Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Новую постройку необходимо узаконить, и делать это рекомендуется до возведения объекта, а не после завершения стройработ (как это часто происходит). Прохождение требуемых процедур постфактум занимает больше времени и может привести к штрафам или другим проблемам. Несмотря на упрощение оформления в 2018 году, лучше не рисковать и сделать работу по правилам во избежание отказов, необходимости переделок и дополнительных финансовых расходов.
С какой целью необходимо разрешение на строительство дома
Допустимые характеристики зданий и строений определяются в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ). Данный правовой акт устанавливает процедуру возведения, независимо от типа объекта. Этот закон и вводит обязательное требование к наличию разрешительной документации. В противном случае, здание будет считаться незаконным. Узаконить его можно, но не всегда — есть свои тонкости и сложности.
Основное назначение разрешения на строительство частного дома (или иного здания) — обеспечение соблюдения строительных норм. Объект, возведенный без учета характеристик местности, материалов, технических норм может стать опасен не только для жильцов, но и для соседних объектов, природы.
В каких случаях могут отказать в согласовании строительства?
По результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве администрация может направить уведомление о несоответствии планируемого объекта допустимым параметрам в ряде случаев:
- Если земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования (природоохранные территории, прибрежные зоны, историко-культурные зоны);
- Если указанные в уведомлении параметры жилого дома превышают допустимые (например, высота жилого дома);
- Категория и вид разрешенного использования не предусматривает возможности размещения жилого дома;
- У лица, направившего уведомление отсутствуют права на земельный участок;
- Ошибки в заполнении формы заявления.
ЧТО ГОВОРИТ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО?
В ГК РФ указано, что ИЖС — сооружение, предназначенное для проживания одного семейства и имеющее число этажей до 3-х. Под понятием «этажности» понимаются все секции здания, в том числе и подвальные помещения. Перед тем как сделать разрешение на строительство дома, уполномоченные органы проверяют проектную документацию и свойства земельного участка, на котором планируется выполнение работ. Одобрение постройки происходит в том случае, если заявитель имеет права на земельный участок, что подтверждено соответствующей документацией.
Плюсы и минусы оформления через Госуслуги
Получить разрешение на строительство ИЖС через госуслуги — практически идеальное решение. Главный плюс оформления заключается в возможности подачи заявления гражданином без траты времени на личное посещение МФЦ. Достаточно загрузить всю документацию на будущее сооружение. В конкретном случае, для получения результатов, также нет необходимости очного появления в государственном учреждении.
Однако, данный вариант имеет свои недостатки. Во-первых, получить услугу онлайн получиться не в каждом регионе страны — это касается населенных пунктов, в которых отсутствуют МФЦ. Еще один минус заключается в том, что не каждый гражданин выступает активным пользователем интернета. Однако вышеизложенная инструкция для заявителя поможет разобраться в тонкостях процедуры.
Какие разрешения нужны для строительства в ЛПХ
Согласно закону о личном подсобном хозяйстве (ЛПХ), земельный участок — это участок, который разрешается использовать для ведения личного подсобного хозяйства. Земля при этом покупается или предоставляется человеку с целью ведения подсобного хозяйства.
Личное подсобное хозяйство — это деятельность владельца участка и его семьи, направленная на создание сельхозпродукции, её обработку. Ведение этой деятельности должно удовлетворять определённые параметры.
- Хозяин участка не будет получать прибыль — по этой причине деятельность не считается предпринимательской. Это значит, что не нужно предоставлять бухгалтерскую отчетность, уплачивать налоговые сборы.
- Отсутствуют наёмная рабочая сила, вся работа ведётся одной семьей, либо одним человеком.
- Хозяин участка производит продукт, использующийся для удовлетворения своих потребностей. Реализовывать продукцию запрещается вне зависимости от объёма.
- Земля, на которой работает человек, приобретается или предоставляется с целью ведения личного подсобного хозяйства, это указывается в документации.
Строительные работы должны начинаться только после подготовки проекта и получения официального разрешения. Оно становится удостоверением того, что проектная документация не противоречит градостроительному плану. Только на основе разрешения возможны дальнейшие работы.
