Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все об оспаривании сделок должника в процедуре банкротства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Что делать, если срок исковой давности по неустойке ДДУ вышел?
Иногда случается так, что срок взыскания неустойки по договору долевого участия пропущен по тем или иным причинам. Что в этом случае делать дольщику, если он хочет получить компенсацию? Для решения проблемы есть два возможных пути:
- подавать иск в суд, не взирая на пропущенные сроки, и надеяться, что представитель застройщика не заметит этого обстоятельства или вообще проигнорирует процесс – как упоминалось выше, суд самостоятельно не может применить норму о сроке давности в гражданских делах;
- попытаться восстановить пропущенный срок, приведя доказательство того, что в данный период дольщик не имел возможности отстаивать свои интересы – например, в связи с болезнью. Необходимые документы подаются вместе с иском и должны быть рассмотрены судом. Если причина будет признана уважительной, срок давности будет продлен.
Если действительно есть уважительная причина, лучше идти по второму пути. Если же такой причины нет, ничего не остается как надеяться, что пропущенные сроки представители ответчика не заметят. Если же нет уважительной причины и представитель застройщика заявит о пропущенном сроке давности, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении иска.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Как будет проходить сделка?
Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет
Счет замораживается до окончания строительства
Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке
После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера
Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.
ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».
Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.
В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.
Кого считать застройщиком в деле о банкротстве?
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:
- секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
- участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.
Применение дополнительных обеспечительных мер
В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:
- запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
- запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).
Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.
При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).
В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.
По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:
- обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
- по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).
Погашение требований кредиторов
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ, в ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:
- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда, компенсации морального вреда;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
- в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства (эти требования уменьшаются на сумму выплаты, произведенной страховой компанией или банком-поручителем застройщика);
- в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. При этом приоритет имеют удовлетворения требования банка, выдавшего поручительство застройщику, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств в отношении дольщиков.
Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога, а страховщик, произведший выплаты дольщикам, имеет право требования к застройщику в размере произведенных выплат (п. 3 и 4 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ).
Следует отметить, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (п. 1 ст. 142 Федерального закона № 127‑ФЗ). В связи с этим участникам строительства нужно помнить о важном разъяснении, сделанном в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12. В нем указано, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам. Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Следовательно, в случае пропуска гражданином – участником строительства срока закрытия реестра по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами.
Погашение требований кредиторов может осуществляться также путем передачи объекта незавершенного строительства либо жилых помещений в МКД. Согласно ст. 201.10 Федерального закона № 127‑ФЗ в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан предложить дольщикам обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Такая передача возможна при одновременном соблюдении следующих условий:
- стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди (за исключением юридических лиц
- участников строительства) принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
- имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
- в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в установленном порядке;
- после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений;
- объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
- земельный участок, на котором находится «недострой», принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
- участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.
Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
Если строительство МКД завершено, арбитражный управляющий обязан предложить дольщикам обратиться в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (ст. 201.11 Федерального закона № 127‑ФЗ). В этом случае передача участникам жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
- получено разрешение на ввод в эксплуатацию МКД;
- застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
- стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди (за исключением юридических лиц – участников строительства) принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
- имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
- в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
- всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Порядок погашения требований граждан и других кредиторов в случае реализации предмета залога установлен ст. 201.14 Федерального закона № 127‑ФЗ. Деньги от реализации объекта строительства зачисляются на специальный счет застройщика. Из этой суммы:
- 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов;
- 25% направляется на погашение денежных требований граждан – участников строительства;
- 10% направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;
- оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных им в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
* * *
В заключение сделаем некоторые выводы:
- застройщиком в деле о банкротстве признается любое лицо, обязанное передать дольщикам жилое помещение в МКД, к которым не относятся жилые секции блокированных домов (таунхаусов);
- при банкротстве застройщика судом могут быть применены дополнительные обеспечительные меры: запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом;
- участник строительства вправе предъявить к застройщику требования о передаче жилого помещения, а также предусмотренное законом и договором денежное требование;
- требования участников строительства – физических лиц удовлетворяются в третью очередь;
- требования участников строительства могут быть при определенных условиях погашены путем передачи объекта незавершенного строительства, жилых помещений в завершенном строительстве МКД либо за счет реализации дома.
Кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ
Особенности понятия застройщика при банкротстве в сравнении с законодательством о долевом строительстве показаны в таблице.
|
Закон № 127-ФЗ |
Закон № 214-ФЗ |
|
Юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, жилищно-строительный кооператив (ЖСК), индивидуальный предприниматель (ИП) |
Хозяйственное общество (некоммерческие организации — в особых случаях) |
|
Привлекающее денежные средства или иное имущество участников строительства |
Имеющее не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов (МКД) |
|
Независимо от прав застройщика на земельный участок и объект строительства |
Владеющее земельным участком под застройку |
|
В отношении которого предъявлены денежные требования или требования о предоставлении жилых помещений (хотя бы одно) |
Банкротство застройщика
Банкротство или несостоятельность – особое положение хозяйствующего субъекта, при котором он не может функционировать полноценно и не способен отвечать перед сторонними лицами по своим обязательствам. Данная процедура регламентирована ФЗ № 127 от 26.10.02 г. (в ред. 03.07.16 г.).
Банкротство застройщика признается в судебном порядке по инициативе самой компании или на основании соответствующего заявления от заинтересованного гражданина. Последним может быть физическое и/или юридическое лицо, чьи интересы не удовлетворяются в связи с экономической или иной составляющей компании-ответчика.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Подозрительные сделки
Сделки, основания недействительности которых определены в ч.1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», могут быть оспорены лишь в случае, если они совершены в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления. Подчеркну, что здесь речь идет не о сроке исковой давности, а о периоде подозрительности. Если сделка совершена за пределами периода подозрительности, то по данным банкротным основаниям она не подлежит оспариванию. Этот срок в отличие от срока исковой давности является объективным, т.е. зависит от конкретной даты. Соответственно кредиторы должны быть заинтересовано не медлить с подачей заявления о признании должника банкротом, чтобы иметь возможность наполнить конкурсную массу за счет оспаривания таких сделок.
Условия для подачи иска по банкротству
Опубликование сведений о созыве кредиторов необходимо разместить в печатных средствах массовой информации не позднее, чем за две недели до собрания. Кредиторам законодательство предоставляет около месяца со дня размещения в СМИ для того, чтобы они могли заявить о своих законных требованиях. Если они не сделают этого вовремя, то арбитражный суд рассматривает его в течение тридцати дней после определения этапа, следующего за стадией наблюдения. Начало стадии наблюдения автоматически лишает кредиторов права подать иск в суд общей юрисдикции. Все судебные претензии должны выдвигаться только в пределах процесса несостоятельности. Основаниями для последних могут быть только контракты, заключенные в предусмотренном законом порядке.
Это важно знать: Сколько стоит подать иск в суд
Банкротство строительной компании – это сигнал для граждан, вложивших свои средства в постройку, после которого им необходимо сразу заявить о своих требованиях. Изначально дольщику, необходимо попасть в реестр требований, который открывается при инициировании банкротства застройщика.
Бездействие дольщиков в данной ситуации может привести к невозможности возмещения их вкладов по договору долевого участия ДДУ.
Чтобы попасть в реестр долевой участник должен направить соответствующее заявление, к которому необходимо приложить доказательные документы (договор, счёта, накладные, квитанции, акты и т. д.). Рассмотрев обращение дольщика, суд включает его в реестр, а исполнением решения далее занимается назначенный судьёй управляющий.
Особенности процедуры
Инициатор процесса должен быть уверен, что должник является застройщиком, то есть строительной фирмой, которая привлекала финансы дольщиков.
