Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Утверждены Правила Землепользования и Застройки Москвы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процесс внесения изменений в ПЗЗ является достаточно сложным с точки зрения сроков, количества согласовательных процедур и проектных работ. В зависимости от сложности объекта сроки внесения изменений в ПЗЗ могут варьироваться в пределах 4 – 8 месяцев.
ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить. Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения.
ОТВЕТЫ НА НЕУДОБНЫЕ ВОПРОСЫ
Сложность земельного законодательства, а также вопросы имущественных прав на землю нашими согражданами мало изучены, и простому смертному постичь все глубины этого пласта законов довольно трудно. Но все можно понять из несложной аксиомы: ни один дом никогда – ни в советское время, ни в досоветское, ни в постсоветское – не строился без предоставления для этого дома земельного участка, в противном случае это – самострой, незаконное строительство. В Москве постоянно происходит изменение границ земельных участков МКД путем разработки и утверждения проектов межевания, которые разрабатываются по госконтрактам Департаментом городского имущества.
ТО ЧТО ВАМ НЕ С КАЖУТ ДРУГИЕ
Ha пepвый взгляд кaжeтcя, чтo гeнплaн и П33 — идeнтичныe дoкyмeнты. Этo нe тaк. Гeнepaльный плaн oпpeдeляeт гpaницы пoceлeния, eгo зoниpoвaниe и paзмeщeниe paзличныx oбъeктoв в бyдyщeм. Эти гpaницы пoдpoбнo oтpaжaютcя в тeкcтoвoй и гpaфичecкoй чacтяx дoкyмeнтa. Ho в гeнплaнe нeт никaкиx гpaдocтpoитeльныx peглaмeнтoв, oн нe peгyлиpyeт гpaдocтpoитeльный пpoцecc. Гeнepaльный плaн cкopee нocит oпиcaтeльный xapaктep, в тo вpeмя кaк П33 — peглaмeнтиpyющий. Гeнepaльный плaн yчитывaeтcя в П33. Oн выcтyпaeт кaк бaзa для paзpaбoтки Пpaвил. Пpи этoм в Пpaвилax дoпycкaютcя oтклoнeния oт иcxoдныx пoлoжeний Гeнepaльнoгo плaнa. П33 — вaжный дoкyмeнт, пo ним opгaнизyют вecь пpoцecc гpaдocтpoитeльcтвa. Пpaвилa oпpeдeляют: чтo, кaк, гдe и кoгдa мoжнo cтpoить в кoнкpeтнoм нaceлeннoм пyнктe. Гpaмoтнo paзpaбoтaнныe П33 пoзвoляют coxpaнить в пepвoздaннoм видe пaмятники кyльтypнoгo нacлeдия, пpиpoдный лaндшaфт мecтнocти, внeшний oблик гopoдa.
Под аббревиатурой «ППТ» подразумевают проект планировки территории. Что это за документ и в каких случаях необходимо его наличие? Как правильно сделать ППТ и какие стадии его разработки существуют?До начала проведения строительно-монтажных работ на территории любого населённого пункта очень важно грамотно составить и утвердить проект планировки территории (ППТ). Он позволяет установить границы земельных участков (ЗУ), в пределах которых будет возведён объект капстроительства. С его помощью определяются параметры развития конкретной территории с учётом уже построенных на ней жилых, коммерческих и иных зданий и сооружений, а именно:
- при подготовке к проведению крупных строительных работ на новом участке (например, возведение нового жилого квартала), в т.ч. для строительства капитальных сооружений (ОКС);
- для возведения ОКС на территориях, где такие объекты уже присутствуют;
- при разделении территорий, находящихся в общей собственности, на доли – для определения границ, в которых возможно использование участка конкретным собственником;
- при разрешении споров о границах земельных наделов;
- в ситуации продажи обременённого участка, находящегося в составе общей территории;
- при возведении строительных объектов на взятом в аренду государственном или муниципальном участке в рамках освоения территории.
Индекс «Ф» в ПЗЗ наделал много шума. Зона сохраняемого землепользования охватывает большую часть застроенной Москвы. Расшифровывается «Ф» как участок с фактическим видом использования. На деле, зона «Ф» накладывает существенные ограничения.
Что это значит? Такой себе каламбур: можно построить дом с такими параметрами, которые уже зарегистрированы в ЕГРН. То есть разрешено строить то, что уже и так зафиксировано. А по сути – ничего.
Начинать строительство в зоне «Ф» нужно с внесения изменений в ПЗЗ. Чтобы дать старт застройке, необходимо изменить вид разрешенного использования.
Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) – это территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим использования участков в соответствии с законодательством Российской Федерации. ЗОУИТ определяются для обеспечения безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду. А земельный участок, попадающий в границы ЗОУИТ, имеет ограничения в его использовании. Без корректировки охранных зон невозможно новое строительство и реконструкция невозможны! Для этого необходимо вносить изменения в ГПЗУ
Государство праве изъять земельный участок и возведенные на нем постройки в публичных интересах, предоставив собственнику компенсацию за изъятое имущество. Кому принадлежит недвижимость – значения не имеет. Государство одинаково эффективно изымает имущество как физических лиц, так и организаций. Основания для изъятия из частной собственности недвижимого имущества строго определены законом (ст. 49 Земельного кодекса РФ, далее – ЗК РФ):
- выполнение международных договоров Российской Федерации;
- строительство, реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других возможных вариантов
- иные основания, предусмотренные федеральными законами. Например, в целях комплексного развития территории (ст. 56.12 ЗК РФ).
Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на них возможно только в том случае, если возводимые для госнужд объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории. Решение об изъятии может быть принято в течение 6 лет со дня утверждения проекта планировки территории. До августа 2019 г. такой срок составлял 3 года.
По поручению Городской комиссии соответствующая расположению участка окружная комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы организует и проводит публичные слушания, по вопросу о предоставлении разрешения заявителю. Расходы на организацию и проведение слушаний несёт лицо, заинтересованное в проведении таковых.
После проведения слушаний окружная комиссия направляет в городскую заключение о результатах проведённых слушаний и предложения от представительного органа соответствующего муниципального образования, направленные в окружную комиссию г. Москвы.
Что можно правообладателю участка и недвижимости в зоне «Ф»
Без изменения ПЗЗ на участках в зоне «Ф» допустимы:
- Реализация вспомогательных ВРИ в пределах, установленных ПЗЗ Москвы. Позволяет перепрофилировать до 25% существующей площади недвижимости, в том числе, под торговлю, офисы, автосервисы и другие коммерческие объекты;
- Реконструкция зданий в существующих габаритах. Позволяет изменить назначение отдельных зданий или помещений в них или изменить соотношение используемой площади между видами разрешенного использования, установленными для участка;
- Осуществление строительных работ, не относящихся к реконструкции и не требующих в связи с этим получения разрешения на строительство. Позволяет, в том числе, перепрофилировать здания и помещения (в пределах ВРИ участка);
- Размещение некапитальных объектов. Позволяет, учитывая современные строительные технологии, функционально заменить большинство видов нежилых зданий в сокращенные сроки (упрощенный порядок согласования) и с наименьшими затратами.
Можно ли внести изменения в ПЗЗ Москвы или Московской области?
Процедура доступна физ- и юрлицам. Алгоритм действий будет отличаться для Москвы и Московской области, однако процесс изменения ПЗЗ в любом случае будет длительным и требующим большой подготовительной работы.
Для изменения ПЗЗ Москвы первым шагом станет анализ градостроительного потенциала земельного участка. Далеко не всегда градостроительная документация позволяет изменить план землепользования и застройки: оценить возможности и при необходимости предложить альтернативные варианты — задача юриста.
Следующий шаг — разработка материалов для обоснования изменений. Застройщик должен показать текущую и планируемую застройку или реконструкцию и аргументировано доказать необходимости изменения ПЗЗ. С проектом нужно обратиться в городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. Документы передадут в Москомархитектуру. Комитет подготовит материалы для общественных слушаний. По их результатам будет составлен протокол. Его представят правительству муниципального образования. При положительном решении в ПЗЗ будут внесены изменения, а застройщик сможет получить новый генеральный план земельного участка.
Детально проанализировать правила землепользования и застройки поселения Московской области или района Москвы— первая задача, которую ставят перед собой специалисты Smart Choice. Необходимо определить, есть ли возможность изменения ПЗЗ в соответствии с генеральным планом развития Москвы. Также отказ можно получить, если земельный участок будет использоваться неэффективно либо помешает другим гражданам реализовать свои права и интересы.
Новости об объединении Москвы и области
В сентябре 2022 года, давая интервью «Комсомольской правде», Сергей Собянин на вопрос про объединение столицы и Подмосковья ответил, что такое слияние не запланировано ввиду сложности управленческой системы. Город будет воплощать в жизнь проекты по электрификации общественного транспорта, осваивать заброшенные промзоны, которые в будущем станут новыми районами.
Также он затронул вопрос интеграции различных систем столицы и региона, касающихся водо- и электроснабжения. Но приоритетным направлением является единая транспортная система, которая позволит решить сложную задачу сообщения между районами, округами.
Москва в новых границах – это развитая инфраструктура в поселках и селах, новые дороги, транспортные развязки, социальные объекты.
Новости об объединении Москвы и области
В сентябре 2022 года, давая интервью «Комсомольской правде», Сергей Собянин на вопрос про объединение столицы и Подмосковья ответил, что такое слияние не запланировано ввиду сложности управленческой системы. Город будет воплощать в жизнь проекты по электрификации общественного транспорта, осваивать заброшенные промзоны, которые в будущем станут новыми районами.
