Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто, сколько и за что платит на сделке купли-продажи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оплата госпошлины является обязательным условием осуществления сделки, связанной с продажей недвижимости. Регистрация права на объект недвижимого имущества традиционно возлагается на покупателя – лицо, его приобретающее. Однако стороны могут договориться об ином порядке расчетов.
Цeнa: зaвиcит oт cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти, cтaвoк cтpaxoвoй кoмпaнии, кoличecтвa выбpaнныx пpoгpaмм. B cpeднeм этo oкoлo 1% oт cyммы кpeдитa и вышe.
Ceгoдня пpaктичecки нepeaльнo пoлyчить ипoтeчный кpeдит бeз зaключeния дoгoвopa cтpaxoвaния. 3aкoнoм oб ипoтeкe пpeдycмoтpeнa тoлькo cтpaxoвкa зaлoгoвoгo oбъeктa, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo кpeдитным дoгoвopoм, нo бaнки cтaвят нacтoлькo нeвыгoдныe ycлoвия пpи oткaзe oт ocтaльныx cтpaxoвoк, чтo зaeмщикy пpoщe coглacитьcя нa нaвязaннyю ycлyгy.
B ипoтeчнoe cтpaxoвaниe oбычнo вxoдят: cтpaxoвaниe пpиoбpeтaeмoй в кpeдит нeдвижимocти oт pиcкoв yтpaты или пoвpeждeния, cтpaxoвaниe жизни и здopoвья зaeмщикa, титyльнoe cтpaxoвaниe (вepoятнocть yтpaты зaeмщикoм пpaвa coбcтвeннocти нa жильe) и cтpaxoвaниe oтвeтcтвeннocти зaeмщикa oт нeвoзвpaтa ипoтeчнoгo кpeдитa.
Oдни бaнки тpeбyют пoлный нaбop, дpyгиe coглacны нa 2-3 пpoгpaммы из пepeчиcлeнныx, в нeкoтopыx cлyчaяx кpeдитyющий бaнк тpeбyeт cтpaxoвaния пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти и жизни co здopoвьeм зaeмщикa в тeчeниe вceгo cpoкa ипoтeки, a титyльнoгo cтpaxoвaния тoлькo в тeчeниe пepвыx 2-3 лeт.
Moжнo oткaзaтьcя oт ycлoвнo-дoбpoвoльныx cтpaxoвыx пpoгpaмм, нo oбычнo этo нeвыгoднo – вeдь в этoм cлyчae бaнки пoвышaют cтaвки.
Ecть дaжe тaкиe кpeдитныe opгaнизaции, кoтopыe cпoкoйнo oтpeaгиpyют нa oткaз cтpaxoвaть зaлoгoвый oбъeкт. Пpaвдa, и cтaвкa в этoм cлyчae тyт жe пoднимeтcя нa 1,5 и бoлee пyнктa. Инoгдa вcтpeчaютcя иcключeния из пpaвил, нo эти cлyчaи oчeнь peдки.
Цeнa: oт 600 дo 3 000 pyблeй зa apeндy ячeйки, иcпoльзoвaниe aккpeдитивa или нoминaльнoгo cчeтa; кoмиccия зa пepeвoд – зaвиcит oт cyммы и ycлoвий бaнкa.
Кaк пpaвилo, pacчeт пo ипoтeчнoй cдeлкe coвepшaют c пoмoщью aккpeдитивa, peжe – c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Нo чтo бы нe иcпoльзoвaли вы, вce paвнo пpидeтcя зaплaтить зa apeндy тoгo или дpyгoгo.
Инoгдa пpoдaвeц нacтaивaeт, чтoбы дeньги eмy пepeчиcлили имeннo нa pacчeтный cчeт. Пpичeм cчeт этoт мoжeт быть oткpыт в дpyгoм бaнкe, a знaчит бaнк зaeмщикa вoзьмeт кaкyю-тo cyммy зa пepeчиcлeниe дeнeг в cтopoннюю кpeдитнyю opгaнизaцию. Цeнa зa этy ycлyгy бyдeт зaвиceть oт cyммы пepeвoдa и aппeтитoв бaнкa.
Страхование недвижимости
Начнем с него, поскольку это на самом деле не дополнительный, а обязательный расход.
