Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прием квартиры от застройщика, на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.
Что должно быть указано в договоре долевого участия?
Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.
В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.
При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.
При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия. Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале». Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.
После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.
Начинать осмотр жилых помещений следует со сверки планировки. Она должна полностью отвечать тому плану, который мы видели при покупке.
У нас все в норме. Далее необходимо сверить площадь. Вооружились с мужем рулеткой и начали мерять стены (длину, высоту), определять размеры комнат. У нас всюду было чуть больше, нежели указано в документации. За лишние метры нам доплачивать не пришлось, потому что указанные в ДДУ допустимые пределы превышения площади мы не перешагнули.
На заметку: иногда разница между плановой и фактической площадью квартиры может достигать до 7-8 кв. м, но чаще всего не превышает 4 кв. м (как в нашей ситуации). В ДДУ обычно прописано, что при выявлении отклонений площади на 2-5% от указанной в договоре, стороны не будут требовать друг от друга компенсации. То есть, за недостающие или лишние метры не будет доплачивать ни застройщик, ни дольщик. В некоторых случаях такой «бесплатный лимит» прописывают более четко – цифрами, в квадратах.
С начала 2017 года эта 5%-я разница контролируется законодательством (вступили в силу поправки к ФЗ-214).
Теперь при превышении допустимого изменения общей площади жилья от указанной, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Кроме того, если застройщиком в договоре установлен больший процент (чем 5%) неоплачиваемой площади, то у дольщика есть право признать данное условие недействительным через суд.
Следующим шагом была оценка окон. На окна застройщик нам через управляющую компанию передал паспорт, в котором указаны все технические характеристики: количество камер, толщина стекол, установленная фурнитура и т.д. (главное не забыть забрать паспорт вместе с актом осмотра). Защитную пленку решили снять после ремонта, чтобы меньше уборки было.
Первое, на что я обратила пристальное внимание – это уплотнитель. Приклеен по всей длине, плотно прилегает к поверхности ПВХ. При закрытии окна хорошо ощущается, как он прижимается.
Плотность прилегания створок к раме проверяли с помощью листа бумаги, вставив его в просвет при закрытии. Вытянуть непросто – значит, конструкции качественно подогнаны.
Петли, ручки, запорные устройства присутствуют, винты хорошо закручены, заглушки на петлях установлены… Петли не расшатаны, царапин и трещин на стеклах нет, окна (створки) легко входят в проем, при закрывании никаких дополнительных усилий не требуется. Поворотные и откидные створки открываются так, как указано в паспорте на окна. Подоконники зафиксированы прочно и ровно. В общем, придраться не к чему. Но! У края оконной конструкции, примыкающего к стене, заметила неровности. Как только я прикоснулась к этому месту, палец просто провалился внутрь, и штукатурка посыпалась. Вывод: пены недостаточно, есть просветы, которые обеспечат «микровентиляцию» в виде сквозняка. Отметила это в акте приема-передачи.
Тут установлена ванна, кронштейны для умывальника и водяной М-образный хромированный полотенцесушитель. Пол и стены облицованы плиткой, потолок покрыт водоэмульсионной краской. Выделено место под стиральную машину с выводами для запуска воды и слива. Выполнена разводка водоснабжения до сантехнического оборудования (полипропиленовые трубы), установлены квартирные счетчики расхода на холодную и горячую воду, а также фильтры грубой очистки и запорная арматура. Луж нигде нету, значит стыки герметичные.
Кстати, что касается разводки труб, они слишком разбросаны, на мой взгляд. Однако тут уж нам никто качества не обещал, поэтому разводка выполнена «как бог послал». Придется заняться переделкой. Вертикальные стояки холодного и горячего водоснабжения надо будет перенести за канализационный стояк. А те трубы, что у пола проложены, раз уж мы решили вмешаться, то опустим ниже, и подведем тоже максимально близко к горизонтальному канализационному отводу. За счет этого можно будет смонтировать вокруг гипсокартонные короба, которые впоследствии обложим плиткой, спрятав коммуникации. В нужных местах просто установим люки доступа.
Ванна акриловая, на ножках, не зафиксирована (это даже плюс в нашем случае). Поэтому короба с трубами пустим под нее, после чего установим экран. Таким образом вся разводка у нас будет скрыта. Саму ванну приклеим к стене на силикон, а по периметру пройдемся герметиком.
