Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мораторий на взыскание неустойки по ДДУ в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Как добиться от застройщика исправления недостатков квартиры
Нередки ситуации, когда после перехода права собственности на квартиру к дольщику и подписания передаточного акта в квартире обнаруживаются недостатки, которые не были найдены при приёмке квартиры.
В таком случае Закон № 214 позволяет дольщику либо сразу предъявить иск в суд к застройщику, с требованием о выплате неустойки по ДДУ, либо до суда направить застройщику претензию об исправлении недостатков. В претензии должны быть максимально подробно перечислены все недостатки объекта. Также необходимо указать срок, в течение которого застройщик должен исправить недостатки, если он не указан в договоре.
Если после направления претензии застройщик не устранил недостатки, Вы можете рассчитывать на взыскание неустойки по ДДУ через суд за просрочку устранения недостатков.
Важно! В случае нарушения своих обязательств застройщик должен не только уплатить Вам законную и договорную неустойку, но и возместить убытки в полном размере, включая расходы на услугу «Долевой юрист» (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета суммы. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора расчета неустойки. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Услуги юристов по взысканию неустойки по ДДУ в Москве
В нашей юридической фирме работают специалисты различных профилей, каждый из которых является профессионалом в своей отрасли, имеет богатое портфолио с судебной практикой и может качественно оказать вам необходимую услугу, а также сопровождать ваше дело в любом из судов Москвы.
В ходе судебных споров с застройщиками Московской области мы получили огромное количество решений судов о взыскании неустойки, возмещения убытков, связанных с качеством объектов долевого строительства, об оспаривании недействительных условий договоров участия в долевом строительстве.
Большой практический опыт в этой области позволил нам разработать тактику, позволяющую добиться наилучших результатов.
Что нужно знать дольщику при обращении в суд
- Обязанность гражданина по уплате госпошлины зависит от цены иска:
1).При цене иска ниже 1000 000 рублей, госпошлина не оплачивается
2).При цене иска свыше 1000 000 рублей оплачивается госпошлина, рассчитанная от суммы, превышающей 1000 000 рублей (пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ)
- Действующее законодательство не предусматривает обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования споров между дольщиками и застройщиками. Тем не менее, практика показывает, что досудебная претензия застройщику нередко имеет результативность, и застройщик может в досудебном порядке выплатить неустойку.
- Неустойка, взыскиваемая с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, является законной, следовательно, участник долевого строительства вправе ее заявить не зависимо от того, предусмотрена ли такая мера ответственности застройщика самим договором о долевом участии (часть 1 статьи 332 Гражданского кодекса РФ).
- Помимо неустойки и предусмотренных законом РФ «О защите прав потребителей» штрафных санкций и морального вреда, участник долевого строительства вправе на возмещение понесенных убытков.
- Взыскание судом штрафа, предусмотренного законом ФР «О защите прав потребителей», не зависит от того, предъявлялась ли застройщику досудебная претензия о выплате неустойки, поскольку данная санкция применяется к ответчику за неудовлетворение требований истца в добровольном порядке как до суда, так и в процессе рассмотрения дела судом. Если требования потребителя удовлетворены добровольно после принятия иска судом, и истец отказался от иска, штраф не взыскивается.
Итак, вам нужно взыскать с застройщика неустойку или расторгнуть договор долевого участия? У вас назревает суд с застройщиком? Прежде чем идти в суд обратитесь к квалифицированным юристам и получите качественную консультацию.
Юристы по недвижимости нашего Центра подробно проконсультируют вас по любому спору с застройщиком, оценят перспективы дела, помогут разобраться во всех юридических тонкостях, выстроить грамотную правовую позицию, составить иск к застройщику и привлечь его к предусмотренной законом ответственности.
Защита прав дольщиков – одно из приоритетных направлений в работе наших юристов и адвокатов.
Опыт и квалификация наших юристов позволяют им выигрывать практически все споры с застройщиками в суде.
Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает следующие услуги для дольщиков:
- Правовая экспертиза договора об участии с долевом строительстве
- Составление претензии застройщику
- Проведение досудебных переговоров с застройщиком на предмет добровольного удовлетворения требований дольщика
- Расторжение договора долевого участия
- Составление искового заявления к застройщику
- Профессиональная комплексная защита ваших интересов в суде
Действия потребителя до взыскания неустойки с застройщика
- Уведомление застройщика. Не менее чем за два месяца до наступления даты окончания строительных работ необходимо заказным письмом уведомить застройщика о своей готовности принять объект долевого строительства. К письму прилагаем: копию договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копии документов, подтверждающих факт исполнения обязательств по оплате цены договора.
- Ответ застройщика. За две-три недели до наступления срока сдачи объекта долевого строительства проверяем свою почту на предмет наличия в ней либо уведомления о переносе срока окончания строительства, а значит и срока сдачи строящегося объекта, либо приглашение на осмотр объекта и подписание акта приема-передачи. В зависимости от ответа необходимо предпринять разные действия:
Урегулирование спора по взысканию неустойки за просрочку передачи квартиры в досудебном порядке
Перед обращением в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства застройщиком, участнику долевого строительства необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Для этого следует составить досудебную претензию и направить её застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении. Не смотря на то, что этот процесс, в подавляющем большинстве случаев, носит формальный характер – пренебрегать им не следует.
В лучшем случае, в ответ на претензию дольщика застройщик присылает шаблонный ответ о невозможности удовлетворения требований в связи с несогласием с ними (например, строительные компании часто ссылаются на то, что неустойка не должна являться «способом обогащения» дольщика).. В худшем случае – претензия просто остаётся без ответа. В очень редких случаях застройщики могут пойти навстречу дольщикам и предложить во внесудебном порядке выплату неустойки в сильно заниженном размере (не более 30% от неустойки положенной по закону), сделать ремонт в квартире или даже произвести обмен приобретённой квартиры на квартиру большой площади (обычно с доплатой).
Как правило, строительные компании категорически отказываются от каких-либо выплат дольщикам, умышленно доводя спор до судебного разбирательства. Судебное разбирательство, как это на первый взгляд не парадоксально, в большинстве случаев выгодно застройщику, поскольку суды часто применяют к неустойке положения 333 ст. ГК РФ и значительно снижают её размер. Более того, застройщик вообще может не заплатить ничего дольщику на вполне легальных основаниях (подробнее обо всех рисках).
В случае же если застройщик готов урегулировать спор во внесудебном порядке рекомендуется обязательно зафиксировать все договорённости по досудебному урегулированию спора в письменном виде, например, путём заключения дополнительного соглашения к ДДУ или обособленного договора. В противном случае, есть большая вероятность того, что застройщик откажется от своих обещаний и дольщик в итоге ничего не получит без обращения в суд.
Какое содействие оказывает юрист по ДДУ?
Вопреки устоявшемуся мнению, обращаться к профильному юристу следует не только при возникновении сложностей. Услуга подготовки документов, включая правильное составление договора, – часто оказывается не менее востребованной. Как показывает практика, большую часть рисков, приводящих к потере денежных средств заявителей, позволяет избежать именно своевременное подключение к делу специалиста.
Спорные ситуации, приводящие к нарушению прав граждан, могут возникать на фоне таких обстоятельств:
- изменение стоимости, указанной в договоре, без оповещения дольщика;
- банкротство застройщика;
- изменение сроков сдачи недвижимости в эксплуатацию;
- несвоевременная передача документов покупателям;
- сдача помещений, не соответствующих заранее зафиксированным положениям.
Если проблем избежать не удалось, то правильное содействие профильных специалистов позволит:
- снизить цену квартиры или взыскать с компании-застройщика неустойку;
- законно обязать строителей исправить дефекты, допущенные при возведении;
- отменить действие договора при обнаружении нарушений.
