Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему в США ипотека дороже, чем в России». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для решения жилищного вопроса и улучшения текущих условий жизни потенциальным заемщикам предлагается целый спектр ипотечных программ, каждая из которых направлена на определенную категорию клиентов и имеет уникальные условия.
Условия получения ипотеки
Средняя величина ипотечных кредитов для иностранных граждан сегодня составляет около 100-150 тысяч долларов. Каждый оформляет займ соразмерно своим доходам.
Обязательно потребуется оплатить первый взнос, размер которого в среднем равен 40% от стоимости жилья. Некоторые банки запрашивают 30%, другие – не менее 50%. Все зависит от самого заемщика, его кредитоспособности и финансовой репутации.
Что касается срока кредитования, то здесь клиент может выбрать подходящий ему период погашения задолженности – от 15 до 30 лет. В большинстве заемщики стараются оформить займ на максимальный срок с целью снижения величины ежемесячного платежа. Короткие сроки практически не распространены, так как снижают доходы банков.
Обязательным условием выдачи ипотечного кредита в Америке является приобретение страховки от непредвиденных ситуаций и стихийных бедствий, включая пожары, наводнения, взрывы и т.д.
Досрочное погашение разрешено без каких-либо штрафных санкций.
Иностранец, подающий заявку на оформление ипотеки, должен соответствовать следующим требованиям:
- возрастной ценз – от 25 до 75 лет;
- наличие карты social securities;
- наличие рабочей визы/грин-карты или вида на жительство;
- отсутствие негативной кредитной истории;
- наличие действующего банковского счета в США с размещением на нем суммы, равной не менее 12 ежемесячным платежам по ипотечному займу.
Помимо обозначенных выше условий выдачи ипотеки важно упомянуть о необходимости уплаты комиссии банку в размере 3% от суммы кредита за оказание услуг. Конкретную сумму вместе с 12-ти кратным ежемесячным платежом и первоначальным взносом необходимо перевести на свой счет в банке.
Кто выдаёт кредиты в США
Коммерческие банки США не являются единственными агентами по выдачи кредитов, как это происходит в России, когда свыше 97% в структуре кредитного портфеля сосредоточено среди банков.
В США кредиты также выдают ипотечные структуры и финансовые компании, также участвуют государственные структуры в рамках студенческих кредитов.
Например, на начало 2023 г из почти $13 трлн ипотечной задолженности населения лишь $2.5 трлн выдали коммерческие банки, а остальное ипотечные структуры. В потребительском кредите из $4.8 трлн совокупной задолженности на коммерческие банки приходится лишь $2 трлн и еще $1.5 трлн на государство через образовательные кредиты.
Каждый случай предполагает свой уникальный список документов. Минимальный набор документов обычно таков.
- Действующий загранпаспорт (+ копия)
- Внутренний паспорт (+ копия) и подтверждение адреса пребывания
- Заполненная анкета-заявление
- Документ, подтверждающий право пребывания в США
- Номер карты социального страхования
- Справка с работы о доходах за последние три года
- Банковская выписка о движениях средств по счёту
- Рекомендательное письмо из любого крупного банка
- Копия договора купли-продажи
- Письмо из Национального бюро кредитных историй о качестве кредитной истории
Все документы должны быть переведены на английский язык и заверены нотариусом.
Снизятся ли цены в 2022 году?
Среди шести опрошенных нами экспертов по недвижимости никто не ожидает падения цен в 2022 году. И они предупреждают, что те, у кого есть возможность купить, должны сделать это как можно раньше, поскольку цены и ставки могут продолжать расти.
Рынок недвижимости рухнет? В краткосрочной перспективе ожидается, что рынок недвижимости продолжит тенденцию к росту, но высокая инфляция приведет к повышению процентных ставок, что в сочетании с ограниченными финансами домохозяйств замедлит падение рынка жилья к концу года и в 2023 году.
Упадут ли цены на жилье?
Цены на жилье могут резко упасть в следующем году, прогнозирует ведущий аналитический центр. Институт экономических и социальных исследований (ESRI) предупредил, что к концу следующего года цены упадут на 12%, а рынок недвижимости, вероятно, будет вялым в течение следующих полутора лет.
Будет ли очередной жилищный крах? Текущий рост не является устойчивым, но Авария маловероятна
Основано в 1987, по данным Федерального резервного банка Сент-Луиса, цены на жилье росли в среднем на 4.1% в год.
