Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Стороны договора найма и его суть
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?
Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:
- поиск новых квартирантов;
- простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;
- лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.
Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:
- необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;
- временные потери при поиске новой квартиры;
- возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).
Расторжение договора по инициативе нанимателя
С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.
Основания расторжения договора найма квартиры
Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.
Здесь мы не говорим о расторжении договора социального найма с муниципалитетом — только о найме квартиры, которая принадлежит частному собственнику — гражданину или организации.
Выделяют 3 группы оснований для расторжения:
- Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
- Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
- Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.
Процедура расторжения договора
Во избежание судебных разбирательств и конфликтных ситуаций, следует знать, как расторгнуть договор найма жилого помещения, не нарушив права сторон. Поскольку порядок прекращения отношений арендатора и арендодателя регулируется законодательно, необходимо соблюдать следующий порядок действий:
Адресовать письменное уведомление второй стороне договора.
В том случае, когда инициатива исходит от владельца квартиры, он обязан оформить в письменном виде свои претензии к арендатору и дать ему возможность исправить ситуацию. Если законные требования хозяина квадратных метров не будут удовлетворены, договор будет расторгнут.
Внимание! Срок на исправление ситуации, указанной в претензиях, должен быть достаточным и дающим возможность нанимателю сохранить правоотношения, устранив причину недовольства со стороны арендодателя.
Комментарий к ст. 687 ГК РФ
1. Основания для расторжения договора найма можно условно разделить на две большие группы:
— добровольные;
— принудительные.
В свою очередь, принудительные основания можно также подразделить на две подгруппы:
— требования наймодателя;
— требования любой из сторон.
Добровольные основания предполагают одновременное наличие следующих условий:
— волеизъявление нанимателя;
— согласие всех граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данное согласие должно быть получено в письменной произвольной форме, из которой явствует такое согласие;
— письменное предупреждение наймодателя, то есть направление наймодателю письменного уведомления почтовым отправлением, электронной почтой или иным способом, подтверждающим факт такого предупреждения. Срок такого предупреждения — не менее чем за три месяца до желаемой нанимателем даты расторжения договора найма.
Обратим внимание, что каких-либо конкретных оснований (обстоятельств) расторжения договора найма по инициативе нанимателя в ГК РФ не закреплено. Это означает, что наниматель вправе в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор найма с соблюдением условий такого расторжения, установленных ГК РФ. Полагаем, что в ГК РФ следовало бы включить условие о возмещении нанимателем наймодателю убытков, причиненных расторжением договора по инициативе нанимателя без уважительных причин.
Принудительные основания — основания расторжения договора найма в судебном порядке путем подачи искового заявления. К числу таких оснований относятся требования наймодателя в случаях:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение срока, установленного ГК РФ;
— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
— использования гражданином жилого помещения не по назначению;
— нарушения прав и интересов соседей.
К основаниям расторжения договора найма относятся требования любой из сторон в случаях:
— непригодности помещения для проживания;
— аварийного состояния помещения;
— иных случаях, установленных законодательством.
Что касается оснований, по которым договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя, то все эти основания связаны с неправомерным поведением нанимателя, причем нанимателю в таких случаях предоставляется возможность устранения последствий такого противоправного поведения и срок для их устранения. А основания, связанные с инициативой любой из сторон договора, — это основания, которые, как правило, не зависят ни от одной из сторон, но, с другой стороны, в аварийное и непригодное для проживания состояние жилое помещение могут привести как наниматель, так и наймодатель.
2. Применимое законодательство:
— ЖК РФ;
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
3. Судебная практика:
— Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 06.08.2013 N 48-КГ13-4;
— Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);
— Определение Пермского краевого суда от 15.05.2013 по делу N 33-3584;
— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 26.10.2011 по делу N 33-10295;
— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 08.02.2011 по делу N 33-1486;
— Определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда Мурманской области от 18.12.2013 по делу N 33-4202/2013;
— Определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 05.11.2013 по делу N 33-4032-2013;
— Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3906/2012;
— Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3879/2012;
— Определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 03.08.2012 по делу N 33-5950/2012.