Также он затронул вопрос интеграции различных систем столицы и региона, касающихся водо- и электроснабжения. Но приоритетным направлением является единая транспортная система, которая позволит решить сложную задачу сообщения между районами, округами.
Москва в новых границах – это развитая инфраструктура в поселках и селах, новые дороги, транспортные развязки, социальные объекты.
Использование Правил при проведении строительства
Местные муниципалитеты, в соответствии с нормами ГрК РФ, в каждом населённом пункте определяют, каким образом и на каком земельном участке можно возводить промышленные, коммерческие, производственные или жилые здания (сооружения). Использование ПЗЗ в строительстве позволяет утвердить генеральный план населённого пункта, строительные проекты, проводить муниципальный контроль в области застроек.
Оформление и возможность изменения ПЗЗ в Москве
Чтобы получить нужную информацию из принятых Правил, которая имеется в открытом доступе, можно заказать выписку из ГПЗУ. Получить выписку может любое лицо, которое в этом заинтересовано. Информация об отдельных зонах может быть государственным секретом или находиться под защитой закона о персональных данных граждан.
Для получения выписки из ПЗЗ Москвы или Московской области нужно направить запрос непосредственно в муниципальный орган, МФЦ или через портал Госуслуг. Оформление займёт около 10 суток. Если нужно получить бумажный вариант выписки, то обращаться нужно Москомархитектуру.
Как внести изменения в правила землепользования и застройки Москвы?
Разработку и изменение ПЗЗ Москвы курирует городская и окружные комиссии. Сначала проект подается в орган, уполномоченный в области градостроительного проектирования и архитектуры, а затем его передают в окружную комиссию и городскую комиссию. Если проект будет одобрен, назначаются публичные слушания. Протоколы направляются в органы исполнительной власти, которые подготавливают проект для представления Правительству Москвы. Последнее принимает решение о внесении изменений в ПЗЗ или отправке проекта на доработку.
Подать прошение об изменениях ПЗЗ территории могут органы исполнительной власти или местного самоуправления, а также физические и юридические лица. Причинами для исправления правил землепользования и застройки являются:
- Несоответствие генеральному плану развития Москвы.
- Неэффективное использование земельных участков или объектов капитального строительства.
- Невозможность реализовать гражданами свои законные права и интересы.
- Снижение стоимости земли или объектов капитального строительства из-за ПЗЗ.
- Объективная необходимость изменить территориальные зоны или градостроительные регламенты.
Процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области достаточно длительная. Сначала вопрос в течение 30 дней рассматривается комиссией, затем проводятся слушания, после у органов исполнительной власти есть 30 дней на принятие решения.
В 2005 году Правительство Москвы приняло решение о начале работ по актуализации Генерального плана на период до 2025 года. Его причинами стали не только окончание срока реализации первоочередных мероприятий Генерального плана 1999 года, трансформация тенденций социально-экономического и территориального развития города, но и изменение требований к составу, порядку разработки, утверждения и реализации Генерального плана Москвы в связи с принятием в конце 2004 года нового Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Оглядываясь назад, можно сказать, что одной из сверхзадач Генерального плана 1999 года было раскрытие внутреннего потенциала городских территорий для привлечения инвестиций в развитие столицы, и она была полностью выполнена. Но бурный рост инвестиционной активности выявил более опасный симптом болезни роста – недостаточную защищенность общественных интересов от давления инвесторов. Утверждение материалов градостроительного зонирования Правительством Москвы не всегда работало как инструмент защиты потребностей горожан.
В этой связи актуализация Генерального плана Москвы была направлена на жесткое закрепление социальных гарантий во всех областях жизнедеятельности населения с одной стороны и определение экономически необходимых для их реализации объемов коммерческого строительства — с другой.
Новости об объединении Москвы и области
В сентябре 2022 года, давая интервью «Комсомольской правде», Сергей Собянин на вопрос про объединение столицы и Подмосковья ответил, что такое слияние не запланировано ввиду сложности управленческой системы. Город будет воплощать в жизнь проекты по электрификации общественного транспорта, осваивать заброшенные промзоны, которые в будущем станут новыми районами.
Также он затронул вопрос интеграции различных систем столицы и региона, касающихся водо- и электроснабжения. Но приоритетным направлением является единая транспортная система, которая позволит решить сложную задачу сообщения между районами, округами.
Москва в новых границах – это развитая инфраструктура в поселках и селах, новые дороги, транспортные развязки, социальные объекты.
Как исключить самострой из 819ПП.
Если ваш объект самостроя, находящийся в городе Москва уже попал в 819 пп., позвоните нам или оставьте заявку на сайте. Наш специалист запросит у вас необходимый набор документов на ваш объект из 819 ПП для проведения аудита. По итогам аудита, мы сможем оценить вероятность положительного результата и сделать оценку реализации проекта. Мы берём в работу объекты из 819 ПП, по которым точно понимаем, что получим положительный результат.