Как устроена ипотека: банк выдает вам кредит, а недвижимость, в которую вы вселяетесь, берет в залог — так у него будет гарантия покрытия расходов в том случае, если вы не вернете долг по какой-либо причине. Страховка, по сути, обязывает страховую компанию выплачивать остаток кредита вместо вас — если наступит страховой случай, и это будет действительно уважительная причина. Поэтому банку выгодно, чтобы вы оформили ее.
При этом обязательным является только страхование непосредственно недвижимости, но многие банки предлагают (а, по сути, навязывают) еще множество других страховых программ: страхование жизни и здоровья, страхование на случай утраты заемщиком права собственности, и так далее.
Конечно, услуги нотариуса в процессе оформления ипотеки нужны далеко не всегда.
Однако если недвижимость приобретается в собственность у юрлица, то обойтись без нотариуса не удастся. Также у нотариуса можно оформить генеральную доверенность, если один из заемщиков, который должен принимать решение о взятии ипотечного кредита (супруг, например), временно отсутствует по месту жительства.
Нотариальная доверенность потребуется и тем, кто не хочет рисковать и выбирает доверить представительство своих интересов квалифицированному юристу. В этом случае услуга, конечно, тоже должна быть оплачена отдельно.
Например, у «Сбербанка» есть услуга «электронная регистрация», благодаря которой вы избавляете себя от необходимости лично посещать Росреестр и МФЦ — все документы просто придут на вашу электронную почту.
Вы также можете обратить внимание на другие услуги, которые предлагают банки — да, они тоже стоят денег, но с их помощью вы можете сделать процесс оформления ипотеки более быстрым и безболезненным.
На самом деле, можно сократить практически все дополнительные расходы до минимума, если у вас есть достаточно времени на то, чтобы разбираться самостоятельно во всех нюансах оформления ипотечного кредита и регистрации жилья.
Необязательные, но возможные расходы
Помимо основных затрат, требующих оплаты, заемщику могут понадобиться следующие услуги.
Дополнительные документы
Выписки из Росреестра об отсутствии обременений и ограничений.
Справка о погашенном кредитном обязательстве — часто предоставляется за плату. Кроме нее, заемщику иногда нужно разрешение заимодавца на регистрацию членов семьи или согласие на перепланировку квартиры, являющейся предметом залога.
Справка о соответствии адреса – 500 рублей.
Иногда банки требуют подтвердить дееспособность, для чего нужны справки из психоневрологического диспансера.
В некоторых случаях необходимы расчеты БТИ.
Юридические услуги
Если подготовка документов и их регистрация осуществляется по доверенности через юриста, то оплачиваются данные услуги в размере в среднем около 30 000 рублей. Среднерыночный тариф 1 — 1,5% от цены на недвижимость.
Оплата вместо продавца по договоренности
Заемщик может погасить задолженность продавца при соглашении сторон в обмен на уменьшение стоимости квартиры. Она может включать долги перед ЖКХ и энергоснабжающей организацией, налоговой службой. Сюда можно отнести законное подтверждение перепланировки, которое стоит порядка 30 000 рублей.
Другие затраты
Работа риэлтора или ипотечного брокера не является обязательным условием для банка и зависит от желания заемщика. Услуги по подбору и оформлению жилья составляют 3 — 8% от стоимости объекта купли-продажи. Помощь в выборе и оформлении кредита оплачивается по тарифу 1 — 3% от суммы заемных средств.
Иногда клиенту выгодно оплатить разовую комиссию за снижение ставки. Чтобы снизить ставку на 0,5 — 1,5 пункта потребуется внести платеж в размере 1 — 4% от суммы займа.
Расходы при покупке «первички» и «вторички»
Немного будут отличаться платежи покупателя и продавца при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке.
В новостройке в качестве продавца квартиры будет выступать застройщик, передача прав собственности будет осуществлена на основании договора долевого участия. Договор долевого участия также подлежит государственной регистрации.
Иногда перед самым вводом дома в эксплуатацию застройщики продают квартиры в новостройках по предварительному договору купли-продажи. Это рискованная для покупателя сделка, поскольку она не подлежит регистрации.
Дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры, в новостройке будут заключаться в том, что покупателю придётся за свои средства доделывать предоставленное ему жильё. Нужно выявить все дефекты перед подписанием акта приема-передачи недвижимости.
Налог с продажи квартиры
Условно расходы при продаже квартиры можно поделить на обязательные и дополнительные. Обязательные появляются при любой сделке:
- госпошлина за регистрацию права в Росреестре;
- затраты на оформление некоторых документов (выписка ЕГРН, согласие супруга).
Основная же масса расходов является опциональной – затраты возникают исходя из конкретных условий:
- оформление документов (справки, техпаспорта);
- составление договора купли-продажи у юриста;
- нотариальное заверение договора;
- риелторские или юридические услуги по сопровождению сделки;
- расходы на проведение расчетов через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных расчетов и так далее;
- оплата налога с продажи жилья, которым владели менее 3 (5) лет.
Подсчитывать примерный состав затрат и определять, кто какие расходы несет, нужно с учетом сложившейся ситуации. Например, в интересах продавца доказать юридическую «чистоту» квартиры – поэтому он заказывает расширенную выписку из ЕГРН о переходе прав собственности. Однако и покупатель может проконтролировать добросовестность продавца, независимо от него заказав из Росреестра те же сведения.
Стороны могут сами составить договор по шаблону с нашего портала. Однако если ситуация сложная, для составления ДКП можно обратиться к любому юристу – частнопрактикующему, при МФЦ или в юридической фирме. Стоимость подготовки договора купли продажи составит от 3 000 рублей.
При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3(5) лет, бывший собственник уплачивает в бюджет налог – НДФЛ. Величина налоговых расходов рассчитывается в размере 13% от дохода с продажи.
Налог определяется так:
- если известны расходы на покупку данной квартиры в прошлом, и это документально подтвержденные расходы, то из цены по ДКП нужно вычесть данные расходы, а остаток умножить на 13%;
- если расходы неизвестны или их нельзя подтвердить документально, то можно применить фиксированный вычет в 1 млн рублей, а остаток умножить на 13%.
Подробнее о возможности сэкономить на налоговых расходах при продаже квартиры читайте здесь.
Госпошлина за регистрацию
Это обязательные расходы при продаже квартиры. Сумма госпошлины поступает в бюджет и на основании оплаты регистратор Росреестра вносит изменения в ЕГРН – в после регистрации покупатель приобретает полное право распоряжения недвижимостью.
Размер госпошлины за регистрацию права покупателя на квартиру – 2 000 рублей. Если покупателей несколько, нужно поделить пошлину на количество новых собственников сообразно размеру их долей. Например, если покупателей 4, то каждый должен оплатить по 500 рублей.
Обычно расходы на пошлину полностью несет покупатель, но стороны могут договориться иначе.
Подробнее о регистрации ДКП мы писали здесь.
Предлагаем ознакомиться Где хранится завещание на квартиру до смерти
Налог с продажи жилья
Для резидентов РФ общая ставка налога равна 13%. Эту часть расходов берет на себя продавец. Но не всегда он налогооблагается. Согласно нововведениям от января 2021 года, с продажи жилых площадей на вторичном рынке не должны платить налог те лица, кто стал владельцем свыше 5 лет тому назад. Если вы приобрели жилье раньше января 2021 года, то жилплощадь не будет подвергаться налогообложению, если находятся в собственности дольше 3-х лет.
Но стоит учитывать еще несколько случаев, когда после трехлетнего владения жилплощадью, ее можно продать и не платить налог. Это возможно, если:
- имущественное хозяйство было получено по дарственной или по завещанию;
- квартира приватизирована;
- жилплощадь получена по соглашению ренты с иждивенцем.
Срок владения начинают отсчитывать с даты, указанной в ЕГРП.
Какие расходы несет покупатель при покупке квартиры а какие продавец
Условно расходы при продаже квартиры можно поделить на обязательные и дополнительные. Обязательные появляются при любой сделке:
- госпошлина за регистрацию права в Росреестре;
- затраты на оформление некоторых документов (выписка ЕГРН, согласие супруга).