Соглашение, заключаемое с государством или органами местного самоуправления о найме жилища, может расторгаться в исключительных ситуациях, которые установлены ст. 83 ЖК РФ. Если их условно разделить, то получается несколько групп, исходя из того, кто является инициатором разрыва договорных отношений: по инициативе нанимателей; по инициативе наймодателей; или по основаниям, не зависящим от воли участников. В первой ситуации прекращение аренды возможно в любое время. Достаточно написать заявление в свободной форме и таким образом прекратить свое проживание в помещении, которое является предметом соглашения. Если наниматель живет не в одиночестве, а со своими близкими, то им нужно будет дать свое согласие в письменном виде на расторжение договора найма жилого помещения. Распространенным основанием для таких действий является смена нанимателем места своего проживания. Документ утрачивает силу со дня освобождения бывшими жильцами занимаемого ранее помещения. Рассматривая другую группу, следует сказать о тех правах, которыми наделен наймодатель: это обращение в суд для признания прав нанимателя утраченными. В таком случае в суде нужно доказать что либо семейство нанимателя, либо же сам квартиросъемщик пользуется предоставленным помещением не по его прямому назначению или намеренно разрушают его. Если имеются жалобы от соседей, собственник квадратных метров имеет полное право отказаться от исполнения сделки в будущем. К этой ситуации относятся и факты, когда жильцы не соблюдают правил общежития, пренебрегают общественным порядком, ведут аморальный образ жизни. Известно, что основными правами наймодателя являются права на получение платы за помещение и предоставленные жильцам коммунальные услуги. Если наниматель не производит оплаты в течение полугода, то возникает реальная угроза прекращения договора и прав на помещение. Упомянутые основания (смотрите выше), являются единственно возможными для выселения жильцов.
Рассматривая следующую группу оснований, можно упомянуть разрушение здания, признание его опасным для жизни человека, смерть нанимателя, при условии, что он жил одиноко и у него не осталось правопреемников.
Возможно расторжение договора о найме жилого помещения в случае, если изменения коснулись предмета договора. Расторжение договоров о найме жилых помещений, связанное с заменой жилых помещений. Договоры соц. найма могут прекратить действовать вследствие предоставления нанимателю другого жилья. Жилищным кодексом подобное оговаривается в ст. 84-91, которыми также закрепляются права собственников на выселение жильцов если зданию требуется ремонт или планируется снос здания, или оно будет переведено в нежилой фонд, Следующая причина — передача здания в собственность религиозной организации.
Также нанимателя могут выселить в случае проведения капремонта и перепланировки, в случае если это привело к изменению характеристик жилища: оно увеличивается или уменьшается, а площадь объекта превышает нормы квадратных метров на человека и наоборот площадь уменьшается, доходя до их дефицита.
Во всех вышеперечисленных ситуациях, должно быть выделено иное жилище, которое будет отвечать требованию о благоустроенности, находящееся в населенном пункте, где и предыдущее, и являющееся равноценным тому, что было предоставлено до этого. Иногда может выделяться помещение и в других районах и городах, но только при том условии, что наниматель и его родные выразили свое согласие.
Указанные выше случаи влекут за собой расторжение договора найма жилого помещения и заключение нового, но уже в отношении вновь выделенного помещения.
Возможно выселить жильцов и по решению суда, в случае если он не оплачивал свое проживание в квартире в течение полугода, не имея при этом уважительных причин, но такому квартиросъемщику будет предоставлено другое жилище. Количество выделяемых квадратных метров будет рассчитываться исходя из норм, которые применяются при вселении лиц в общежития.
Расторжение зарегистрированного договора найма
Сам договор найма не регистрируется. Однако государственной регистрации подлежит обременение квартиры правом проживания в ней нанимателей.
Обременение — это особый вид правового ограничения распоряжения имуществом, то есть запрет на совершение с имуществом определенных действий или установление другого порядка совершения этих действий.
В случае с регистрацией договора о найме, под обременением нужно понимать невозможность выселить квартирантов, что ограничивает собственника помещения в способах распоряжения имуществом. Так, к примеру, право собственности подразумевает право лица пользоваться, владеть и распоряжаться вещью. Что означает, что собственник может жить, продать, подарить, сдать в наем имущество и др. Но после регистрации, для того чтобы распорядиться квартирой, ему потребуется уведомить об имеющемся обременении и обеспечить дальнейшее проживание нанимателя в квартире, вне зависимости от заключаемых сделок с другими лицами относительно сдаваемого имущества.
Расторжение такого договора происходит одним из способов, указанных выше, но сведения о расторжении необходимо предоставить в регистрирующий орган, после чего, с жилья будет снято обременение. Итак, для снятия обременения потребуется: заявление (как написать вам подскажут в Росреестре, когда вы придете на регистрацию снятия); документы, подтверждающие расторжение договора (акт приема-передачи, решение суда, добровольное соглашение о расторжении, подписанное сторонами); квитанция об уплате государственной пошлины. Регистратор проверит все представленные документы и выдаст вам расписку в их получении. Регистрация занимает не более 7 дней с момента предоставления нужных документов. По завершении вам будет выдан документ, подтверждающий, что обременение снято.
