Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Мне 30 лет, и уже третий год я председатель ТСЖ своего дома.
Геннадий Гончаров
председатель ТСЖ
С помощью ТСЖ жильцы сами управляют многоквартирным домом: могут влиять на его благоустройство и снижать стоимость коммунальных услуг.
Например, нам за два года удалось снизить платежи за тепло и горячую воду более чем в два раза.
Я живу в квартире площадью 60 м² и за один только январь сэкономил больше 2 тысяч рублей на отоплении: раньше платил около 3500 рублей в месяц, сейчас не больше 1300.
Расскажу, как мы это сделали, с какими трудностями столкнулись и как их можно было избежать.
Автор рассказывает о том, как при помощи ТСЖ жильцы его дома смогли отвоевать у сторонней компании котельную на крыше и снизить платежи за отопление и горячую воду. Поэтому эта статья прежде всего для жильцов домов со своей котельной, которые платят за ее ресурсы слишком много.
Какой персонал входит в ТСЖ?
Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:
- председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
- члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
- бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
- юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
- рабочие:
- электрик;
- лифтер;
- консьерж;
- уборщица;
- слесарь-сантехник;
- дворник;
- паспортист.
Назначение руководителя ТСЖ
В зависимости от положений утвержденного Устава, существует несколько способов избрания председателя Товарищества:
- путем избрания на общедомовом собрании;
- путем избрания руководителя членами правления ТСЖ из их числа.
Обязательным условием законности выборов становится наличие в повестке собрания соответствующих пунктов, а также отражение итогов голосования в протоколе. Руководитель ТСЖ избирается на срок, указанный в Уставе некоммерческой организации, но не превышающий двух лет. Оформление же сотрудника включает в себя:
- издание приказа о вступлении в должность;
- составление срочного трудового договора;
- подача заявления для оформления руководителя в ФНС;
- получение выписки из ЕГРЮЛ.
Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы
Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.
Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?
Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.
С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.
Как создать ТСЖ?
Итак, инициативная группа, состоящая из собственников квартир, приняла решение об образовании ТСЖ.
Все действия жильцов должны соответствовать установленным правилам:
- За 10 дней до его проведения следует уведомить всех жильцов.
Причем уведомление составляется письменно с указанием повестки дня. Если документ доставляется лично, то с получателя необходимо взять расписку. Если же отправляется по почте, то только заказным письмом. Собрание может быть очным или заочным. - Проведение собрания. На нем участники должны обсуждать только те вопросы, которые были вынесенные на повестку дня. Все жильцы получают специальные бюллетени, с помощью которых осуществляется голосование. Создание ТСЖ происходит, если за это проголосует больше половины собственников жилья.
- После успешного голосования жильцы должны выбрать правление и председателя. Правление является исполнительным органом организации, а председатель выполняет функции руководителя.
- Далее утверждается главный документ ТСЖ – Устав. Это учредительный документ, содержащий всю важную информацию о создании, функционировании и ликвидации товарищества.
- В конце собрания оформляется и подписывается протокол.
- В обязанности председателя ТСЖ входит регистрация организации. Как зарегистрировать ТСЖ? Для этого собираются все необходимые документы, в том числе протокол собрания, копия Устава и т. д. Перед подачей бумаг на регистрацию оплачивается госпошлина.
- Затем председатель открывает счет в банке, который будет числиться за конкретным домом.
Голосование за создание ТСЖ не является способом вступления в организацию. Для этого необходимо подать соответствующее заявление на имя председателя.
ТСЖ – это некоммерческая организация, которая, в отличие от Управляющих компаний или ТОС (Территориальное общественное самоуправление), не настроена на получение финансовой выгоды, а заинтересована в сохранении, поддержании и благоустройстве многоквартирного дома, охране общедомового имущества, помещений.
Товарищество собственников отстаивает интересы местных жителей как раз потому, что состоит из тех же людей, что проживают в данном МКД. Однако это не просто группа заинтересованных лиц, это официальный орган управления, имеющий определенные обязанности и полномочия, его функционирование регулируется законодательством и учредительной документацией.
ТСЖ дает возможность влиять на коммунальные службы и ресурсоснабжающие организации МКД с целью отстаивания прав собственников и гарантии проведения качественных работ.
Согласно закону, ТСЖ может заменить исполнительный орган ЖКХ (УК или ТОС) только будучи юридическим лицом, поэтому собственники должны избрать председателя, который зарегистрирует ТСЖ в налоговой и в дальнейшем будет осуществлять различные формальные действия: подписывать договоры, вести банковские документы и другую отчетность.
