Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Будет правильным остановиться на вопросах различия между договором найма и договором аренды. На самом деле различия между этими двумя видами договоров весьма эфемерны, поскольку и тот и другой являются подвидами договора имущественного найма.
Гражданский кодекс РФ выделяет два различия между арендой и наймом:
- по субъектному составу;
- по срокам действия договора.
Так:
- договор найма жилья может быть заключен только между физическими лицами, а в аналогичном договоре аренды хотя бы одна из сторон должна быть юридическим лицом;
- срок действия договора найма не может превышать пяти лет, даже если стороны не обговорили срок найма. Срок действия договора аренды не имеет ограничения по срокам, то есть стороны могут установить любой приемлемый для них срок. Если в договоре срок не определен, то договор будет считаться бессрочным.
И тот, и другой договор подлежат регистрации в Росреестре при условии, что срок действия договора составляет более одного года. Разница состоит в том, что договоры аренды регистрируются, как правоотношение, а договоры найма регистрируются для установления обременения права собственности наймодателя на сданное им в пользование нанимателя жилье.
Поскольку государственная регистрация договора всегда подразумевает введение в курс дела налоговых органов, то, по сути, особых различий нет и в этом вопросе.
Для юридических лиц заключение именно договора аренды является принципиальным, в то время как физические лица этими условностями не отягощены. Вне зависимости от того, назовут ли физические лица свой договор наймом или арендой, и в том, и в другом случае это не отразится на законности договора.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Шаг 2. Подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр
С заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).
Заявление и необходимые документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 3.1, ч. 1, 1.1, 1.5, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ; п. 1, пп. 1, 3 п. 2, п. 3 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; п. 1 Приказа Росреестра от 30.07.2021 N П/0327; п. 2 Приложения к Приказу Росреестра N П/0327; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 2 Приложения 8 к Постановлению Правительства Москвы от 23.04.2014 N 219-ПП):
- непосредственно в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра).
- В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;
- при выездном приеме;
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра, в том числе через личный кабинет, размещенный на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА);
- через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении.
|
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Кто может обратиться за регистрацией?
Подать документы для регистрационных действий должен собственник недвижимости, которая была передана в аренду. Кроме этого, может подать документы нотариус или другое лицо, доверенность на которое была заверена нотариально, а также кадастровый инженер, представители органов государственной власти. Нанявший помещение арендатор не обязан заниматься регистрацией договора.
Стоит обратить внимание на договор субаренды, который возникает в том случае, если арендатор передает недвижимость другому лицу: в этом случае регистрация договора требуется так же, как и в предыдущем, если его срок действия больше одного года. Возможно заключить договор субаренды только в том случае, если в основном договоре предусмотрена такая возможность. Если такой записи нет, субаренда не будет возможной. Ознакомившись со ст. 15 ФЗ №218, можно получить более подробный список лиц, имеющих право подать документы в кадастровый учет.
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Какие документы потребуются?
Для того, чтобы зарегистрировать такой договор, потребуется следующий перечень документов:
- заявление на регистрацию. Его может подать любая сторона;
- оригинал и копия документа, которые подтверждают оплату госпошлины;
- подлинники договора не менее, чем в 2 экземплярах. Если нужно зарегистрировать договор, то понадобиться целых 4 экземпляра договора (По одному останутся у каждой стороны и 2 экземпляра нужны для регистрации);
- обоим сторонам нужно представить паспорт;
- если в сделке участвуют юридические лица, то им нужно предъявлять учредительные документы;
- экспликация (Это справочный материал, который является пояснением к архитектурному проекту здания.) и поэтажный план жилого помещения. Все эти документы можно получить в БТИ;
- кроме того, нужен документ, который подтверждает право собственности арендодателя;
- правоустанавливающие документы, которые указаны в свидетельстве.
Арендой является передача объекта жилой недвижимости собственником во временное пользование арендатору на возмездной основе. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что договор аренды недвижимости сроком более одного года должен быть зарегистрирован в отделе Росреестра.
