Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопрос недели: смена собственника арендуемого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.
Возможность сохранения незарегистрированного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, в случае, если новый собственник знал о таком договоре
В соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Возникает вопрос о том, какие последствия для арендатора повлечет за собой смена собственника арендованного имущества, если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в установленном порядке.
4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора.
Комментарий к Ст. 617 ГК РФ
1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи). Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью. Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.
Судебная практика.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда: 1) арендатор является гражданином и одновременно 2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения — см. ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти — см. п. 2 ст. 672, п. 2 ст. 686 ГК РФ).
Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина, — это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК. Напротив, в ч. 1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.
Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.
Что касается арендатора — юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (см. ст. 419 ГК РФ). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора — аналогия здесь неуместна.
3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.
Другой комментарий к статье 617 ГК РФ
По общему правилу пункта 1 статьи 617 смена собственника арендованного имущества не влечет ущемления прав арендатора. Договор аренды не может быть изменен или расторгнут по этому основанию. Необходимо заключить соответствующие договоры о замене арендодателя.
Правила пункта 2 комментируемой статьи защищают право арендатора на возможность передачи по наследству всех имущественных прав, в том числе прав, полученных по договору аренды. Впрочем, законом или договором эти права могут быть ограничены. Например, в случае, когда одним из основных условий заключения договора аренды являлись личные качества арендатора. В последнем случае после смерти арендатора арендодатель праве отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия. Может возникнуть ситуация, когда наследников больше одного. Тогда вопрос о том, кто из них вступает в договор аренды, решается по соглашению между ними. Если согласие не будет достигнуто, решение принимает суд.
Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества
Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности. Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента. Но есть и другие вопросы: например, правомерен ли переход прав на имущество, если он влияет на права арендатора? Могут ли стороны установить, что смена собственника является основанием для прекращения арендных отношений? Ответы на них можно найти в судебной практике 1 .
Гражданский кодекс РФ предусматривает для арендаторов имущества специальный «механизм защиты» на случай перемены арендодателя по договору. Переход права собственности (а также хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Такое правило обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.
Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Договор аренды при этом своей юридической силы не теряет (постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 № Ф04-22735/2015 по делу № А27-16794/2014).
Норма п. 1 ст. 617 ГК РФ не применяется к договорам аренды, подлежащим государственной регистрации, но не прошедшим ее. Права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В том числе к отношениям такого лица и нового собственника имущества не будет применяться правило о сохранении договора аренды. Данную позицию несколько лет назад высказал ВАС РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), и арбитражные суды в настоящее время руководствуются ею при разрешении споров (см., например, постановление АС Центрального округа от 06.08.2015 № Ф10-2597/2015 по делу № А64-7402/2014).
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения
- ссылка на начальный договор;
- указание прежних сторон договора;
- указание того, какая сторона в договоре сменилась, и какие документы подтверждают основание смены;
- согласие с условиями раннее заключенного договора и продолжение его действия в прежнем порядке;
- дата, подписи сторон.
Важно
Регистрация дополнительного соглашения не потребуется, если срок договора еще не истек. Новый собственник приобретает квартиру вместе с обременением. При расторжении основного договора Договор аренды может быть расторгнут:
- по истечении срока действия;
- в одностороннем порядке на основании причин, оговоренных в договоре или судебного решения;
- досрочно по обоюдному согласию сторон.
Соглашение дополнительное по договору аренды нежилых помещений
1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование следующее имущество перечень которого приведен в приложении № 1, и именуемое в дальнейшем «Имущество».
Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору , сопровождаемые всеми принадлежностями и технической документацией , именуемое в дальнейшем «Оборудование».
1.2. Имущество является собственностью Арендодателя.
1.3. Оценка, техническое состояние, степень износа и другие характеристики Имущества изложены в Характеристике предмета аренды, являющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение №1).
1.4. Имущество предоставляется в аренду Арендатору для сроком на лет. Срок аренды истекает «»2021 г.