Какие ещё процедуры нужны для завершения?
Акт приёма-передачи – основной документ, по которому дом передаётся в управление ТСЖ. Во время этого процесса должна присутствовать специальная комиссия. Она обычно так же включает членов управления ТСЖ, представителей муниципалитета. Текст акта всегда сопровождается технической документацией, касающейся того или иного здания. Она должна соответствовать нормам и правилам эксплуатации многоквартирных домов.
При переходе к другой форме управления не должно быть никаких изменений в правах собственников квартир. Когда дом передаётся в управление ТСЖ, создаются специальные уведомления. Они рассылаются в Комитет по управлению имуществом, а так же в Управление Городского Хозяйства администрации.
Счёт в банке для ТСЖ открывается только на имя юридического лица.
Прежнего балансосодержателя дома надо поставить в известность о том, что произошло. Предоставляются все необходимые данные.
Для чего создаются ТСЖ
Существует несколько вариантов управления домом, при этом право выбора полностью принадлежит жильцам. В случае если в жилой фонд объекта входит не более 16 квартир, управлять хозяйством можно напрямую, для домов с большим количеством жилых помещений лучше организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ). В случае если вести дела самостоятельно жильцы не хотят, они могут за определенную плату поручить решение бытовых и финансовых проблем управляющей компании.
Как показывает практика, именно создание товарищества собственников является экономически более обоснованным, поэтому эта форма управления сегодня более популярная.
Фактически, ТСЖ – это некоммерческая организация, созданная для совместного распоряжения общим имуществом. Создаются они для облегчения жизни жильцам, сокращения расходов на энергоносители, организацию своевременного ремонта.
Жильцы самостоятельно принимают все решения, а что касается негативных последствий, то они наступают в случае, если ТСЖ первоначально создаются с целью доступа определенной группы лиц к финансам.
Создание товарищества собственников предусмотрено законом, а найти всю необходимую информацию о формах управления жилыми объектами можно в Жилищном кодексе РФ (ст. 161). Что касается конкретно деятельности ТСЖ, то этому посвящена 135-я статья того же процессуального акта. Государство приветствует создание таких объединений граждан, и оказывает им всяческую поддержку, а процедура образования товарищества хотя и не сложная, но требует определенной подготовки и грамотного подхода.
Составление протокола собрания
После того как собрание ТСЖ успешно проведено, необходимо зафиксировать его результате в протоколе. Данный документ — важнейший с юридической точки зрения при решении вопроса о том, как организовать ТСЖ в доме. Протокол должен быть подготовлен инициативной группой и соответствовать положениям Жилищного Кодекса РФ.
В документе, о котором идет речь, должна быть информация об инициаторе проведения собрания, о вопросах, которые обсуждались, о голосовании. Важнейший пункт протокола — сведения о том, сколько человек пришло на собрание, а также соотнесение площади их квартир с общим показателем всего дома.
В течение 10 дней после проведения собрания жильцы должны быть ознакомлены с протоколом. Можно сделать несколько его ксерокопий и вывесить на подъездах или специальных информационных стендах, разместить в почтовых ящиках, а если есть возможность — осуществить вручение копий жильцам лично.
Чтобы знать, как создать ТСЖ в многоквартирном здании, нужно ознакомиться со всеми законодательными нормами, касающимися этого вопроса, чтобы не затронуть интересы владельцев жилья.
Перед сбором собрания следует собрать сведения о каждом из людей, проживающих в доме. Информация о самом жилье узнается в бюро технической инвентаризации, а о людях – в управлении службы регистрации.
Организуется собрание, которое инициирует собственник одной из жилых площадей, расположенных в здании.
Если собрание проводится без подготовки, не стоит удивляться тому, что многие мнения будут негативными.
Инициативная группа направляет извещения всем жильцам, в документе указывается место и время проведения собрания, личность инициатора, вопросы на повестке.
Если одним жильем владеет сразу несколько хозяев, уведомление должен получить каждый. Оповестить нужно и собственников нежилых помещений.
Придя на собрание, хозяева квартир должны иметь при себе свидетельства собственников.
Дальнейшая ступень – осуществление собрания. После подведения итогов принимается решение о создании ТСН или ТСЖ.
После этого начинается оформление протокола – документа, необходимого для того, чтобы зарегистрировать товарищество.
В него вносится следующая информация:
- день, время и место проведения собрания;
- сведения о каждом собственнике;
- результаты голосования по каждому из вопросов;
- информация о людях, занимавшихся подсчетом голосов;
- сведения о противниках создания ТСЖ в конкретном многоквартирном доме.