Банкротство строительной организации имеет следующие особенности:
- процесс ликвидации может быть запущен самим застройщиком на добровольной основе или из-за его неплатёжеспособности;
- все заинтересованные лица должны быть проинформированы в течение пяти дней о начале процесса для возможности предъявления своих требований к должнику;
- с момента введения процесса наблюдения выполнение всех исполнительных документов в отношении неплательщика останавливается, а все сделки застройщик обязательно согласовывает с арбитражным управляющим;
- в процессе используются два типа реестров: от долевых участников строительства и от других кредиторов.
- согласно требованиям долевых участников, судом принимается решение о возможности передачи им недвижимости из имущества застройщика или погашения имеющейся задолженности;
- квартиры передаются пайщикам, если сумма выставленной компенсации составляет больше пяти 5 процентов от стоимости объекта.
Что дает статус «обманутого дольщика»?
Долевой участник строительства оказывается со статусом обманутого дольщика в деле о банкротстве только после внесения его фамилии в так называемый «Реестр обманутых дольщиков». Этот перечень после открытия дела о банкротстве стройподрядчика заводят местные исполнительные власти, чтобы отслеживать ситуацию с банкротством стройкомпаний в своем регионе.
Только пребывая в этом реестре, можно рассчитывать на господдержку в вопросе банкротства девелопера. Власти сами решают, как помогать. Это может быть матпомощь, субсидии на завершение стройки, либо дадут нового застройщика, который завершит строительство лучше своего предшественника, попавшего под банкротство.
Компенсационный фонд застройщиков
С 2017 года все застройщики должны отчислять взносы в фонд долевого строительства. Такое обязательство есть у всех компаний, которые заключают с гражданами договора долевого строительства с гражданами после 1 января. Величина взноса составит 1% от стоимости строительства, указанной в смете. Его перечисляют единовременно до госрегистрации договора долевого строительства.
Данное изменение в законе направлено на дополнительную защиту дольщиков в случае банкротства застройщиков и должно положительно отразиться на росте доверия к рынку долевого строительства. Средства, аккумулированные в фондах, допускается направить на выплату дольщикам, застройщики которых не выполнили взятые обязательства, либо на оказание финансовой поддержки застройщику, которому фонд даст поручение достроить объект.
Компенсация обманутым дольщикам
С 2017 года старый механизм, который предполагал получение компенсации дольщиками от страховой компании, при их столкновении с недобросовестными строителями прекратил свое действие. Эксперты и сами дольщики отмечали низкую эффективность данной схемы. На практике страховую компенсацию удалось получить единицам граждан, так как компании отказывались признавать случай страховым.
В России так и не удалось создать цивилизованного страхового рынка договоров долевого участия.
Теперь денежные выплаты они смогут получить из средств специального компенсационного фонда застройщика. Согласно нововведениям предполагается, что сроки получения дольщиками денег или готового жилья должны сократиться. Ведь после передачи в фонд функций арбитражного управляющего планируется исключить наблюдательную процедуру, останутся только конкурсное производство и внешнее управление.
Как начинается процесс
Инициировать процедуру признания неплатежеспособности могут стороны договора. Учитывая недостаточный опыт и знаний в сфере юриспруденции у части инвесторов, для ведения дела приглашается арбитражный управляющий, который может объяснить все нюансы ведения дела, информировать участников о процессах создания и преобразования строительного кооператива.
Арбитражный управляющий должен:
- составить заключение об отстранении банкрота от ведения строительства и оформить результаты документально;
- организовать собрание кредиторов, дольщиков;
- составить и предоставить отчет об оценке прав застройщика при долевом строительстве на незавершенный объект;
Прежде чем принять решение о приостановлении или завершении строительного кооператива, созывается специальная экспертная комиссия, в которую входят инженеры, строители, юристы и другие специалисты, способные объективно оценить варианты завершения объекта.