Требования банков и условия ипотечного кредита
В одном из крупнейших банков США, HSBC, иностранные заемщики могут получить кредит в сумме до $3 млн. Условия погашения кредита могут быть выбраны между фиксированной и плавающей ставками, от чего будет зависеть не только процент и сумма ежемесячных платежей, но и срок кредитования. Так, при плавающей ставке срок погашения составит 30 лет, а ставка за пользование кредитом начинается от 4%. Ипотеку с фиксированным процентом в HSBC можно взять на 15 или 30 лет по ставке от 5% годовых. Так, апартаменты в Майами с видом на океан можно приобрести за $230 000. При первоначальном платеже в размере 20% ($46 000), 30-летнем сроке погашения и ставке в районе 5%, ежемесячные платежи по ипотеке составят около $1342. Для более точных данных можно зайти на сайт выбранного банка, и с помощью ипотечного калькулятора рассчитать потенциальные затраты.
Особенности ипотечного кредитования в США
Ипотечное кредитование в США имеют свои нюансы и ограничения в сравнении с российскими. К ключевым особенностям ипотеки здесь можно отнести:
- Лояльное отношение абсолютного большинства банков к заемщикам (особенно к гражданам США).
В Америке действует программа стимулирования строительства жилой недвижимости и увеличения объемов ипотечного кредитования. Поэтому кредитные учреждения часто идут навстречу клиентам при рассмотрении заявок и выдают займы как на покупку готового, так и на покупку строящегося жилья.
- Предоставление ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой.
Предлагаемые американскими банками программы ипотеки в своем большинстве выдаются под плавающие проценты, величина которых меняется в зависимости от качества исполнения заемщиков своих обязательств. Это позволяет банкам увеличивать свои доходы, а для клиентов имеет определенные минусы, среди которых постоянно изменяющийся размер ежемесячного платежа.
- Учет не только официального дохода потенциального заемщика, но и личных сбережений.
Все банки в США при рассмотрении кредитной заявки принимают во внимание не только его официальную заработную плату, но и дополнительные доходы, а также пенсионные и банковские накопления, вложения в ценные бумаги и т.д.
Как оформить ипотеку в США
Получение ипотечного кредита проходит в несколько этапов.
Чтобы выполнить все формальности в кратчайший срок, заемщику следует знать всю процедуру выдачи ссуды:
- Определение платежеспособности заемщика. Количество выдаваемых денег зависит от уровня зарплаты.
- Предоставление необходимых документов по приобретаемому имуществу.
- Подписание документации (продолжительность от 1 часа до 1 дня). Здесь самое сложное – собрать всех созаемщиков и поручителей в определенное время.
- Нотариальное подтверждение договора.
- Открытие счета в банке.
- Оценка недвижимости.
- Проверка юридической чистоты имущества.
- Страхование недвижимости и жизни заемщика.
Для получения займа необходимо выполнить следующие действия:
- открыть счет в кредитном учреждении для перечисления первоначального взноса и суммы, покрывающей затратную часть сделки; внести первоначальный взнос;
- предоставить банку определенный пакет документов, а также рекомендательные письма от других кредитных учреждений;
- показать положительную кредитную историю, а также карту регистрации иностранного гражданина.
Клиент, желающий взять ипотеку в США, должен быть готов к следующим расходам:
- оценка недвижимости;
- обработка документации, переданной в банк;
- страховка (1-2% стоимости);
- мониторинг жилого объекта (проверка его состояния).
Во временном интервале ипотечный кризис в США 2008 г. наступил не в один день и даже не в один год. Хронологически события, приведшие к нему, можно представить следующим образом:
- 1999 – 2006 гг.
В этот период рынок недвижимости Америки переживал невиданный подъем строительства. Фактически за 7 лет цены взлетели практически в 7 раз. Также во время президентства Буша был принят ряд законодательных мер, предоставляющих налоговые льготы и рабочие места в строительных корпорациях. Налог на прибыль с продажи жилья был снижен, что также поспособствовало росту спроса на новое строительство.
Устойчивый рост рынка недвижимости сопровождался увеличением объемов выдачи нестандартных ипотечных займов или субстандартных кредитов, когда была существенно снижена планка обязательных требований к заемщикам. То есть займы получали лица с высоким уровнем риска, уже имеющие негативную кредитную историю. Виновата здесь жадность банкиров, стремившихся любым путем увеличить свои доходы.
Кроме того, рынок недвижимости на своем пике привлек инвесторов и спекулянтов, главной целью которых было извлечение максимальной прибыли. В Америку хлынул азиатский и западный капитал, чьи инвесторы вкладывали деньги в относительно безопасные инструменты – ценные бумаги под залог недвижимости (CDO).
- 2006 год (середина).
В середине 2006 г. рост рынка недвижимости остановился, произошло перенасыщение. Все больше и больше заемщиков были не в состоянии обслуживать свои ипотечные займы. К концу 2006 г. данный показатель составлял около 10% от общего числа кредитов, выданных на приобретение жилья. Рефинансирования займов добиться было невозможно – банки больше не выдавали дешевые кредиты. Начались массовые отчуждения банками залогового жилья.