Основная же масса расходов является опциональной – затраты возникают исходя из конкретных условий:
- оформление документов (справки, техпаспорта);
- составление договора купли-продажи у юриста;
- нотариальное заверение договора;
- риелторские или юридические услуги по сопровождению сделки;
- расходы на проведение расчетов через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных расчетов и так далее;
- оплата налога с продажи жилья, которым владели менее 3 (5) лет.
Подсчитывать примерный состав затрат и определять, кто какие расходы несет, нужно с учетом сложившейся ситуации.
Например, в интересах продавца доказать юридическую «чистоту» квартиры – поэтому он заказывает расширенную выписку из ЕГРН о переходе прав собственности.
Юридическое сопровождение и услуги риэлтора
Комиссионные посредника могут прибавляться к основной стоимости объекта недвижимого имущества, выдвигаемой продавцом. В таком случае фактически риелтору платит покупатель, передавая продавцу всю заявленную сумму с учетом комиссии, заявленной агентством недвижимости.
В других случаях риелтор может взять процент от суммы сделки. В данной ситуации по сути его услуги оплачивает продавец, так как из желаемой цены за квартиру он получит меньшую сумму.
Услуги посредника оплачивает та сторона, которая к нему обратилась. Нужно обратить внимание на тревожный знак – если риэлтор запрещает взаимодействие с другой стороной договора, то вероятнее всего он планирует получить двойную комиссию (и с продавца, и с покупателя).
Величина расходов на специалиста напрямую зависит от объема требующейся помощи. Окончательная стоимость должна быть отражена в договоре и, как правило, выражается двумя способами:
- в твердой величине – например, 50 000 рублей;
- в процентах от суммы сделки – например, 1-5% от цены квартиры.
Читайте на нашем портале интересную статью о правилах продажи квартиры через посредника.
Расходы покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры
Покупатель квартиры при оформлении договора купли-продажи должен быть готов к тому, что, помимо основной суммы, на него ляжет ряд дополнительных трат.
Составление сделки предполагает оплату госпошлины, оформления справок и документов, аренды банковской ячейки, услуг нотариуса и риелтора.
О порядке их оплаты стороны договариваются самостоятельно, но на покупателя традиционно возлагается все, что связано с его документами и вступлением в право владения. Также он самостоятельно оплачивает все расходы, связанные с оформлением ипотеки.
Покупка квартиры или другого объекта недвижимого имущества предполагает значительные расходы со стороны покупателя. Многие выбирают квартиру по цене «впритык», совпадающую с имеющимися у покупателя средствами. Однако помимо стоимости объекта на обе стороны сделки налагаются дополнительные расходы, связанные с ее оформлением.
Законодательством не установлена сторона, которая должна их оплачивать, поэтому продавец и покупатель самостоятельно договариваются, кто и за что производит платеж. Но на рынке купли-продажи недвижимости сложились определенные традиции, касающиеся данного вопроса.
Как распределяются расходы при оформлении купли-продажи квартиры?
Закон не устанавливает общих правил касаемо вопроса, кто платит за договор купли-продажи. Нет конкретных норм, возлагающих расходы на одну или другую сторону. В данном случае законодатель руководствуется принципом свободы договора как добровольного акта двух сторон.
Нормы закона даже не содержат ситуации, когда лица не смогли достичь согласия по несению расходов. Предполагается, что оформление сделки урегулируется в любом случае добровольно.
На практике сложились обычаи делового оборота, которые используются в большинстве случаев. Они просты, понятны и эффективны. В общем виде их можно описать следующим образом: «платит тот, кому это нужно». Иными словами, каждая сторона должна заплатить за те действия, которые обеспечат полноценное оформление купли-продажи.
Это не отменяет возможность уступок. Контрагенты могут спокойно перераспределить затраты, если так будет необходимо.
Расходы на проведение расчетов
Если оплата происходит не наличными, а иным способом, то стороны понесут расходы на организацию платежа. Обычно эти расходы оплачивает покупатель.
Варианты и ориентировочные суммы расходов следующие:
- банковский безналичный перевод – примерно 1% от суммы;
- аккредитивный счет – от 2 000 до 15 000 рублей в зависимости от прайса банка;
- банковская ячейка – в районе 2 000 рублей;
- депозит нотариальной конторы – 0,5% от суммы, но не меньше 1000 рублей.