Долевая собственность на земельный участок — Права, Раздел и Продажа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность на земельный участок — Права, Раздел и Продажа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство. Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.

У кого может быть право общей совместной собственности

Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.

По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).

Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.

Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.

Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Как продать участок, если он в долевой собственности

По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: «как продать участок, если он в долевой собственности». После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.
Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:

• заявление;
• документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
• нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
• акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
• правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
• документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
• квитанция об оплате госпошлины.

Особенности аренды части земельного надела

В соответствии с законодательством, передача земельной доли в аренду не предусмотрена. Может осуществляться наем только сформированных наделов, поставленных на кадастровый учёт. Это правило распространяется на участки, что в долевой собственности.

Оформить землю в аренду можно в собственность многодетным семьям. Решение о заключении договора найма участка, условия соглашения принимаются на общей встрече владельцев. Требования, установленные в договоре, должны отвечать принятым на собрании.

Разделение земельного участка в аренде возможно при соблюдении определенных условий. В этом вопросе нужно ориентироваться на п. 3 ст. 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Арендатор имеет право на раздел земельного участка при условии, что договор аренды заключен на срок более 5 лет.

Несколько слов об общей собственности

Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:

• совместную – доли собственников (участников) не определены. Порой эту форму называют коллективной;
• долевую – доли собственников (участников) определены.

Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.

Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.

Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался “Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.

Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.

В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):

Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.

Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.

Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:

1. Фермерских хозяйств.
2. Земельных участков, если их купили на взносы членов садоводства.
3. Супругов, даже если не зарегистрировано право двух лиц: мужа и жены (если это не противоречит брачному контракту).

Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.

Процедура продажи доли земельного участка

Продажа недвижимости, находящейся в коллективно-долевой собственности, процедура, обремененная рядом сложностей. Если один из владельцев решил продать долю, то следует соблюдать установленные правила:

1. Отправка совладельцам информационного письма почтой России (заказное, с уведомлением) о намерении выставить на продажу долю в общем наделе. В письме указывается период, и сколько будет стоить эта часть. В случае неполучения в рамках месяца ответа от одного или нескольких собственников либо ответ отрицательный, владелец вправе искать стороннего покупателя. Такое правило установлено на законодательном уровне и имеет термин – преимущественное право выкупа.
2. Перед продажей лицу рекомендуется удостовериться в документальном порядке, наличии сертификата о долевом владении землей, а также на каких основаниях был получен надел.
3. Обращение в нотариальную контору. Оформление имущественной сделки с участием такого специалиста при продаже доли является обязательным условием законной сделки. Нотариус занимается составлением договора, а также должен определить наличие письменного согласия или отказа от преимущественного права.

Зачастую перед продажей доли в участке следует произвести выдел в натуральной величине. Хотя это и существенный минус при продаже и не является бюджетным вариантом урегулирования ситуации, но вопрос решается в судебном порядке. Поэтому для формирования иска заявителю следует подготовить следующий перечень документации:

• паспорт гражданина России;
• документ, указывающий на основание в регистрации права на собственность. Это может быть договор купли-продажи, обмена или дарения. Также котируется завещательный документ или постановление суда;
• сертификат на право владения недвижимостью либо справка-выписка из ЕГРН, завизированная подписью сотрудника госрегистрации и оттиском печати;
• техническая документация на ЗУ – паспорт кадастрового назначения с информацией о параметрах надела, расположении и т. д.

Пользование земельным участком в долевой собственности

Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью. Причиной споров служат:
• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.);
• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;
• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.
•
Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.

Комментарии к ст. 11.5 ЗК РФ

1 — 2. В данной статье законодатель предлагает отграничить случаи выдела земельных участков от случаев их раздела, хотя фактически мы имеем дело с одними и теми же действиями. Разница в данном случае усматривается не в действиях по установлению границ, а в отношениях собственников, обладающих правами на участок. Во-первых, статья распространяется только на случаи использования земельных участков на праве общей долевой собственности. Во-вторых, законодатель предполагает, что при осуществлении выдела доли земельного участка право общей долевой собственности на оставшуюся часть сохраняется, тогда как выделенный участок переходит в собственность лицам, которые выдел инициировали.

Если обратиться к нормам об общей собственности как таковой, то ст. 252 ГК РФ установлено, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При этом той же статьей ГК РФ указывается, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

3. Статьей 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» урегулированы особенности выдела земельных долей из земельных участков, находящихся в общей долевой собственности и относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. В частности, этой статьей также указывается, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом. Особенностью выдела земельных долей в этом случае оказывается в том числе и то, что решение о выделе принимается не в общем порядке, т.е. по соглашению между всеми сособственниками, а на основании решения общего собрания участников долевой собственности, права и обязанности которого определены данным Федеральным законом.

Как разделить общую долевую собственность

По российским законам общее владение земельным участком – один из допустимых вариантов собственности с определением конкретного объема права, или доли в недвижимости. Когда общее управление и распоряжение объектом теряет смысл или попросту невозможно, возникает необходимость оформить раздел земельного участка в общей долевой собственности, и здесь могут скрываться сложности, если у совладельцев разное мнение относительно физического определения конкретной части участка.