Инициаторами подготавливаются два экземпляра протокола, заверенного в нотариальной компании.
ТСЖ или ТСН — как правильно
С 1 сентября 2014 года в ГК РФ внесли изменения, согласно которым одной из форм некоммерческой организации стало товарищество собственников недвижимости (ТСН). Какое-то время люди путались, как нужно регистрировать ТСЖ (как ТСЖ или как ТСН) и как правильно оформлять документы, в частности, устав.
В статье 135 ЖК РФ говорится о ТСЖ, как о виде ТСН:
1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме…
В Письме Федеральной налоговой службы от 27 марта 2015 г. № СА-17-14/33 “О государственной регистрации ТСЖ как самостоятельной организационно-правовой формы” разъясняется, что регистрировать в налоговой нужно ТСН (Ж) или ТСН (К):
…Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность создания товариществ собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости. При этом исходя из положений пункта 1 статьи 54, пунктов 1 и 2 статьи 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации наименование товарищества собственников жилья должно включать слова “товарищество собственников недвижимости” и может содержать указание на вид недвижимого имущества — “товарищество собственников недвижимости (квартир)” или “товарищество собственников недвижимости (жилья)”.
За образец Устава, как показывает практика, можно брать Устав ТСЖ (например, образец есть в системе “КонсультантПлюс”), исправив в документе организационно-правовую форму. «Товарищество собственников жилья “Ромашка” — неправильно, “Товарищество собственников недвижимости (жилья) “Ромашка» — правильно. Сокращенное наименование будет таким: «ТСН (Ж) “Ромашка”.
В этой статье мы используем сокращение ТСЖ (как в Жилищном кодексе) — так короче и привычней. Подразумеваем под этим ТСН (Ж).
Во время проведения собрания поднимается вопрос и об уставе будущего общества. Он составляется в соответствии с государственным образцом. Найти его можно на федеральных сайтах страны. Для того, чтобы открыть жилищное товарищество в доме, необходимо подготовить такие документы:
- письменное согласие домовладельцев;
- устав товарищества и его нотариально заверенную копию;
- протокол проведенного консилиума и копию, заверенную у нотариуса;
- паспорт заявителя;
- заявление, написанное по форме 2023 — 2024 года;
- извещение из банка об открытии счета для перечисления взносов собственников;
- квитанция об оплаченной государственной пошлине.
Управляющая компания или ТСЖ: что лучше
Определить оптимальный способ управления МКД поможет информация из таблицы:
| Тип управления | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| ТСЖ | Возможность заключить договор с эксплуатационной фирмой и руководить ее действиями
Право использовать общедомовое имущество для получения прибыли и расходовать средства на благоустройство территории Отсутствие лишних затрат, поскольку жильцам лучше известны нужды |
Жильцы несут ответственность за долги ТСЖ
Отсутствие опыта и некомпетентность руководства ТСЖ может повлечь негативные последствия |
| Управляющая компания (УК) | Деятельность ведут лица, компетентные в вопросах законодательства, бухгалтерском деле и так далее.
Материально-техническая база находится на высоком уровне Долги МКД компания может покрыть за счет своих резервов |
Жильцы не могут контролировать расход средств
УК редко интересуется мнением жильцов по большинству вопросов В случае банкротства УК у жильцов появятся долги перед поставщиками ресурсов |
Организация инициативной группы
Идея организации ТСЖ должна исходить из пожеланий жильцов дома. Заняться ее внедрением в жизнь сможет инициативная группа, в состав которой должны войти юридически и экономически подкованные жильцы.
Если должного образования или опыта нет, не исключено обращение членов группы к помощи сторонних специалистов.
В любом случае, каждое действие должно быть обдуманно.
В последующем, члены инициативной группы, проявившие себя с положительной стороны, вполне могут войти в состав правления ТСЖ. Стоит отметить, что инициативная группа не избирается, в нее входят наиболее грамотные жильцы, которые привыкли добиваться поставленных перед собой целей.
Что такое совет дома и какие его задачи?
Совет многоквартирного дома или сокращенно СМД – это общественный орган, который обеспечивает взаимодействие жильцов городской многоэтажки с управляющей компанией. Выступает своего рода посредником. Является представителем владельцев квартир. Защищает их интересы. Еще называется домовым комитетом. Решает важные задачи по обслуживанию МКД.
В обязанности домового комитета входят такие:
- Контроль ремонта лифтов, мусоропроводов, уборки придомовой территории, подготовки к отопительному сезону, качества оказываемых ЖКХ-услуг.
