Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.

B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

• Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
• Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
• Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
• Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Какие документы потребуются для получения разрешения органов опеки?

В перечень обязательных документов входит:

• заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);

• свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;

• согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;

• документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);

• документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).

Когда разрешение органов опеки не выдадут?

Думая, как можно продать квартиру, если там прописан ребёнок, несовершеннолетний совладелец, нужно учитывать и ситуации отказа в заключении такой сделки. Есть чёткий перечень причин, по которым органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на заключение такой сделки. Это:

• Ребёнку, который владел долей в продаваемой квартире, не выделили долю в новой.
• Новая квартира хуже предыдущей по важным параметрам, определяющим условия проживания ребёнка.
• Один из родителей против заключения сделки.
• Ребёнок не прописан в новой квартире.
• Он наследник продаваемой квартиры, но в наследство ещё не вступил.
• Новое жильё ещё строится и построено менее 50%.
• Новое жильё в аварийном состоянии.
• В нём нет ряда необходимых коммуникаций (электросети, канализации, водопровода и т.д.).

Кроме этих типичных причин отказа могут быть и другие. Задача органов опеки рассмотреть конкретную ситуацию и учесть все факторы, нарушающие интересы ребёнка. Например, если у него есть заболевания дыхательных путей, органы опеки могут отказать в сделке, в ходе которой будет куплена новая квартира в районе с большим количеством предприятий или автомобильных трасс.

Нужно ли разрешение органов опеки при продаже квартиры, где прописан ребенок?

Понадобится ли разрешение органов опеки и попечительства, чтобы продать квартиру, где прописан ребенок до 18 лет?

Наличие или отсутствие у ребенка доли владения конкретной квартирой – ключевое обстоятельство, влияющее на необходимость оформлять разрешение органов опеки.

1. Если ребенок – не владелец, интересы относительно имущества при продаже не страдают, следовательно, обращение в ООП не требуется.
2. Когда квартира, которой распоряжаются, принадлежит несовершеннолетнему, требуется разрешение на продажу от органов опеки.
3. Если ребенок-сирота, пребывающий под опекой, имеет регистрацию, но не входит в число собственников, то разрешение ООП тоже нужно согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Прежде чем ООП выдадут разрешение, нужно сделать справку, которая информирует, кто зарегистрирован в квартире, — ее выдает УВМ МВД. Обязательно предоставляются:

• паспорт представителя.
• свидетельство о рождении.
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Затем родители с ребенком от 14 лет отправляются в ООП, предоставив документы:

• заявление;
• оригинал свидетельства о рождении;
• выписку из ЕГРН;
• договор купли-продажи/дарения;
• справку об отсутствии задолженности.

Также родители предоставляют ООП сведения о том, что новые условия, в которых будет жить ребенок, не станут отличаться от предыдущих в худшую сторону. Исключением служит случай, когда несовершеннолетний находится под опекой или попечительством.

Кто поможет в данной процедуре?

После того, как продавец определился с местом новой прописки для детей, необходимо получить разрешение на снятие с регистрации у сотрудников органов опеки. Для обращения потребуется заранее подготовить необходимый пакет документов и определиться с последовательностью подачи.

Пошаговый алгоритм для выписки несовершеннолетнего из квартиры:

• Составьте заявление на снятие с регистрационного учета ребенка

• Получите согласие органов опеки

• Приложите комплект копий паспортов

• Правоустанавливающие документы на новую недвижимость

• Обратитесь в органы ФМС или МФЦ

Статусы ребенка в квартире

Действующий собственник доложен предупредить потенциального покупателя о зарегистрированном юном гражданине. Этот факт в будущем будет накладывать ограничения по продаже или аренде жилья. Нужно знать все риски и неудобства.

Особенности заключаются в следующем:

• Ребенок возрастом до 14 лет обязан проживать только с родителями – п.2 ст.20 Гражданского кодекса (ГК) РФ. С ним будут зарегистрированы мама или папа.
• Владелец недвижимости не сможет самовольно выписать детей, не имея на то законных оснований – смена жительства, выезд из страны.
• Большая часть вопросов по недвижимости согласовывается с государственными органами опеки. Это обязательно, если ребенок собственник или дольщик квартиры.

Несовершеннолетний ребенок собственник или дольщик

Дети могут владеть частью недвижимости или всей квартирой. Частые причины – использование материнского капитала при покупке, переход жилья в собственность по завещанию или дарственной. Это означает, что любые сделки должны осуществляться только при согласии органов опеки и попечительства (ООП).