2.1. Арендатор обязуется вносить Арендодателю за пользование имуществом плату в сумме рублей, в том числе по годам: .
2.2. Внесение арендных платежей Арендатор производит ежеквартально, равными долями в размере 1/4 от годовой суммы арендной платы на расчетный счет Арендодателя не позднее числа.
2.3. В размер арендной платы включаются а также арендный процент в размере % в год от стоимости имущества согласно п.1.1. Расчет арендной платы произведен в «Базовом расчете», являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №2).
2.4. При непоступлении арендной платы в указанный срок Арендодатель взыскивает ее в установленном порядке с начислением пени за просрочку платежа.
3.1. Арендодатель обязан в течение после подписания Договора предоставить Арендатору имущество в состоянии соответствующем требованиям Приложения №1, а Арендатор принять имущество в аренду. Для этого стороны при передаче имущества обязаны составить «Акт №1 приема-сдачи имущества в аренду» (Приложение №3).
3.2. Распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту имущества изложено в «Плане ремонтных и восстановительных работ» (Приложение №4).
3.3. Сторона, виновная в возникновении аварии, приведшей к неисправности Имущества обязана в течение осуществить его необходимый ремонт и восстановление. Если авария произошла по вине третьих лиц, то в течение дней предъявляет иск третьему лицу и за свой счет в вышеуказанном порядке осуществляет необходимый ремонт. Если Имущество пришло в негодность в силу форс-мажорных обстоятельств, или иск третьему лицу не может быть удовлетворен, стороны делят расходы по ремонту и восстановлению имущества в следующей пропорции:
- Арендатор %;
- Арендодатель %;
3.4. При получении письменного запроса или иного документа, требующего его подписания, сторона, его получившая, обязана в течение дней дать письменный ответ или подписать и отправить его стороне, направившей документ.
Смена арендодателя по договору аренды как оформить
- 1 Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
- 2 Соглашение к договору аренды о смене арендодателя образец 2018
- 3 замена собственника в договоре аренды
- 3.1 договор аренды Здраствуйте, ответьте пожалуста квартира принадлежит сестре по дарственной, она хочет что бы я подписал договор аренды, если я подпишу кто в таком должен оплачивать установку приборов общедомового учета, ТО газовой плиты, замену батарей в квартире, вызова слесаре в ексренных случаях? Я на инвалидности боюсь со всем точно несправлюсь.
- 3.2 аренда дома оплачена до июня 15-го года, собственник продал квартиру, как быть? что попросить с собственника?
- 3.3 Договор аренды нежилого помещения Сменился собственник нежилого помещения, как правильно составить доп.соглашение к договору аренды о смене арендодателя.Скиньте образец пожалуйста.
- 3.4 Возможно кто то составлял дополнительное соглашение о смене собственника? Поделитесь пожалуста..
- 3.5 Каким образом выселить жильцов из съемной квартиры (договора аренды нет) , собственника они не слушают, юлят Собственник хочет, чтобы это сделала я, достаточно ли будет доверенности на управление недвижимым имуществом, как еще можно это сделать. чтобы они вняли? Когда я звони им, они говорят., что я никто, и со мной они ничего решать не будут, на доверенности им пох Возможно ли поменять дверь и выселись, или только в суд? Что можно сделать?
- 3.6 вправе ли собственник квартиры расторгнуть договор аренды раньше окончания договора(причина-продажа квартиры)
- 3.7 нужна ли регистрация при переезде на съемное жилье или можно просто заключить договор с собственником жилья? У
- 4 Дополнительное соглашение к договору аренды при смене арендодателя
Дополнительное соглашение при смене арендодателя образец
В настоящее время правоприменительным является переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в связи с отчуждением недвижимости, расположенной на данном участке. Так, согласно введенной в действие Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ ст.25.5 «Особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество» установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода прав и обязанностей по договору аренды, если таковой подлежал государственной регистрации, то государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности заключается путем Соглашения о передаче прав и обязанностей, либо предоставляется иной документ.