Во многих ситуациях разрешить спорные ситуации удается на ранних этапах и без подключения судебных инстанций. Если добиться справедливости в досудебном формате не удастся, то юристы и адвокаты нашей компании окажут полноценное сопровождение разбирательства в суде.
Для многих такой формат покупки на основе ДДУ становится единственным, при невозможности приобретения жилья за наличные средства или в рамках ипотечного кредитования. Государство всецело поддерживает действующую систему, однако случаи неправомерного нарушения договоренностей между дольщиками и застройщиками случаются довольно часто. Лишиться денег и будущего жилища при неправильных действиях можно достаточно легко. Наша компания в Москве предлагает услуги профессиональных юристов, которые помогут дольщикам обезопаситься от мошенничества на разных этапах действия ДДУ.
Для того, чтобы получить первичную консультацию, узнать цены и оставить заявку на юридическое сопровождение сделки рекомендуем обращаться по телефонам, указанным на сайте.
Как взыскать неустойку с застройщика?
Существует два способа получения от застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры:
1. Досудебный порядок.
Этот способ заключается в том, что дольщик направляет застройщику претензию с требованием выплатить неустойку, и застройщик в срок, указанный в претензии перечисляет денежные средства дольщику.
В теории это самый быстрый и безболезненный способ получения неустойки, но, к сожалению, на практике он практически не работает. В основной своей массе застройщики оставляют такие претензии без удовлетворения. Это связано с тем, что, во-первых, застройщики не согласны со столь высоким размером ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, а во-вторых, удовлетворение требований дольщиков в добровольном порядке непозволительная роскошь для застройщика.
Поэтому самым эффективным способом является второй.
2. Судебный порядок.
Данный способ реализуется путем составления и подачи в суд искового заявления с требованием о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Как правило, неустойка взыскивается с застройщика на основании решения суда в принудительном порядке.
Однако и здесь есть свои сложности и так называемые юридические тонкости.
Все дело в том, что законодатель предоставил суду возможность снижать размер неустойки, если, по мнению суда, он явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. При этом законодатель «забыл» разъяснить, как определяется эта самая несоразмерность. Как следствие, это привело к судебному произволу. Суды стали не обосновано снижать размеры неустойки в 2, 3, а то и в 10 раз, при этом, не мотивируя причины по которым они снизили размер неустойки.
Безусловно, такой судебный произвол не мог остаться без внимания. И в 2012 году Верховный суд РФ запретил судам не мотивированно снижать размер неустойки. Теперь застройщикам необходимо предоставлять суду объективные доказательства, свидетельствующие о несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства. Судебная практика начала меняться в пользу дольщиков и суды все чаще стали взыскивать с застройщика неустойку в полном объеме.
Однако до сих пор остались непреклонные суды, которые игнорируют указания Верховного суда и продолжают снижать размер неустойки по своему усмотрению.
Именно по этой причине, если Вы заключили договор участия в долевом строительстве и застройщик нарушил сроки передачи квартиры, мы советуем Вам обращаться за защитой своих прав к юристам, специализирующимся в области долевого строительства, поскольку именно они знают все юридические тонкости, которые позволят в полной мере защитить Ваши права и взыскать с застройщика неустойку в полном объеме, а также иные понесенные Вами убытки и расходы.
Заявить в суд сразу после составления акта осмотра не удастся. Для этого надо дождаться, когда пройдет срок на устранение выявленных недостатков. Он составляет 45 дней.
За это время застройщик должен будет начать что-то исправлять. И только после истечения данного срока вы можете начать подготовку к судебному спору.
Судебный спор начинается с того, что вы должны оценить стоимость восстановительного ремонта. Для этого готовится заключение специалиста.
В квартиру приглашается эксперт, который проводит осмотр, замеры, фотографирует недостатки, чтобы сделать довольно объемный документ, где будет указана сумма, необходимая для исправления недоделки застройщика.
Заключение нужно, чтобы была понятна сумма, с который вы обратитесь к застройщику. Потому работа эксперта крайне важна и ответственна.