- Представление интересов жильцов в государственных органах власти. Например, если возникает конфликт между владельцами квартир и управляющей организацией.
- Контроль решения вопросов, которые были подняты на общедомовом собрании.
- Подготовка актуальных для жильцов тем для рассмотрения на собрании.
- Контроль своевременной и полной оплаты ЖКХ-услуг жильцами дома.
- Решение проблем, связанных с обслуживанием, ремонтом объектов общей собственности.
Действует СМД, основываясь на положениях Гражданского, Жилищного кодексов и ряде федеральных законов и Указов Президента.
Срок полномочий совета многоквартирного дома
Созданный совет МКД действует, согласно частям 9 и 10 статьи №161.1 ЖК РФ, до тех пор, пока не будет переизбран орган на общедомовом собрании либо принято решение об организации ТСЖ. Каждые два года совет подлежит переизбранию. Но собственники квартир городской многоэтажки вправе определить и другой срок. Если после завершения установленного термина владельцы квартир не приняли решение о переизбрании совета, тогда его действие пролонгируется на тот же период.
Если совет не исполняет свои обязанности должным образом, он может быть переизбран досрочно. С этой целью формируется инициативная группа, проводится собрание, на которое выносится вопрос о смене состава совета. Обязательно указывается причина переизбрания и новые кандидаты. Участники совета, в свою очередь, имеют право оспорить решение о снятии их с должностей в судебном порядке.
Таким образом, домовой комитет выступает важным органом, который упрощает взаимодействие владельцев квартир с управляющей компанией. Для создания совета дома в многоквартирном доме нужно пройти ряд шагов: сформировать инициативную группу и провести собрание, составить уведомления и разослать их жильцам, провести общее собрание, подвести итоги голосования и оповестить о результатах владельцев квартир, а затем направить протокол и решение в требуемые органы на хранение. Важно действовать согласно положениям закона. Тогда совет многоэтажки будет избран правильно и признан действующим.
Как создать ТСЖ в многоквартирном доме – пошаговая инструкция, процедура, Жилищный кодекс
Не устраивает работа управляющей компании, на балансе которой находится ваш многоквартирный дом? Тогда нужно выяснить, как можно создать ТСЖ.
Что учитывать и какого порядка придерживаться в 2017 году? Интересует, как создать ТСЖ в многоквартирном доме физическому лицу?
Если следовать порядку, установленному законодательными актами, то процесс не составит сложностей. Рассмотрим, кто вправе создавать товарищество, что для этого нужно.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе самостоятельно решать, какой орган правления им подойдет больше всего.
Обычно дома находятся на балансе управляющих компаний. Но граждане могут также инициировать создание ТСЖ.
Что же это такое?
ТСЖ товарищество собственников жилья (пункт 2 ст. 161 Жилищного кодекса), которое является некоммерческим предприятием.
Создается ТСЖ собственниками квартир.
Предназначение коллективное управление имущественными объектами в доме, использование общего имущества в рамках закона.
ТСЖ является юридическим лицом. И поэтому стоит его регистрировать в государственной инстанции.
Создать такое товарищество можно на неопределенное время.
Права и обязательства ТСЖ рассмотрены в ст. 137 ЖК. Организация может:
Орган управления в ТСЖ это правление, общее собрание, председатели. Если жильцы не смогли избрать председателя, тогда может быть приглашен управляющий, который будет работать на основании трудового соглашения.
Работодатель в данном случае ТСЖ.
Товарищество организовывают, чтобы исполнялись некоторые функции перед гражданами, являющимися собственниками квартир.
- Обеспечивать нормальную работу каждой коммуникационной системы здания.
- Взаимодействовать с административным органом муниципалитета, к которому относится дом.
- Взаимодействовать с подрядчиками.
- Сотрудничать с населением и членами правления товарищества.
- Готовить бюджет и смету на будущие периоды.
- Взаимодействовать с лицами, что задолжали по оплате взноса.
- Предоставление отчета на собрании о выполненной работе.
- Планирование работ на будущие периоды.
- Разработка сметы затрат.
- Контроль того, соблюдает ли ТСЖ все законодательные нормы.
- Контроль за своевременностью уплаты взносов.
- Управление зданием, составление договоров на управление и т. д.
Работа товариществ должна осуществляться в соответствии с уставом, что был утвержден, а также Жилищным кодексом России. Все ответы можно найти в разделе 6 ЖК.
Так как ТСЖ некоммерческая организация, стоит опираться и на нормы, установленные ФЗ № 7 от 12 января 1996 года.