Общая долевая собственность на земельный участок

Под общей долевой собственностью на земельный участок подразумевается, что земельный участок находится в собственности двух или нескольких лиц. Зачастую земля находится в собственности более чем у ста и даже пятиста лиц. Как правило, это земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые были образованы в связи с реорганизацией колхозов и совхозов, существовавших в советское время.

Собственник земельной доли, безусловно, обладает определенными правами, которые, в частности, позволяют ему производить выделение земельного участка в счет общей доли.

Данная категория собственности существует в нашей стране с 1980 годов, со времен образования совхозов и колхозов. Ранее этот вид собственности был очень популярен и распространен. Сельское хозяйство в эти годы очень активно развивалось, был большой оборот сельскохозяйственной продукции, массово засеивались земли и собирался урожай. Все земли, находящиеся в обще долевой собственности были использованными. Граждане, обладающие собственностью, получали неплохой доход в натуре (зерно, сено и т.п.).

В связи с сокращением сельскохозяйственного производства в Российской Федерации земли мало используются, все реже засеиваются, а если и засеиваются, то малоэффективно. Поэтому, обладая долей в праве собственности и учитывая порядок распоряжения ею, остается лишь одно верное решение – выдел доли на местности.

Выдел земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности — это наиболее правильный путь перехода к частной собственности на землю.

Согласно п. 2. ст. 252 ГК РФ Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Причин, по которым собственник земли может осуществить эту процедуру, достаточно много, и он не обязан озвучивать их ни одному из других участников долевой собственности. К примеру:

• дольщик может расширить свое подсобное хозяйство,
• организовать на участке ферму,
• или же сдавать его в аренду.

Процесс по выделу своей доли в натуре не очень быстрый, так как для получения желаемого результата необходимо провести ряд работ.

Работу по выделу своего земельного участка стоит начать с подбора организации и кадастрового инженера, которые будут заниматься межеванием земельного участка и выделом его в натуре. Такие работы дорогостоящие, поэтому следует найти грамотного специалиста в этом вопросе, который выполнит проект выдела доли в натуре наименее затратно и в соответствии с требованием законодательства Российской Федерации.

Одновременно с заказом проекта выдела доли в натуре необходимо в местную газету подать соответствующее объявление.

Газета, в которой размещается информационная статья о выделе доли в натуре, утверждается Администрацией Муниципального образования, в границах которого находится земельный участок, в счет которого происходит выдел доли, и Протоколом общего собрания собственников земельного участка.

Далее этот проект должен быть утвержден на общем собрании участников общей долевой собственности. После успешного утверждения границ вновь образуемого земельного участка, нужно зарегистрировать на него право собственность в органе, которому подведомственен этот вопрос.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы. В Новосибирской области таким органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. Для регистрации проекта необходимы следующие документы:

• Заявление о государственной регистрации (заполняется представителем органа государственной власти);
• Квитанция об оплате обязательной государственной пошлины, копия квитанции;
• Свидетельство о праве собственности (основной документ);
• Решение о выделе земли собственников долей;
• Соглашение об определении долей;
• Решение собрания дольщиков о местоположении участка;
• Кадастровый план общего участка, где выделялся конкретный пай.

В вышеизложенном был проанализирован порядок выдела доли в натуре на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения. Только на первый взгляд все кажется достаточно просто, но когда собственник начинает заниматься выделом доли, у него возникает масса вопросов: какой инженер лучше? в какой газете размещать статью? как проводить собрание? как правильно проводить и где публиковать извещение о проведении собрания участников общей долевой собственности, если число участников составляет более двухсот человек?

Отметим, что порядок выделения земельного участка в счет земельной доли регулирует Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в частности статья 13 указанного закона.

ООО «Центр Недвижимости и Права» имеет большой опыт с общей долевой собственностью на земельные участки. У нас сформированы свои правила работы в этом направлении, мы сотрудничаем с лучшими кадастровыми инженерами области. Если у вас имеется в собственности только часть земельного участка, обращайтесь за помощью в ООО «Центр Недвижимости и Права».

Мы будем рады Вам помочь.

Безусловно, если у Вас нет возможности выделить долю, поскольку для этого нужны существенные вложения, можно найти способ распорядится уже имеющейся собственностью.

Вариантов того, как можно распорядиться своей землей довольно много. Вот основные из них:

1. Передать по наследству имеющийсяся объект недвижимости путем составления завещания у нотариуса.
2. Внести определенную долю в уставной капитал той организации, которая занимается уставной деятельностью на этом земельном участке.
3. Есть возможность передать свою земельную долю (пай) в доверительное управление или же вовсе подарить её. При передачи доли в доверительное управление Вы извлекаете существенную выгоду – получение продуктов сельского хозяйства, что наиболее подходит для жителей сел и деревень.
4. Продать либо иным образом произвести отчуждение земельной доли другому участнику долевой собственности.
5. Получить выплату стоимости доли от других участников долевой собственности в судебном порядке.