Можно ли воспользоваться услугами профессионального приемщика квартиры?
Существует практика приглашения дольщиком на приемку квартиру стороннего проверяющего: квалифицированного специалиста-приемщика, который выполняет все необходимые проверки при помощи специальных инструментов.
Часто застройщики бывают против присутствия такого проверяющего, но законодательство не запрещает брать с собой на приемку квартиры постороннее лицо.
Запускает процедуру передачи жилья застройщик, который к этому времени должен получить разрешение на эксплуатацию здания и отправить дольщикам уведомление о готовности квартиры. Далее между сторонами согласуется время проведения приёмки.
Для осмотра недвижимости пригодятся:
- Паспорт и договор долевого участия.
- Копия плана по ДДУ — для сверки с реальным объектом.
- Блокнот, ручка — для заметок и составления списка недостатков.
- Бумажный скотч, мел и маркер — ими отмечают недостатки непосредственно на объекте.
- Фотоаппарат или видеокамера — для фиксации дефектов.
- Тестер (мультиметр), индикаторная отвёртка — для проверки работоспособности электропроводки. Можно взять недорогой карманный электроприбор.
- Лист бумаги, свечу или зажигалку — для проверки вентиляции и герметичности окон.
- Лампочка — для проверки патронов.
- Фонарик.
- Рулетка или лазерный дальномер.
- Строительный уровень.
Перед визитом на объект ещё раз изучите договор, проектные документы, содержащие подробную информацию об объекте: материале стен и потолка, конструкции дверей и окон, отделке и т. д.
Правило № 2: Как сэкономить 375 000 рублей на ремонте?
После приемки квартиры большинство дольщиков проводят ремонт. Капитальный или косметический — в зависимости от отделки, предусмотренной в ДДУ. И, конечно, все планируют бюджет на ремонт заранее. Заранее прикидывают объем работ и исходят из того состояния квартиры, в котором застройщик должен передать ее по условиям договора.
Однако очень часто после осмотра квартиры прорабом предполагаемая смета ремонта вырастает в разы. Обнаруживаются кривые стены, требующие выравнивания и полного демонтажа штукатурки, кривые углы, не позволяющие установить корпусную мебель. Выявляются проблемы с электрической проводкой и разводкой труб водоснабжения, с вентиляционной системой и кривыми дверными откосами, не позволяющими ровно установить дверное полотно.
Особенности приемки квартиры от застройщика в 2022 году
В марте 2022 года экономика страны вошла новый виток кризиса. Правительство в целях поддержки строительной отрасли установило новые правила передачи квартир дольщикам. Данные правила установлены Постановлением Правительства от 23.03.22 г. №442.
Что изменилось по отношению к 214 ФЗ:
- Постановление предусматривает, что по соглашению сторон срок передачи объектов может быть изменен в отдельности от других объектов без изменения проектной декларации. Закон же устанавливал, что срок передачи квартир в одном жилом доме должен быть единым для всех;
- Постановление допускает направления сообщения о завершении строительства в форме электронного документа, подписанного усиленной квалификационной подписью по электронной почте, указанной в договоре. Или иным способом, предусмотренным договором. Закон же устанавливал требование о направлении сообщения о завершении строительства только по Почте России заказным письмом с уведомлением о вручении;
- Правительство устанавливает требования к специалистам, кто может осуществлять осмотр и фиксировать недостатки;
- Эксперт должен быть внесен в реестр специалистов в области строительства, осуществлять трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с лицом, включенным в СРО.
Специалист выбирается по соглашению с участником долевого строительства. Правительство возлагает на Застройщика обязанность компенсировать участнику долевого строительства расходы на услуги такого специалиста.
- Увеличен срок на устранение недостатков до 60 дней;
- Ранее застройщик должен был устранить недостатки в разумный срок, но не более чем в 45 дней (ст. 20 ЗоЗПП);
- Право на обращение в суд возникает только по истечении 60 дней, если застройщик не устраняет безвозмездно недостатки;
- Также по истечение этого срока возникает право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или компенсации своих расходов (застройщик обязан удовлетворить это требование в течение 10 дней);
- Если участник долевого строительства не предоставил доступ застройщику для устранения недостатков в течение 60 дней, он лишается права на судебную защиту;
- Сокращен срок для составления застройщиком одностороннего Акта, при уклонении от подписания АПП дольщиком, до одного месяца.
