Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залог права требования участника долевого строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долгое время в практике регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставался спорным вопрос, применяются ли положения ст. 77 Закона об ипотеке о возникновении ипотеки в силу закона при оплате цены (части цены) договора участия в долевом строительстве за счет кредитных средств либо средств целевого займа?
В настоящее время эту неясность можно считать полностью разрешенной. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащееся в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Оформление в залог типичного имущества, реализация которого в случае обращения взыскания на залог затруднена рядом регламентированных законодательством причин
В залоговой практике встречаются залоговые сделки, по внешним признакам вполне стандартные, но с юридической точки зрения требующие повышенного внимания. Речь идет о принятии в залог недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования (ЗАТО). Касательно сделок с движимым имуществом ограничения, характерные для сделок с недвижимым имуществом, отсутствуют. Залоговая сделка по принятию в залог имущества в ЗАТО осложняется рядом причин:
- определением рыночной стоимости имущества в связи с ограниченным рынком предмета залога;
- сложностью осмотра имущества сотрудниками банка из-за необходимости соответствующего пропуска на территорию ЗАТО;
- необходимостью получения согласия Администрации ЗАТО при принятии в залог и при реализации залогового имущества, находящегося на территории ЗАТО.
Согласно п. 1 статьи 8 Закона РФ от 14.07.1992 № 3297-1 (ред. от 13.07.2015) «О закрытом административно-территориальном образовании», сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования. Участие граждан и юридических лиц, не указанных в п. 1 статьи 8, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.
В отношении объектов недвижимого имущества, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласование решения органов местного самоуправления осуществляется Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, или подведомственными организациями соответственно федеральных органов исполнительной власти, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, совместно с органами федеральной службы безопасности.
Порядок такого согласования устанавливается указанными федеральными органами исполнительной власти, Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.
Мониторинг (предварительный или постмониторинг) залога на территории закрытого административно-территориального образования осложнен в виду необходимости получения допуска на территорию ЗАТО. Порядок оформления временного допуска на территорию ЗАТО устанавливается органами местного самоуправления (каждое ЗАТО разрабатывает свой порядок оформления допуска). Как правило, общие условия оформления допуска идентичны.
1. В связи с производственной необходимостью или социально-культурными потребностями жителей ЗАТО временный въезд граждан на предприятия, в организации или учреждения, находящиеся в ЗАТО, независимо от форм собственности, осуществляется по разрешению директора или заместителя директора по режиму и охране предприятия, находящегося в ведении ГК «Роскосмос» или ГК «Росатом», главы города, председателя Совета депутатов города после согласования в установленном порядке;
2. Въезд граждан для постоянного проживания или временного пребывания на территории закрытого образования согласовывается с органом федеральной службы безопасности. Согласование предусматривает оформление допуска к сведениям, составляющим государственною тайну, или к работам, связанным с эксплуатацией объектов, представляющих повышенную экологическую опасность.
3. Допуск оформляется в порядке, установленном Законом РФ «О государственной тайне».
Соответственно сложности в осмотре залогового имущества могут возникнуть при отсутствии структурного подразделения банка-залогодержателя на территории ЗАТО.
Как правило, согласование допуска для сотрудника банка, ответственного за мониторинг залога, возлагается на подразделение безопасности банка (филиала банка). Срок оформления такого допуска на практике может составить от двух недель до трех месяцев.
Кроме того, немаловажными моментами при оформлении в залог недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, являются его оценка и обращение взыскания.
Сложности в оценке могут возникнуть ввиду недостаточности соответствующего рынка недвижимости города и отсутствия объектов-аналогов. Из-за правового статуса ЗАТО поток инвестиций в него сильно ограничен, что ведет к стагнации рынка на территории ЗАТО и к уменьшению объемов сделок купли-продажи. Как правило, цены на объекты недвижимости, находящиеся на территории ЗАТО, идентичны (или ниже) ценам на аналогичные объекты недвижимости, находящиеся на территории открытых территориальных образований, с уровнем дохода и по населению сопоставимым с ЗАТО.