Стадии оформления:

• Подготовительная. Покупатель извещается о нюансах сделки, согласовываются детали, составляется предварительный договор.
• Сбор документов для ООП, получение официального разрешения.
• Оформление сделки, переход прав собственности.

Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?

Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:

1. Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
2. Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
3. Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:

• площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
• расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
• условия проживания;
• техническая оснащенность;
• соответствие санитарных норм утвержденным законом;
• иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.

Одним из стандартный требований органов опеки и попечительства при снятии ребёнка с регистрационного учёта является наличие нового жилья, которое по своим различным параметрам будет как минимум соответствовать текущему месту проживания.

Законодатель предусматривает ряд ситуаций, когда стандартная процедура может быть нарушена, а требования попечительского совета при продаже жилья могут не соблюдаться. Обязанность родителей (опекунов) в предоставлении нового жилья не принимается в расчёт при таких обстоятельствах:

1. Эмиграция в другое государство. Если факт эмиграции подтверждён документально, продажа квартиры осуществляется без обязательной прописки ребёнка по новому месту жительства.
2. Переезд в другой город. Здесь действует требование, чтобы родители открыли банковский счёт на имя ребёнка и внесли на него сумму, эквивалентную стоимости его доли в проданной квартире.
3. Покупка квартиры в недостроенном доме с высокой степенью готовности. Данный вариант допускается при наличии документального подтверждения и даче убедительных объяснений относительно места проживания ребёнка до момента передачи новостроя в эксплуатацию.

Последующая прописка ребёнка на новом месте

После того, как согласие от Органов опеки получено, можно переходить к оформлению сделки купли-продажи недвижимости и её регистрации в Росреестре. Одним из условий договора является обязательная выписка всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае с несовершеннолетним ребёнком она возможна только после получения разрешения от органов опеки.

Родители ребёнка должны посетить УФМС по старому адресу и оформить специальный бланк и листок убытия, в котором будет отображена информация о новом адресе проживания ребёнка. Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, он обязан заполнять бланк самостоятельно, в присутствии родителей и представителей УФМС.

Для осуществления процедуры в УФМС следует предоставить некоторые документы:

• паспорта обоих родителей (даже если они находятся в разводе или не ведут совместный быт);
• паспорт или свидетельство о рождении ребёнка;
• письменное согласие органов опеки на снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта;
• выписка из ЕГРП на предыдущее жилое помещение.

В течении следующих 7 рабочих дней сотрудники УФМС производят проверку документации. Если никаких замечаний не возникает, по прошествии обозначенного временного периода выдаётся листок убытия на ребёнка. Срок его действия — 30 календарных дней. С момента выписки ребёнок должен встать на регистрационный учёт по новому месту проживания в течении 7 рабочих дней (ст.20 ГК РФ).

При регистрации ребёнка по новому месту жительства нужно помнить о некоторых законодательно утверждённых нюансах:

1. Ребёнок до 10 лет. Зарегистрировать ребёнка можно только через паспортный стол по месту регистрации одного из родителей (опекунов). Прописать несовершеннолетнего у других родственников не получится.
2. Ребёнок от 10 до 14 лет. Для детей старшей возрастной группы имеется возможность зарегистрироваться у родственников первой линии родства (бабушки, дедушки, братья, сёстры) при условии, что они достигли совершеннолетнего возраста, не имеют ограничений в дееспособности.
3. Ребёнок от 14 до 18 лет. Помимо двух вышеуказанных вариантов, ребёнка можно зарегистрировать одного по месту фактического проживания. Зачастую данный вариант реализуется в случае, когда ребёнок находится на обучении в техникуме или ВУЗе, проживает в общежитии.

В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости

Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.

Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.

Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.

Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.

Что закреплено в законодательстве

Продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети, возможно, однако понадобится соблюсти некоторые условия. Законодательство РФ предусматривает возможность защитить малолетних граждан от незаконных действий заинтересованных лиц.

Продажа квартиры – процедура затратная и хлопотная. Если в ней зарегистрированы лица, не достигшие возраста 18 лет, реализовать недвижимость становится сложнее. Законодательство Российской Федерации направлено на защиту интересов несовершеннолетних детей. Ведь иногда опекуны и даже родители действуют исключительно в своих интересах, нарушая права малышей.

Продать квартиру, в которой прописаны дети, можно. Законодательство допускает проведение подобной процедуры. Однако перед ее совершением потребуется совершить немало юридических шагов.