В качестве правовой базы используется ст. 51 ГК РФ. Она определяет, что одобрение властей не требуется, если планируется возведение небольшой хозяйственной постройки или гаража. Но если необходимо капитальное сооружение, такое как жилой дом, без него не обойтись.
Внимание! Жилой дом подлежит обязательной регистрации в качестве недвижимости. Право собственности на него оформляется в Росреестре с указанием основных параметров и имени владельца. А это невозможно, если должным образом не ввести дом в эксплуатацию после завершения всех работ.
Где получают разрешение на строительство частного дома?
Для получения соответствующего акта требуется обратиться с заявлением к уполномоченным представителям организации градостроительной деятельности, компетентным в вопросах муниципальной собственности. Обращение подается в администрацию того района, которому подконтрольно землевладение, фигурирующее в вопросах застройки. В крупнонаселенных городах осуществить эту процедуру можно несколькими способами:
- посредством обращения в филиал МФЦ;
- при частном обращении в компетентные органы;
- через Единый электронный портал государственных и муниципальных услуг в онлайн режиме.
Заявление может подавать:
- землевладелец, имеющий на руках бумагу, удостоверяющую право собственности;
- законный представитель собственника при наличии доверенности.
Сам документ, дозволяющий проведение застройки земли, предоставляется местной администрацией абсолютно бесплатно, без погашения госпошлин и прочих сборов.
После возведения сооружения потребуется пройти процедуру регистрации права собственности на новый объект ИЖС в местном управлении Росреестра. Она обойдется домовладельцу в 350 рублей.
При обстоятельствах, когда собственник не имеет возможности или желания самостоятельно пройти процедуру сбора и передачи документов, он имеет полное право обратиться за помощью в контору, специализация которой заключается в оказании услуг по сбору и оформлению документов. Стоимость подобных услуг в различных регионах может варьироваться в зависимости от квалификации фирмы, сервиса, быстродействии и сложности осуществляемых работ.
Платить специалистам или оформлять все лично – решает каждый самостоятельно.
Кто выдает разрешение на строительство
Выдача разрешения на строительство попадает в компетенцию уполномоченного органа местного самоуправления по месторасположению земельного участка, где будут выполняться работы. Надел земли может находиться в границах одного поселения, двух и более муниципальных районов или на межселенной территории. При возведении большого сооружения на земельном участке, находящемся во владении двух и более муниципальных районов, разрешение можно будет получить в органах исполнительной власти субъекта РФ. Это может быть краевой или областной департамент, занимающийся вопросами архитектуры и градостроительства.
Где получать разрешение на строительство дома, если планируется масштабная постройка на территориях двух и более субъектов РФ, в том числе на участке закрытого административно-территориального подразделения, у которого границы не совпадают с очертаниями субъектов РФ? Документ в этом случае выдает уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.
Оформление дома, возведенного без разрешения на строительство
Действующим законодательством определено два типа самовольных построек, когда осуществлялось строительство без разрешения на строительство:
- сооружения, возведенные на земельном участке, не предназначенном для строительства;
- здания, построенные без разрешающих документов.
Первый вариант узаконить нельзя, а второй – можно. Физическое лицо, которое реализовало строительство дома без разрешения на строительство, не обладает правом собственности на него. Однако оно может быть признано в судебном порядке, если:
- лицо, которое осуществило постройку, имеет на это законное право в отношении земельного участка;
- на момент обращения в суд возведенное строение дома соответствует всем параметрам, установленным в документации по планировке территории, по правилам застройки и землепользования, а также отвечает другим требованиям, содержащимся в нормативной документации;
- сохранение целостности строения не нарушает права и интересы лиц, а также не создает угрозу здоровью и жизни граждан.
Строительство начато без разрешения: что делать?
Если случилось так, что конструирование жилого дома началось без наличия на руках соответствующего разрешения на строительство (ИЖС), прекратите панику. С 01.03.2018 года в силу вступает указание, регламентирующее действие упрощенного порядка регистрации. Хотя наличие документа, позволяющего возводить дом, все же приветствуется и вот почему:
- если планируется взять средства в банке с целью строительства собственного жилья, кредитное учреждение потребует вместе с пакетом необходимых документов предоставить и разрешение на строительство (ИЖС);
- при выполнении строительства на дачном участке, при подключении к системе газообеспечения придется предоставить выданное и действительное разрешение.