Перемена лиц в арендных обязательствах означает замену арендатора или арендодателя в договоре аренды при сохранении арендных отношений. Что же является предметом такого договора . Это – передача прав и обязанностей по договору аренды. В этом принципиальное отличие перенайма от субаренды, при которой другому лицу передается только имущество, да и то на время. В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений: его заменяет новый.
Договор аренды нежилого помещения при смене собственника
Поскольку до изменения или расторжения договора последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора. По общему правилу, стороны не вправе требовать возращения того, что было исполнено ими по обязательству до изменения или расторжения договора. Так, если стороны по договору аренды нежилого помещения пришли к соглашению о том, что следующего месяца величина месячной арендной платы снижается, то арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата суммы, которая уменьшилась и была внесена до момента изменения договора аренды, хотя стороны могут установить иное условие. Так, в приведенном примере стороны могут согласовать, что излишне выплаченная до момента изменения договора аренды, арендная плата подлежит возврату.
Дополнительное соглашение к договору аренды при смене арендодателя
Балкарская респ.Калининградская обл.Калмыкия респ.Калужская обл.Камчатский крайКарачаево-Черкесская респ.Карелия респ.Кемеровская обл.Кировская обл.Коми респ.Костромская обл.Краснодарский крайКрасноярский крайКрымКурганская обл.Курская обл.Ленинградская обл.Липецкая обл.Магаданская обл.
Марий Эл респ.Мордовия респ.МоскваМосковская обл.Мурманская обл.Ненецкий авт. окр.Нижегородская обл.Новгородская обл.Новосибирская обл.Омская обл.Оренбургская обл.Орловская обл.Пензенская обл.Пермский крайПриморский крайПсковская обл.Ростовская обл.Рязанская обл.Самарская обл.
Санкт-ПетербургСаратовская обл.Саха (Якутия) респ.Сахалинская обл.Свердловская обл.СевастопольСеверная Осетия — Алания респ.Смоленская обл.Ставропольский крайТамбовская обл.Татарстан, респ.Тверская обл.Томская обл.Тульская обл.Тыва респ.Тюменская обл.Удмуртская респ.Ульяновская обл.
Хабаровский крайХакасия респ.Ханты-Мансийский авт. окр.
ХХХХХХХХ, именуемая в дальнейшем «Сторона 2», Общество с ограниченной ответственностью «Картошка», в лице директора Картошкова К.К., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Сторона 3», заключили настоящее соглашение о смене стороны по договору: 1.
Стороны пришли к соглашению о том, что в договоре №ХХХХХХХ аренды нежилого помещения от ХХ.ХХ.20ХХ г., заключенному между Стороной 1 и Стороной 3, изменяется сторона Арендатора, вместо Стороны 1 после подписания настоящего соглашения Арендатором становится Сторона 2.
2.
За смену стороны по договору №ХХХХХХХХ аренды нежилого помещения от ХХ.ХХ.20ХХ г.
Договор аренды при смене собственника нежилого помещения
Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2021 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.
Соответственно, Вы можете применять ст. 618 ГК РФ: Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Расторжение договора аренды помещения при смене собственника
Однако требование п. 2 ст. 651 ГК РФ обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку п. 1 ст. 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.
Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор.
Как расторгнуть договор долгосрочной аренды при смене собственника помещения
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Как расторгнуть долгосрочный договор аренды при смене собственника? ЕСТЬ намерение купить помещение у ООО. Но у него есть договор долгосрочной аренды с ИП. У этого ИП есть долгосрочный договор субаренды с другим ООО. В случае покупки помещения готовы заключить прямой договор аренды с этим же ООО . Как поступить правильно?
Интересное: Налоговый Вычет С Процентов По Ипотеке При Покупке Квартиры