Практика Московского городского суда
Оснований для взыскания с застройщика неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов не имеется, так как передаточный акт объекта долевого строительства был подписан в срок, предусмотренный в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Суд пояснил, что в передаточном акте подтвержден факт передачи объекта, соответствие качества передаваемого объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, отсутствие претензий участника долевого строительства к качеству, площади, техническому состоянию, внешнему виду и другим характеристикам. Доказательств передачи истцу объекта в другую дату, чем указано в подписанном сторонами акте приема-передачи объекта долевого строительства, представлено не было.
(Определение Московского городского суда от 14.02.2019 N 4г-0979/2019 по делу N 2-1024/18)
Истец, отказавшись от принятия квартиры по передаточному акту без предусмотренных законом и договором оснований, злоупотребил своим правом. Суд учел, что застройщик впоследствии составил односторонний передаточный акт квартиры и не нарушил срок по передаче квартиры, следовательно, основания для начисления неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства истцу за указанный им период отсутствуют.
(Определение Московского городского суда от 14.02.2019 N 4г-0978/2019 по делу N 2-1415/18)
Если истец заявил требование о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, то есть за нарушение неденежного обязательства, правила п. 6 ст. 395 ГК РФ при уменьшении неустойки не применяются.
(Определение Московского городского суда от 11.02.2019 N 4г-0497/19)
Суд взыскал в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, штраф и компенсацию морального вреда, поскольку ответчик в установленный срок не исполнил принятые на себя обязательства по передаче истцу квартиры по договору участия в долевом строительстве, имела место просрочка передачи объекта истцу. Определяя период для исчисления неустойки, суд ограничил его днем составления одностороннего передаточного акта, по которому объект долевого строительства был передан истцу.
(Кассационное определение Московского городского суда от 11.02.2019 N 4г-0609/19)
Когда требуется взыскание неустойки по долевому участию
В процессе строительства возможны различные проблемы, в следствии которых дольщик может потребовать неустойку с застройщика. Какие это могут быть ситуации?
-
срыв срока передачи объекта строительства;
-
несостоятельность строительной компании;
-
участнику сдали квартиру ненадлежащего качества, с недостатками и повреждениями;
-
просрочка исполнения гарантийных обязательств по договору долевого участия;
-
задержка предоставления акта приёмки-передачи квартиры;
-
изменение проектной декларации – например, назначения общего домового имущества, – последующее расторжение договора, при котором строители не вернули деньги дольщику, и др.
-
Для защиты своих прав дольщики могут обратиться и с претензией к застройщику в прокуратуру, описать в этом заявлении проблему и привести те же сведения, что в претензии.
-
При банкротства застройщика дольщик должен обратиться в арбитражный суд, чтобы в качестве кредитора настаивать на удовлетворении своих требований – в виде денежной выплаты или получения жилья.
-
Исковое заявление нужно подавать в городской или районный суд по месту нахождения застройщика. Продолжительность рассмотрения гражданских исков – два месяца. Но нужно иметь в виду, что суд с застройщиком может растянуться и на больший срок.
-
В ходе судебного разбирательства могут понадобиться услуги независимого оценщика, привлечение свидетелей, которым нужно будет оплатить вынужденное отсутствие на работе. Эти расходы возместит виновная сторона по итогам процесса.
-
Юристы помогут дольщику подготовить все упомянутые выше бумаги, ходатайства в рамках судебного процесса. В распоряжении «Правового Петербурга» есть необходимые бланки и образцы документов.
Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2021 году
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Для наглядности приведем пример:
- стоимость квартиры 4 000 000 рублей
- просрочка 300 дней
- ставка рефинансирования 7,75%
Выплата неустойки за несвоевременную сдачу объекта предусмотрена частью 2 статьи 6 ФЗ-214. Ее размер зависит от цены договора, количества дней просрочки, ставки рефинансирования (ключевая ставка). Рассчитывается по формуле.