Правовые последствия факта регистрации связаны со следующими обстоятельствами:
- государство контролирует временную передачу прав на недвижимость путем внесения сведений в реестр ЕГРН;
- на основании регистрационных сведений налоговые органы имеют возможность рассчитать материальную выгоду (доход от сдачи недвижимости в аренду) и начислить налог на доходы;
- в случае возникновения спора между сторонами факт регистрации в органах Росреестра позволит договору послужить в качестве надлежащего доказательства.
Чем чревата временная регистрация квартиросъемщиков для собственника квартиры?
Многие собственники жилья, не желают афишировать, что в квартире кто-то проживает, не хотят повышения начисления коммунальных платежей за временно зарегистрированных жильцов, не хотят показывать сдачу квартиры в аренду. На самом деле, эти все опасения есть ничто иное как пережиток прошлого. Временная регистрация нанимателей квартиры является неотъемлемой частью предоставления жилья для проживания гражданам, временная регистрация нужна для реализации своих прав. Собственник квартиры абсолютно ничем не рискует при регистрации нанимателей в свою квартиру. Не стоит забывать, что в случае досрочного убытия, собственник может обратиться в МФЦ с заявлением о снятии граждан с регистрационного учёта по месту пребывания и на основании заявления собственника, бывших квартиросъемщиков снимут с временной регистрации — всё, никаких проблем нет. Что касается повышения коммунальных начислений, то это так же преувеличенная проблема, в настоящее время коммунальные начисления производятся на основании счётчиков, поэтому максимум, коммуналка может возрасту на 100-200р в месяц за вывоз мусора, данная сумма обычно рассчитывается по количеству временно и постоянно зарегистрированных и не является существенной частью расходов, с учётом того, что обычно коммунальные начисления оплачиваются по верх арендной платы за квартиру.
Зачем регистрировать сделку по аренде
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Если процедура не проедена, соглашение считается незаключенным. При этом в законодательстве не указаны сроки, в течение которых необходимо зарегистрировать договор. Даже если участники сделки обратятся в инстанцию через год с момента начала сотрудничества, требования законодательства не будут нарушены, и привлечь граждан к ответственности не удастся.
Однако лучше не тянуть с регистрацией. Незарегистрированное соглашение силы не имеет. Если возникнет спор, и дело дойдет до суда, придется доказывать, что договор исполнялся, то есть имеет силу, и обязателен для сторон. Интересно обстоят дела с лицензирующими органами и налоговой инспекцией. Если официальный договор отсутствует, арендатор не сможет учесть платежи за использование помещения в качестве расходов и уменьшить налогооблагаемую базу. Орган откажется выдавать разрешение на ведение деятельности в арендованной недвижимости (при наличии такой необходимости), отношения к которой компания фактически документально не имеет.
В соответствии со ст. 617 ГПК РФ зарегистрированный договор действует даже в случае, если изменился состав сторон. Однако когда в Росреестр не обращались, применить это правило не получится. Если собственник скончается или продаст помещение, появится новый хозяин недвижимости. Лицо не обязано соблюдать положения незарегистрированного договора. Владелец может попросить арендатора съехать, предложить продолжить сотрудничество на новых условиях, например существенно увеличив цену.
Если заявитель состоит в браке, он должен приложить к установленному перечню свидетельство об официальной регистрации отношений или документ, подтверждающий, что человек находится в разводе. Заявление на оформление договора соц найма можно составлять в свободной форме.
СПРАВКА! До 1 марта 2005 года жильё в социальную аренду предоставлялось при наличии специального ордера, выдаваемого местными властями. В настоящее время ордер заменён договором соцнайма. Малоимущими лица могут быть признаны, если их доход ниже прожиточного минимума, рассчитанного для данного региона. Многодетными в большинстве регионов считаются семьи с количеством несовершеннолетних детей более двух.
Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:
- Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией. А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи — возможности получения компенсации.
- Заполнить и подписать договор.
- После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
- Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
- В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.