Обратите внимание на следующие моменты:

• ребенок, являющийся собственником жилья, самостоятельно распоряжается имуществом,
• ребенок, зарегистрированный в квартире, имеет право пользоваться недвижимостью по своему усмотрению,
• до достижения ребенком 14 лет он считается недееспособным, поэтому его интересы представляют родители, опекуны.

Именно от вида обладания квартирой зависят дальнейшие действия лица, желающего продать недвижимость. Ведь несовершеннолетний может быть просто прописан на жилой площади, а может быть ее полным собственником или ее части.

Главным нормативно-правовым актом, регулирующим действия по продаже квартиры, где зарегистрированы дети, является Конституция Российской Федерации.

Продажа квартиры, если ребенок не собственник

При реализации квартиры, в которой прописан ребенок, но собственником не является, получать разрешение от органов опеки и попечительства нет необходимости, так как имущественные права несовершеннолетнего не затрагиваются. Однако каждый ребенок должен где-то жить, поэтому без удостоверения сотрудника ФМС о намерении прописать малыша в другом доме, снять с регистрационного учета его не получится.

Существует два варианта выхода из сложившейся ситуации:

• прописать ребенка у родственников. В этом случае несовершеннолетний должен достигнуть возраста 14 лет,
• зарегистрировать ребенка вместе с одним из родителей в любой квартире. Подобный вариант подходит для прописки детей, не достигших возраста 14 лет.

При перерегистрации ребенка жилплощадь не уступает ни по каким параметрам предыдущему. Иначе сотрудник ФМС откажется выписывать малыша.

Запомните! Для снятия с регистрации ребенка потребуется предоставить пакет документов:

• паспорта родителей,
• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт,
• техпаспорт на новую недвижимость,
• заявление на снятие с регистрационного учета,
• листок убытия.

Если ребенок не является домовладельцем, а лишь прописан в жилом помещении, то разрешения органов попечительства не запрашивается, но и выписать чадо в никуда тоже никто не позволит. А для продажи квартиры она должна быть свободной от прописки, что же делать в таком случае?

Нужно подумать о том, куда прописать ребенка, но это жилое помещение в обязательном порядке должно соответствовать установленным санитарным нормам и требованиям безопасности.

Если все же вариантов для прописки родного чада нет, то можно попробовать договориться с покупателями о том, что снятие с регистрации несовершеннолетнего будет осуществлено после приобретения нового жилья, в течение двух недель после сделки. В российской практике такие случаи не редкость, так как мало кто из наших сограждан может похвастаться наличием нескольких квартир.

Как избежать рисков при покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний ребенок?

1. Найдя подходящий вариант для приобретения квартиры, обязательно нужно уточнить у собственников жилья имеются ли у них дети.
2. При утвердительном ответе на этот вопрос нужно уточнить их возраст, и являются ли они собственниками или же просто прописанными на данных квадратных метрах.
3. После разговора с собственниками, следует уточнить у территориальных органов опеки, является ли семья благополучной и не состоит ли у них на учете, так как если проблем с данной структурой у этой ячейки общества нет, то и получение согласия на продажу не будет затруднительным. В случае же если родители не выполняют своих обязанностей по отношению к своим детям и находятся под наблюдением специалистов этой службы, то и получение соответствующего разрешения будет проблематично.
4. Даже при предъявлении разрешения органов опеки следует проверить подлинность этих документов, так как факт их подделки также возможен.
5. К вопросу решения приобретения жилья всегда следует подходить осторожно, особенно если к нему прямое отношение имеют несовершеннолетние.

Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний

Реализация жилья, где прописаны несовершеннолетние лица, предполагает возникновение таких вариаций:

• Жилплощадь прошла процесс приватизации, и в списке ее владельцев значатся дети;
• В квартире, прошедшей приватизацию, живут дети, которые не были внесены в документы по приватизации как владельцы, однако, в приватизационный период у них были те же права на жилплощадь, что и у всех других жильцов;
• Былa осуществлена передача недвижимости несовершеннолетнему по договору дарения, или же он относится к ее владельцам согласно договору купли-продажи или мены;
• У несовершеннолетнего лица имеется регистрация в жилье, однако, оно не относится к владельцам жилья или его части.

Учитывая различия между указанными случаями, согласно законодательству, ребенок сохраняет за собой право на жилую недвижимость, однако, вместе с этим нужно соблюсти все законодательные требования, и быть ознакомленным с особенностями при оформлении сделок с недвижимым имуществом, которым владеют или в котором прописаны дети.

Похожие записи:

• Как использовать чеки «Жилье»
• Обмануть время: как перезапустить сроки исковой давности
• Если виновник ДТП без страховки: действуем правильно