КС рассмотрел жалобу гражданки П. и пришел к выводу, что спорные нормы не противоречат Конституции, поводов к пересмотру дела П. тоже нет:
- В силу ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432). Договор может быть расторгнут одной из сторон по решению суда при существенных нарушениях условий договора другой и в других случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором;
- Краткосрочный договор (на срок не более 1 года) имеет специфику в отличие от договора, заключенного на больший срок — наниматель имеет меньше гарантий;
- В договоре краткосрочного найма прописан порядок его расторжения — условия, наделяющие наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время;
- Суды допускают возможность признания нормы диспозитивной и включения в договор условия о праве на односторонний отказ от его исполнения (пункт 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Отсутствие у наймодателя возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке при существенном нарушении условий нанимателем создает отрицательный стимул сдавать жилые помещения в наем. Это может привести к снижению предложения на рынке сдачи жилья и повышению стоимости найма, а также уходу от легального процесса сдачи жилья и неуплате налогов;
- В сфере найма жилья необходим баланс интересов наймодателя и нанимателя. Возможность наймодателя включить в договор условие о его расторжении в одностороннем порядке не мешает нанимателю обратиться в суд. Суд в каждом конкретном деле, исходя из обстоятельств, принимает решение о добросовестности поведения наймодателя, вплоть до отказа от применения условия договора об одностороннем отказе наймодателя и восстановлении прав нанимателя;
- Условия, при которых наниматель может расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, должны быть сформулированы недвусмысленно. Это позволит однозначно определять наступление таких обстоятельств.
Нарушение нанимателем сроков оплаты жилья по договору не может относиться к недопустимым условиям расторжения договора в одностороннем порядке. Ведь именно получение денег за сданное в наем жилье и представляет основной интерес для наймодателя при заключении договора.
КС пришел к выводу, что наймодатель жилого помещения по договору краткосрочного коммерческого найма имеет право расторгнуть договор и это не противоречит Конституции РФ.
КС постановил:
- оспариваемые заявителем нормы признать не противоречащими Конституции РФ.
Основания для расторжения
Расторгнуть договор найма может как наймодатель, так и арендатор, если второй стороной не соблюдаются условия, прописанные в нём. В том случае, когда основания для прекращения действия договора и срок аренды не указаны, стороны имеют право обратиться в суд, однако перечень весомых причин для расторжения договора ограничен.
Для арендатора:
- препятствие эксплуатации жилого помещения со стороны собственника;
- обнаружение скрытых дефектов, которые арендодатель не указал при подписании договора;
- аварийное состояние жилья и отказ владельца от ремонта;
- случаи, когда жилое помещение стало непригодным для проживания по вине форс-мажорных обстоятельств (пожара, природных и техногенных катастроф, обострения военной ситуации и т. д.)
Фактически за арендатором остаётся право покинуть жильё в любой удобный для него момент, но, если имеют место финансовые разногласия с хозяином квадратных метров, следует обратиться в суд. Права нанимателя и случаи, когда можно расторгнуть договор найма, прописаны в ст.620 ГК РФ.
Для наймодателя:
- отсутствие поступлений средств в счёт оплаты аренды;
- использование жилого помещения не по назначению;
- нарушение арендатором общественного порядка;
- ущерб имуществу арендодателя.
Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство
Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.
Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.
Расторжение договора найма жилого помещения: по чьей инициативе и как это возможно
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
Расторжение договора о найме жилого помещения – ситуация нередкая, но сопряжённая с рядом трудностей, о которых желательно знать ещё до его заключения. Сложности связаны с выраженной социальной направленностью темы жилья. Поскольку государство гарантирует гражданам право на жилплощадь, договоры о найме квартир законотворцами планировались как способ защитить права нанимателей. Это и становится причиной ряда сложностей при расторжении. Однако обо всём по порядку.
Любой договор, в том числе и найма, будет однажды расторгнут из-за нарушений или по желанию участников. Причины возможны разные, но их условно можно разделить на три группы:
- по взаимному согласию сторон;
- по требованию нанимателя (без суда и через суд);
- по требованию наймодателя (без суда и через суд);
Нужно ли составлять дополнительное соглашение?
В ситуациях досрочного прекращения договора аренды жилья следует оформить дополнительный документ – соглашение о расторжении. Его составление необходимо в тех случаях, когда одна из сторон принимает решение о расторжении отношений раньше срока, и является отражением позиции сторон.
В нем можно отразить состояние квартиры и предметов интерьера, если они имеют повреждения, наличие задолженности за арендатором или возможную переплату в виде залога. Но это имеет смысл, если спорные вопросы имеют место. В противном случае в соглашении указывается информация о том, что стороны претензий друг к другу не имеют.
Дополнительные договоренности и особые условия аренды, такие как, проведение ремонта, уплаченные сборы в ТСЖ и прочее, также нужно отразить в соглашении.
Подписание подобного соглашения снимает ответственность с арендатора в момент подписания, а также позволяет собственнику или его представителю удостовериться в том, что после квартиросъемщика не осталось неприятных сюрпризов.