Обращение взыскания на предмет ипотеки, находящийся на территории закрытого административно-территориального образования, также осложняется необходимостью согласования сделки с администрацией ЗАТО, ГК «Росатом» или ГК «Роскосмос» согласно Закону РФ от 14.07.1992 № 3297-1 (ред. от 03.07.2016) «О закрытом административно-территориальном образовании». В связи с этим процедура реализации объекта недвижимости даже в случае его высокой ликвидности может превысить установленные законодательством сроки в 180 календарных дней с момента обращения взыскания на предмет залога, что делает невозможным отнесение недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, к категорийному согласно Положению Банка России от 26 марта 2004 года № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
Особенности переуступки прав на квартиру
Покупателю нужно помнить:
- Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.
- Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.
- После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.
Заключительные положения
7.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством Российской Федерации.
7.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, несет Залогодатель.
7.3. Настоящий договор действует до полного исполнения Залогодателем обязательств по основному договору.
7.4. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.
7.5. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.
Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи].
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.
7.6. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и третий экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Каким образом оформляется залога права требования участника?
Ответ: Залог права оформляется договором залога, который должен быть в обязательном порядке пройти государственную регистрацию.
Вопрос: Кто может выступать сторонами договора залога?
Ответ: Выступать как стороны залогового договора могут как юридические лица так и физические.
Вопрос: От чего зависит размер государственной пошлины при регистрации договора залога?
Размер государственной пошлины различен для разных категорий и зависит от того, является ли юридическим или физическим лицом сторона договора. Если договор заключается между физическими лицами, что тоже возможно, то государственная пошлина составляет одну тысячу рублей, если между юридическими — четыре тысячи, а если же договор заключается между физическим лицом и юридическим, то размер ее будет составлять одну тысячу рублей.
Законность передачи права требования по договору участия в долевом строительстве подтверждается фактом регистрации. Для этого документ должен включать в себя:
- Информацию о ДДУ, в том числе его регистрационные данные.
- Описание строительства по технической документации.
- Подтверждение законности проводимых работ, ссылки на разрешительные и технические документы.
- Описание квартиры, которая на основании закона о долевом участии после выполнения сторонами взятых обязательств перейдет клиенту банка с получением права собственности.
- Сумма, в качестве залога на которую передаются права требования.
Пример бланка договора залога права требования для военнослужащих, участвующих в государственной накопительной программе отличается от обычных. Они отвечают типовому образцу, который был утвержден Приказом №820 Министерства обороны.
Другой комментарий к Ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)
1. В части первой комментируемой статьи законодатель установил порядок возникновения залога на земельный участок, отведенный застройщику под строительство, а также залога права его аренды (субаренды) .
———————————
См.: часть 5 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и последний абзац части 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) .
———————————
См.: пункт 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ.
Подчеркнем, что право субаренды может быть объектом залога в данном случае только начиная с 21 июня 2010 года . До этой даты действовала прежняя редакция статьи, согласно которой допускался залог в силу закона либо земельного участка либо права аренды на него. К договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды .
———————————
См.: подпункт «а» пункта 7 ст. 6 Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
См.: часть 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.
Залог возникает в пользу участника долевого строительства в момент государственной регистрации заключенного с ним договора участия в долевом строительстве . Одновременно с государственной регистрацией этого договора государственный регистратор вносит в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о возникновении в пользу участника долевого строительства залога в силу закона. Это необходимо в связи с прямым требованием закона .
———————————
См.: часть 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
См.: пункт 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участникам долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке .
———————————
См.: ст. 8 и пункт 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.
Залог прекращается на основании заявления застройщика, представленного государственному регистратору при условии наличия разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию , выданного в установленном законом порядке .
———————————
См.: часть 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
См.: ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
При этом срок погашения записи о залоге в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет пять рабочих дней, и какого-либо заявления от участника долевого строительства не требуется. Данное правило вступило в силу с 21 июня 2010 года. До этой даты порядок погашения записи об ипотеке законодателем должным образом отрегулирован не был.
Подчеркнем, что залог является акцессорным (дополнительным) обязательством застройщика, так как обеспечивает исполнение основных обязательств застройщика перед участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве .
———————————
См.: часть 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ.
В случае прекращения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке либо в случае прекращения этого договора в судебном порядке все обязательства по этому договору считаются прекращенными . По общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ, залог как акцессорное обязательство также должен быть прекращен .
———————————
См.: часть 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.
См.: часть 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.
См.: подпункт 2 пункта 2 и пункт 3 ст. 450, а также пункт 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ.
См.: пункт 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ.