Легализировать объекты самовольного строительства из списка ПП может Московская городская комиссия города Москвы (МГК). Именно туда следует обращаться гражданам, имеющим основания считать свои постройки законными для их легализации. Тем не менее, чтобы обезопасить себя от тех или иных непредвиденных обстоятельств и добиться сохранения и легализации возведенной постройки, необходимо иметь представления о многих не типичных нюансах процедуры узаконивания и легализации самостроя, а также иметь представление об ее этапах и особенностях.
Публичная кадастровая карта Москвы на
По состоянию на 29.03.2022 на кадастровой карте Москвы отмечены:
- 3 143 кадастровых квартала
- 267 687 земельных участков
- 980 ЗОУИТ
- 139 194 здания
- 20 569 сооружений
- 368 объектов незавершенного строительства
На карте показываются только участки, для которых сделано межевание (т. е. измерены точные координаты углов).
межевание сделано давно до 2006 года.
Поделиться ссылкой на карту (читать далее…)
Поэтому возможны 4 причины, по которым участка на карте нет:
- межевание не делалось вообще
- межевание сделано давно (до 2006 года)
- межевание сделано недавно (1-2 месяца назад)
- технические ошибки при регистрации межевого плана
Подробнее читайте в нашей статье.
Как зарождался проект Новой Москвы?
11 июля 2011 года во всех СМИ появилась новость об инициировании правительством большого проекта, благодаря которому Москва приобретет совершенно новое лицо, появятся новые возможности для строительства жилья на менее заселенных территориях.
Властями было обещано то, что новые районы столицы не превратятся в очередные «спальники». Здесь будет создано полноценное продолжение Москвы – с предприятиями, офисами, развитой инфраструктурой, созданием многочисленных рабочих мест. Была информация и о том, что в присоединенные районы переедет жить и работать Правительство.
Спойлер: Очевидно, что что-то пошло не так… Но вернемся к истории.
С 1 июля 2012 года к Москве официально присоединили почти весь юго-запад Московской области. После чего и, без того, самый крупный российский город превратился в огромную агломерацию, сопоставимую с площадью маленькой страны.
Дома, стоящие в очереди на 2020 – 2021 года:
-
Кунцево:
- ул. Молодогвардейская, д. 44;
- ул. Бобруйская, вл. 15.
- Можайский район: кв. 71, 72, ул. Кубинка, вл. 18, корп. 2.
- Очаково-Матвеевское: ул. Большая Очаковская, вл. 35А.
- Солнцево: ул. Щорса, вл. 15.
- Филевский парк: Береговой проезд, вл. 2, вл. 2, стр. 18, вл. 2, стр.19.
- Фили-Давыдково: ул. Кастанаевская, вл. 44-48.
- Ново-Переделкино: ул. Скульптора Мухиной, вл. 11/1.
С 2022:
- Можайский район: ул. Гродненская, вл. 7-9;
- Проспект Вернадского: проспект Вернадского, влд. 75/3;
- Солнцево: ул. Родниковая, влд. 4/1.
Одним из самых сложных пунктов при заполнении заявления является выбор цели. Согласно порядку внесения изменений в ПЗЗ, есть пункты, которые можно выбрать одновременно, и те, которые выбираются только по отдельности. Кроме того, существует четкий регламент относительно того, в каких случаях можно указать ту или иную цель. Если заявление не соответствует требованиям, его отклонят, и придется начинать процедуру с начала.
Всего целей шесть:
- Установление или изменение границ территориальных зон или их подзон.
- Изменение ВРИ земли. Цель №2 подходит только в том случае, если размер земельного участка совпадает с размером территориальной зоны, в границах которой расположен. В противном случае нужно выбирать цель №1.
- Изменение или установление предельных размеров земельных участков, предельных параметров строительства и реконструкции объектов, расположенных на земельных участках. Если участок меньше по размеру, чем территориальная зона, выбирается цель №1. Необходимо, чтобы границы участка полностью совпадали с территориальной зоной, чтобы выбрать пункт №3.
- Установление или изменение границ участков, в пределах которых будут осуществляться деятельность по комплексному развитию территории.
- Изменение показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами инфраструктуры: коммунальными сетями, транспортными развязками, социальной инфраструктурой и т.д.
- Изменение границ территориальных зон с ограничениями (например, санитарно-защитных зон) или снятие отдельных ограничений в использовании земельных участков.
Рекомендуем проконсультироваться с юристами, предоставив им пакет документов и обоснование необходимости смены ПЗЗ, прежде чем заполнять заявление на официальном сайте. Таким образом вы минимизируете риск отказа и сэкономите время.