С чего начинается приемка квартиры в новостройке?
Прежде чем квартиры будут переданы дольщикам, дом должна принять Государственная комиссия, которая выдаст разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Вслед за этим застройщик должен оформить всю необходимую документацию, что занимает от трех месяцев до полугода. Как правило в этот период застройщик уведомляет дольщика о готовности передачи ему квартиры в письменной форме. После получения радостной вести, начинается приемка квартиры в новостройке. Причем сделать это желательно в течение семи рабочих дней. Затягивая начало приемки более чем на два месяца, дольщик сильно рискует — застройщик имеет право подписать приемочный акт без участия владельца квартиры в одностороннем порядке.
Если застройщик не оповестил дольщика о готовности объекта, то передать квартиру в одностороннем порядке он не имеет права.
При этом дольщик обязан принять квартиру только в том случае, если ее качество соответствует его ожиданиям.
Предвкушение от переезда в свою собственную квартиру очень волнительно, но все-таки надо отключить эмоции и проводить приемку квартиры в новостройке с трезвой головой.
Важно! Если обнаружили несоответствия или изъяны, застройщик будет обязан их устранить бесплатно. В противном случае исправление чужих ошибок будет оплачено из кармана владельца.
Обычно лицо, сдающее в эксплуатацию объект, торопит, однако проверка может продолжаться столько времени, сколько понадобится, даже целый день – эта процедура не регламентирована по времени. И также не стоит верить на слово, что обнаруженный недостаток ничтожен. Не надо стесняться, стоит настаивать на том, чтобы проблема была зафиксирована и внесена в акт.
Сроки передачи квартиры дольщику
После того, как застройщик сообщает о завершении строительства дома, в соответствии с ФЗ №214, дольщики в семидневный период обязаны принять квартиры.
Небольшое уточнение: сразу после положительного заключения госкомиссии о приемке объекта застройщик может передавать квартиру дольщику в течение 3 — 6 месяцев. Сроки эти связаны с бюрократическими проволочками, не всегда зависящими от застройщика, и здесь нужно просто набраться терпения.
Когда сроки передачи жилья затягиваются на полгода и более, надо принимать решительные меры, подключая к проблеме опытных юристов. Чтобы избежать такого исхода событий, надо еще вначале строительства оформлять долевое участие в соответствии с Федеральным законом №214, предусматривающим неустойки за изменение сроков.
Вид сдачи жилого объекта
Профессиональная приемка квартиры от застройщика – это тщательно проделанная работа, зависящая от того, в каком виде сдается квадратные метры. Застройщик может предложить квартиру без внутренней отделки, с первичными работами или полностью готовую для проживания сразу после заселения (ремонт «под ключ»).
Один застройщик под первичной отделкой может подразумевать оштукатуренные стены, вставленные окна, двери, а другой только штукатурку.
В каком виде могут даваться квартиры? Нормативные документы содержат список минимальных требований, тот перечень работ, которые обязательно должны быть выполнены. Все остальные виды работ выступают дополнительными, производятся на усмотрение застройщика и по просьбе заказчика.
Что предусмотрено законом в отношении приемки квартир в 2020 году?
Первое и, пожалуй, самое важное, что должен знать собственник квартиры в новостройке, это наличие предусмотренного законодательством РФ гарантийного срока в 5 лет на объекты нового строительства. Аналогичный период установлен и для инженерного оборудования, его срок — 3 года.
Таким образом, не стоит чрезмерно переживать о том, что во время приемки будет пропущен какой-либо недостаток. Более того, существуют скрытые дефекты, в том числе связанные с усадкой и осадкой здания, которые могут быть обнаружены позднее, но по-прежнему будут являться зоной ответственности застройщика и управляющей компании.
Если такие недочеты, как неровная стяжка пола, перекос дверных проемов и прочие гарантийные случаи, обнаружены вами уже после подписания акта приема-передачи квартиры, то привлечь застройщика к их устранению будет сложнее. Многие девелоперы идут на встречу покупателям, но для обеих сторон лучше, если все спорные моменты будут урегулированы в стандартном порядке до подписания бумаг.