Однако этого не происходит в случае прекращения договора участия в долевом строительстве по той простой причине, что этот залог в силу Закона N 214-ФЗ обеспечивает не какие-либо обязательства, возникающие в силу договора, а обязательства застройщика, возникающие в силу непосредственно Закона N 214-ФЗ по возврату денежных средств участнику долевого строительства, выплате неустойки и т.д. .
———————————
См.: пункт 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ.
То есть, даже в случае прекращения договора участия в долевом строительства обязательства застройщика в пользу участника долевого строительства по возврату денежных средств сохраняют силу, а следовательно, сохраняет силу и обеспечивающий исполнение таких обязательств залог.
Как следует из комментируемого пункта Закона N 214-ФЗ, в данном случае возникает также ипотека на «строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости».
Довольно часто этих объектов в момент заключения договоров участия в долевом строительстве еще физически не существует. Напомним, что договор участия в долевом строительстве может быть заключен при соблюдении требований Закона N 214-ФЗ . Однако дата выдачи разрешения на строительство не считается датой фактического начала строительных работ. Застройщик вправе, получив разрешение на строительство, уже начинать привлекать долевые инвестиции от граждан. При этом строительство объекта может быть начато несколько позднее.
———————————
См.: часть 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.
Таким образом, законодатель в этом случае при заключении договора участия в долевом строительстве устанавливает законный залог на несуществующий объект недвижимости, что создает коллизию правовых норм . Залог не может существовать в отношении имущества, которого еще нет, которое еще физически не создано .
———————————
См.: часть 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
См.: пункт 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Предмет договора залога прав требования участника долевого строительства
Прежде чем говорить о договоре залога прав требования по договору долевого участия, следует определиться с его предметом. Как известно, из договора о долевом участии вытекает право его участника требовать, чтобы застройщик передал ему в установленный срок объект недвижимости. Соответственно, именно это обязательственное право и может заложить участник долевого строительства и именно оно будет предметом рассматриваемой нами сделки.
Ст. 9 закона № 102-ФЗ обязывает описывать предмет настолько точно, чтобы его легко можно было идентифицировать. Так, в разделе, посвященном предмету рассматриваемого договора, должна быть отражена информация:
- о договоре долевого строительства (когда и где был заключен, сведения о номере и дате пройденной процедуры регистрации);
- застройщике и участнике;
- возводимом объекте, включая его наименование, местонахождение и полное описание, а также дате, когда он будет передан участнику.
ВАЖНО! В залог можно передать только права, возникшие на основе договора о долевом строительстве, который надлежащим образом прошел процедуру регистрации (постановление президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).
При оформлении договора залога права требования участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору участия в долевом строительстве следует руководствоваться соответствующей типовой формой, утвержденной приказом министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820.
Залог права требования в силу закона
Может ли участник после заключения и регистрации договора долевого участия заложить свои права по нему третьему лицу, если приобретаемый объект недвижимости был оплачен с привлечением средств банка или другой кредитной организации? Ответ: нет.
Ст. 77 закона № 102-ФЗ признает объект недвижимости (или права на него) автоматически заложенным банку, чьи средства пошли на оплату его приобретения.
ВАЖНО! Для такого залога (в ст. 334.1 ГК РФ он называется залогом на основании закона) не требуется составление отдельного договора. Сведения о таком залоге будут внесены в реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с регистрацией договора о долевом строительстве (постановление президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10).
Таким образом, второй раз передать в залог права, которые уже находятся в залоге у банка или иного лица, оплатившего покупку, не получится.
Образец залога прав по государственному контракту
В будущем, при возникновении каких-либо недоразумений и споров, пострадавшая сторона сможет основываться в качестве доказательств на данном пункте.
Залогодатель обладает нижеприведенными правами и обязанностями: Залогодержатель также обладает правами и обязанностями, среди которых значатся следующие: Нарушение прямых обязательств одной из сторон может привести к досрочному расторжению соглашения, а также к применению штрафных санкций. Арендные отношения предполагают две стороны гражданско-правовых отношений — арендодателя и арендатора. Последний, с согласия арендодателя, имеет возможность осуществлять: сдачу недвижимого имущества в субаренду; передачу привилегий другому гражданину по соглашению; вручение третьему лицу в безвозмездное пользование; передачу по договору имущественных арендных прав в залог.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Какими законами нужно руководствоваться
Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.
К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
- закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
- закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
- закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).
Для получения общих сведений о залоге рекомендуем ознакомиться со статьей Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.