- 2007 – 2008 гг.
В 2007 году ипотечный пузырь лопнул. Падение цен на недвижимость стало критичным, что стало следствием длинной цепочки банкротств крупнейших американских банков, хедж-фондов, страховых и инвестиционных компаний, потерявших огромные суммы. За 2007 г. около 25 банков объявили о своем банкротстве. Рынок CDO также рухнул.
Особенности ипотеки для иностранцев
Для человека, который желает акклиматизироваться в Штатах и связать свою жизнь постоянно или на время с этим государством, главная цель – приобрести жилую недвижимость. Взять квартиру на собственные сбережения не всегда удается, поэтому вероятно, что единственный реальный шанс – «влезть» в ипотеку.
Для иностранцев, которые работают и имеют официальное устройство, обратиться в банк очень просто. Выбрать организацию из списка выше можно исходя из своих предпочтений. Далее следуют консультации и переговоры с банком. При положительной возможности получения денег, сразу определитесь с размером ипотеки, чтобы подыскать подходящий вариант квартиры или дома.
Вполне реально, что оформить все бумаги можно через официального застройщика. В компании специалисты уже имеют договоренности с финансовыми организациями и в короткие сроки подтвердят возможность кредитования вашего выбора.
Чтобы получить ипотеку в Америке, заёмщику нужно представить в банк такие документы:
- документы, подтверждающие легальность пребывания в США (постоянным резидентам нужно предъявить
грин-карту , временным — визу и паспорт); - кредитную историю за последние два года;
-
одно-два рекомендательных письма от иностранного или американского банка; - номер социального страхования (Social Security Number);
- справку с места работы о размере ежемесячной зарплаты за последние три года;
- документы, подтверждающие, что заёмщик платил подоходный налог в США в течение двух лет;
- справки о состоянии банковских счетов (нужны, чтобы доказать, что у заёмщика достаточно средств для оплаты первоначального взноса и расходов, связанных с оформлением ипотечного кредита);
- информацию о финансовой состоятельности многоквартирного дома, величине страхового покрытия и возможных судебных процессах, направленных против собственников (если покупается квартира);
- письмо от независимого аудитора, в котором указаны адрес компании, вид деятельности, дата начала деятельности, доходы (если заёмщик — предприниматель).
Все документы должны быть переведены на английский язык и нотариально заверены.
«Желательно, чтобы на момент подачи заявки деньги заявителя уже были в американском банке»,— отмечает Стас Колбин, риелтор Miami Red Square Realty.
Как правило, банк рассматривает заявку до трёх недель, но для получения кредита может потребоваться
Особенности ипотечного кредитования
Выгодное ипотечное кредитование можно получить практически в каждом банке страны. Многочисленные рейтинги показывают, что самые удобные и выгодные программы предлагают следующие структуры:
- Bank of America. В 2020 году учреждение стало самым главным в Америке по количеству обращений на выдачу кредитов. Дело в том, что организация обладает серьезными денежными активами и может предложить клиентам более выгодные условия сделки с ипотечной ставкой в районе 3,5%.
- JPMorgan Chase. Вторая по уровню доверию граждан компания в Штатах. Ипотечные кредиты здесь выдают быстро на выгодных условиях.
- City National Bank. Международная организация, главные центры которой представлены в Лос-Анджелесе и Нью-Йорке. Привлекает ставка по ипотеке в Америке в размере 3,7% и гибкие условия договора о займе.
- First Republic Bank. Распространен на всей территории США. Сотрудничает с крупными застройщиками и риэлтерскими организациями, что дает возможность оформления бумаг сразу при поиске недвижимости через отзыв застройщика.
- First Republic Bank. Филиалы учреждения действуют во всех крупных городах, поэтому обратиться за получением денег довольно просто. Отличительной чертой можно назвать индивидуальный характер определения сроков и размера выплат.
Какие условия действуют для иностранных граждан?
В том случае, если клиент – иностранец, то для него будут предложены ставки от 5 до 9% в год в том случае, если он выбирает упрощенную программу кредитования. Для него будет доступен период кредитования до 30лет, небольшой первой взнос от 10 до 20% и комиссия, которую нужно заплатить банку в размере 10% от общей суммы кредита.
В том случае, если россиянин хочет приобрести в ипотеку жилье в Америке, и готов собрать полный пакет документов, то в этом случае он сможет рассчитывать на следующие условия:
- первый взнос в размере 20-30%;
- сниженная ставка на уровне 5% годовых;
- пониженный комиссионный сбор для банка – 3-5%;
- срок выплаты – до 30 лет;
- необходимо открыть в банке счет на сумму не менее, чем 12 ежемесячных платежей по кредиту, служит гарантией.