Следует обратить внимание на отчуждение части собственности – доли. Продажа доли в праве общей долевой собственности на земельный участок возможна лишь другому собственнику доли в праве общей долевой собственности на этот же земельный участок. Нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Новосибирской области предусмотрен запрет на отчуждение данного вида собственности третьим лицам.

Также при продаже указанного выше вида имущества закон предусматривает такое понятие как преимущественное право покупки. При продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, право преимущественного выкупа по отношению к другим покупателям имеет Новосибирская область. И собственник при продаже объекта недвижимости должен учитывать этот нюанс.

Правильно составить извещение о намерении продать либо исковое заявление о взыскании стоимости доли в праве общей долевой собственности, в срок получить ответ от Департамента имущества и земельных отношений, а также подать заявление в компетентные органы, Вам помогут юристы в городе Новосибирске компании «Центр Недвижимости и Права».

Порядок осуществления выдела земельного участка

Согласно ст. 252 ГК РФ любой из дольщиков может воспользоваться правом выделения своей доли из общей собственности.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. ыплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Сначала нужно убедиться в отсутствии прямого запрета на выдел. Необходимо отметить, что существует 2 вида земельных участков. Они бывают:

• Делимыми. Раздел такого участка не влечет утрату его существенных черт и предполагает возможность дальнейшего использования.
• Неделимыми. Деление участка невозможно осуществить без нанесения вредного воздействия, что влияет на возможность его рационального использования и утрату стоимости. Участок является неделимым:

1. если деление вызывает нарушение норм, определенных градостроительными регламентами, нормами санитарного и противопожарного характера, природоохранными требованиями;
2. если площадь новых участков, образовавшихся после раздела, не находится в пределах установленных норм.

Процедура выдела включает следующие действия:

• Созыв общего собрания дольщиков.
• Оформление протокола с указанием расположения выделяемого объекта на плане и обозначения его границ. На этом этапе требуется получение согласия всех участников относительно расположения объекта. При невозможности созыва собрания необходимо письменное оповещение собственников для получения их согласия. Отсутствие возражений по истечении месяца свидетельствует о согласовании расположения участка.
• Подача заявления в суд в том случае, когда не удалось достичь соглашения со всеми участниками.
• После того, как согласие всех дольщиков получено, составляется проект по разделу земельного участка.
• Проведение межевания. Для осуществления этой процедуры требуется приглашение кадастрового инженера.
• Оформление выделенной земли в собственность и проведение регистрации.
• Осуществление постановки на кадастровый учет и формирование правоустанавливающих документов, а также присвоение кадастрового номера.
• Регистрация права на и получение Свидетельства.

Ситуация, когда у ЗУ несколько собственников, конечно же, накладывает определённые ограничения. При продаже доли цена её будет значительно отличаться в меньшую сторону, нежели продавался бы единый участок.

Да и сам процесс пользования, а уж тем более распоряжения ЗУ, также обязательно должен быть согласован с иными совладельцами. Это не всегда удобно. Но такое положение дел можно прекратить, если из общего участка осуществить выдел долей.

Данный вопрос регулируется нормами ст.252 ГК РФ. Согласно данной норме, общедолевое имущество может быть разделено между совладельцами по их обоюдному соглашению. Если такого согласия достичь не удаётся, каждый из совладельцев имеет право требовать такого выдела в судебном порядке. Каждый собственник по закону может требовать такого выдела.

Совместная собственность фермеров

Определенной спецификой также обладает совместная собственность участников крестьянских и фермерских хозяйств. Соответствующие положения закреплены в 257 статье ГК РФ. Согласно закону, имущество фермеров — совместное, если иное не зафиксировано в договорах между ними или в силу положений релевантных правовых актов. Участники крестьянского или фермерского хозяйства вправе пользоваться имуществом, договариваясь между собой. При этом сделки, предмет которых — совместная собственность аграриев, могут заключать только доверенные лица или же главы хозяйств.

Раздел фермерского имущества также имеет свою специфику. В частности, если подразумевается выдел одного из участников хозяйства, то он, как отмечают некоторые юристы, во многих случаях не может забрать себе долю в земельном участке. Однако он вправе получить денежную компенсацию, порядок начисления которой определяется совместно с другими фермерами или же судом.

Изучив специфику совместной собственности, мы можем исследовать аспект, отражающий практику распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Какого рода нюансы характерны для соответствующих процедур? Прежде всего можно отметить, что, несмотря на то что законом в достаточной мере подробно определены нормы, касающиеся распределения частей во владении имуществом, на практике осуществление права распоряжения собственностью в долях может быть затруднено. Возьмем пример с недвижимостью.

Похожие записи:

• Как погасить долг по судебному приказу?
• Страховые взносы ИП 2023. Шпаргалка по расчету, уплате страховых взносов
• Все изменения по УСН с 2023 года