Процедура оформления документации для проведения строительных работ
Документы для оформления разрешения на строительство дома на участке можно получить, непосредственно обратившись в соответствующее учреждение.
Для получения разрешения подготовьте документы. Это:
- бумаги, подтверждающие право собственности на участок у вас как заявителя;
- градостроительный план участка земли;
- копию документа, подтверждающую личность обратившегося в инстанцию человека;
- доверенность (необходима в том случае, когда документы подаются на рассмотрение представителем интересов собственника);
- пакет проектной документации, содержащей пояснительную записку, листок со сведениями об обустройстве инженерных сетей, схему расположения построек, план демонтажа объектов капитального строения, которые были отстроены на участке ранее;
- если проектная документация объекта капитального строительства подлежит экспертизе, приложите положительное заключение на оговоренный выше пакет бумаг;
- кадастровый план участка;
- в случае выдачи подтверждения проектной документации негосударственными органами управления дополнительно предоставьте свидетельство о праве юридического лица проводить подобного рода экспертизы.
Зачем необходимо разрешение
Оно подтверждает не только наличие у вас архитектурного проекта будущего здания, которое вы желаете построить. А также соответствие данного проекта всем установленным строительным требованиям. Нельзя строить дом без проекта, потому что в этом случае он может оказаться опасным для проживания, а также для окружающих соседей. Также построенное здание может причинить ущерб природным ресурсам и иным объектам инфраструктуры. Поэтому при оформлении разрешения проект здания проходит проверку на соответствие:
- нормам СанПин;
- требованиям надзора технического состояния объектов;
- градостроительному законодательству;
- строительным нормам;
- пожарным требованиям.
Если вы построите частное строение без данного разрешительного документа, оно будет считаться построенным незаконно. Поэтому вы не сможете подключить такой объект к коммуникациям. А если это здание будет построено с нарушением определенных норм, то суд может обязать вас его снести. И если вы самостоятельно не ликвидируете такое здание, его снесут принудительно.
Проверить законность размещения дома.
Возвести индивидуальный жилой дом можно не на любой земле. Есть несколько юридических нюансов, которые требуется проверить:
- Вид разрешенного использования «для ИЖС». Узнать текущий ВРИ можно в выписке из ЕГРН, а посмотреть перечень доступных видов – в Правилах землепользования (ПЗЗ) своего населённого пункта. Возможно, предварительно придётся сменить ВРИ.
- Отступы от границ участка. Согласно ПЗЗ, должно соблюдаться минимальное расстояние от «забора» до нового жилого дома. Точные параметры возможно посмотреть в заказанном ГПЗУ, письме из ИСОГД или самостоятельно в тексте ПЗЗ. При дачной амнистии отступы не влияют на успех регистрации, однако их нарушение может повлечь судебные тяжбы в дальнейшем по иску органов власти или соседей.
- Расположение в приаэродромной территории аэропорта. Крупные аэропорты гражданской авиации разделяют свою территорию на зоны и сектора – в некоторых из них запрещено любые строительные работы.
Где можно получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома Разрешение на строительство индивидуального жилого дома выдаётся местным органом исполнительной власти. Какие основные документы нужны для получения разрешения на строительство ИЖС Основными документами, необходимыми для получения разрешения на строительство ИЖС, являются правоустанавливающие документы на земельный участок, схема планировочной организации земельного участка, градостроительный план земельного участка.В течение какого срока выдаётся разрешение в Московской области? В настоящий момент разрешение на строительство домов на участках ИЖС в Московской области выдается в течение 5 рабочих дней, при наличии необходимого пакета документов. Требуется ли разрешение для возведения дачи? В связи с тем, что дачная амнистия продлена до 1 марта 2026 года, разрешение на строительство на объект, возведённый на участке, предназначенном для дачного строительства, не требуется.
Важные изменения в сфере индивидуального жилищного строительства
Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).
Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.
ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.
Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.
В случае, если вы решили получить разрешение на размещение объекта на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов согласно ПП РФ 1300 в Московской области, то нужно следовать Постановлению 229/13 от 08.04.2015.
Проблема может быть в том, что выбранный участок не имеет кадастрового номера, но земель без собственника у нас в России нет, есть просто не оформленная.