюдение норм безопасности обеспечит проектировщик, имеющий соответствующую квалификацию и включенный в реестр. Однако для выполнения работ ГрК РФ предусматривает следующие требования:

• подрядные работы по сносу могут осуществлять только предпринимателя и фирмы, состоящие в профильной СРО (не требуется членство в СРО только для отдельных видов работ);
• до начала работ необходимо получить в энергоснабжающих организациях условия на отключение от коммунальных ресурсов, электричества, газа;
• в органы власти, на чьей территории располагается объект. подается уведомление (это нужно сделать не позже 7 дней до начала работ).

К уведомлению прилагаются материалы обследований, проект. Эти документы нужны, чтобы власти были в курсе проводимых работ, могли обеспечить надлежащую безопасность.

Подача уведомления о ликвидации здания

При необходимости сноса сооружения технический подрядчик или застройщик обязан за 7 дней подать уведомление о планируемых работах, лично обратившись:

• в местную администрацию населенного пункта;
• в органы управления муниципального района, когда объект располагается на межселенной территории;
• в многофункциональный центр.

Помимо личного посещения, уведомления может быть отправлено по почте, передано через портал государственных, муниципальных услуг. Однако такой вариант развития событий возможен. если не нарушаются правила проведения демонтажа. Например, после ликвидации конструкции весь мусор должен быть вывезен с площадки, прилегающей к ней территории. Если после возведения сооружение было зарегистрировано в БТИ, то необходимо пригласить специалиста, который составит необходимые бумаги. Когда такая регистрация отсутствует, придется оформлением всех справок заниматься самостоятельно.

Кроме основного документа, заявитель обязан предоставить:

• материалы обследования конструкции, относящейся к капитальному строительству;
• проект организации работ.

В зависимости от особенностей объекта, представители госорганов могут затребовать дополнительные документы.

Если дом снесен давно, что делать?

Многие дома годами стоят привидениями в кадастре недвижимости, так как собственники не удосужились после сноса их «разрегистрировать». Но вот пришел черед снять недвижимость с учета. Как поступить? Обратимся к законодательству. В вышеуказанном ФЗ 340, пункт 8 указано, что уведомления подавать не нужно, если здание фактически снесено до вступления этого закона в силу, т.е до 4 августа 2018 г. Также есть приказ Минэкономразвития России от 20.11.2015 N 861 п. 9 прил. 2 ( о форме и составе Акта обследования), где сказано, что уведомление прикладывается к акту обследования, только при сносе здания после вышеуказанной даты.

Вроде бы отлично получается. Можно указать в решении о сносе, что объект недвижимости демонтирован давно и никакие уведомления никуда не посылать. НО. По факту регистраторы Росреестра требуют уведомление или железобетонные доказательства сноса до вступления ФЗ 340 в силу. В большинстве случаев частные дома сносились без всяких юридических подтверждений. Вот и ответ.

Даже если дом снесен давно и нет никаких доказательств этому — все равно придется подавать уведомления.

Похожие записи:

• Как вступить в наследство без завещания после смерти
• Налоговые льготы для инвалидов 3 группы в 2022 году
• Договор аренды нежилого помещения c физическим лицом