Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обманутые дольщики — что делать и как вернуть свои деньги в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (
Кто определяет рыночную стоимость жилья?
Рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры определяется независимым оценщиком, который привлекается Фондом развития территорий — участников долевого строительства.
Оценщик ориентируется на стоимость квартир с аналогичной площадью и количеством комнат и находящихся в том же муниципалитете и на той же стадии строительства.
Юридическая сторона дела о банкротстве
Процесс банкротства длится не один месяц. До введения последних поправок в закон процедура состояла из двух этапов – наблюдения и конкурсного управления. Во время наблюдения, длительность которого составляла около полугода, финансовый управляющий разбирался в реальном экономическом положении потенциального банкрота. Затем он представлял отчет суду и кредиторам.
По результатам отчета начиналось конкурсное производство. Компания либо объявлялась банкротом и ликвидировалась, либо для нее составлялся план реструктуризации долга, вводилось внешнее управление, и застройщик продолжал работу.
В 2022 конкурсное производство – единственный этап процесса. Если суд принимает решение о банкротстве застройщика, то своим решением отстраняет руководство компании от работы и передает бразды правления конкурсному (арбитражному) управляющему. Арбитражный управляющий сразу приступает к распродаже имущества банкрота и выплате его долгов.
Куда обращаться обманутым дольщикам за раздачей денег: фонд или реестр кредиторов?
До 2017 года у бедных дольщиков не было особенного выбора. Если стройку замораживали, а застройщик внезапно объявлял о своем банкротстве, оставалось только пристально следить за ситуацией, ждать процедуры несостоятельности и бить во все колокола в виде жалоб в прокуратуру.
Да и это не помогало: в судах, как в игре в шахматы, ферзями выступали кредиторы-юрлица, которые легко били пешек-дольщиков (которые часто еще и вступали в дело без юридической поддержки).
Но в начале 2017 года законодатели, которым уже было больно смотреть на весь этот цирк, ввели компенсационный фонд для обманутых дольщиков, поручив щепетильное дело возврата средств корпорации ДОМ.РФ и Фонду развития территорий. И все же, у пострадавших и сейчас есть выбор: дождаться банкротства застройщика или обратиться за компенсацией в некоммерческую организацию.
Если обращаться за компенсацией через банкротство, то дольщик должен включиться в реестр кредиторов застройщика. Несколько нюансов о признании несостоятельности строительной компании:
- Банкротит девелопера обычно банк, выдавший кредит на стройку.
- Застройщики проходят сразу конкурсное производство. Которое длится около года и иногда продлевается еще на полгода. То есть деньги вы получите самое малое через год.
- В некоторых случаях управляющие, которые ведут это дело, внезапно находят пути к финансовому оздоровлению компании. Тогда суд не банкротит застройщика, а дома пытаются достроить.
- Иногда заключается мировое соглашение. Но без согласия пострадавших дольщиков составить такой документ нереально — их интересы тоже должны учитываться. Банкротство в таком случае прекращается, а застройщик начинает выплачивать долги.
Правила выплаты компенсации обманутым дольщикам
Кроме нововведений, касающихся создания и наполнения фонда защиты прав дольщиков и переопределения ответственности за решение, стоит ли достраивать здание, закон предусматривает более жесткие условия для граждан, которые хотят получить компенсацию.
Теперь, чтобы обманутый участник ДДУ имел право на выплату из фонда, необходимо соблюдение ряда условий:
1 Договор долевого участия после подписания должен был пройти обязательную регистрацию в Росреестре
Нотариальное заверение договора не заменяет собой государственную регистрацию и не дает право на компенсацию из фонда. Это же касается и предварительных договоров;
2 Должно пройти не менее 9 месяцев с момента, когда застройщик перестал выполнять свои обязательства перед дольщиками
Таким образом, если просрочка сдачи объекта составляет менее 8 месяцев, стройка не будет признана проблемной, а значит, и компенсация не положена;
3 Если лицо вложило деньги на условиях долевого участия в несколько квартир
и все они признаны проблемными, компенсация положена только по одному из объектов (на выбор дольщика);
4 Объект может быть признан проблемным только в том случае,
если в течение двух подряд отчетных кварталов с ним не производились действия со стороны застройщика, не наблюдались строительные работы, не наблюдался прирост вложений в строительство и т.д.
Правда, есть и улучшения: если ранее для включения в реестр пострадавших дольщиков необходимо было обращаться каждому участнику ДДУ и описывать сложившуюся ситуацию, то теперь в реестр попадают проблемные объекты, а также полный список всех дольщиков. Таким образом, гражданам проще стать на учет для получения компенсации, а с другой стороны, такой механизм лучше защищен от злоупотреблений. Еще одним позитивным моментом является то, что закон освобождает от налогообложения компенсационные выплаты для обманутых дольщиков.
Проблемные вопросы защиты своих прав судебным порядком
Вопросы, возникающие при долевом участии, требуют внимательного подхода, изучения не только законодательства, но и судебной практики, складывающейся в этом направлении.
Как бы не назывался договор, заключаемый между застройщиком и гражданином, если смысл выражен в передаче денежных средств взамен обязательств компании построить и сдать в эксплуатацию жилой многоквартирный объект с последующей передачей квартиры – это договор долевого участия в строительстве жилого дома. Сложность может возникнуть при попытке судебной защиты нарушенных прав. Если договор назван иначе, например, купли-продажи, то необходимо доказывать, что по юридическому смыслу, это не что иное, как долевое участие, и к нему подлежит применять способы защиты, предусмотренные ФЗ-214.
Поэтому будущему собственнику ещё на стадии подписания договора необходимо обезопасить себя на будущее, не соглашаться на сомнительные варианты заключения договора, предлагаемые застройщиком.Дом сдан, жильё передано, в процессе эксплуатации выявлены следующие недостатки:
- в квартире температура воздуха ниже, нежели предусмотрено нормативными правовыми актами;
- вздулись стены;
- не работает канализация и другие.
Если имеются малейшие недостатки, то нужно действовать решительно.
Необходимо обратиться к строительной организации с официальным письмом, описать причину обращения и предложить урегулировать спор мирным путём, установив определённую дату устранения.
Как это все работает?
В текущей ситуации, в России девальвации быть по идее не может. Если мы говорим в контексте выставленной системы определений. Опять-таки, если курс валюты начинает расти, то используется другой термин. Это подорожание валюты. И фактически, регулировать курс валюты в условиях плавающей модели можно лишь очень ограниченным набором инструментов. Например интервенциями (речь о валютных). Банк осуществляет валютную интервенцию и на какой-то определенный период курс валюты может поменяться.
Получается, что падение или рост курса валюты тут будут зависеть от рынка в первую очередь. А уже от всего остального во вторую. Если курс фиксированный, то валюта начинает расти или снижаться на основании документа, который издает регулятор. Если же модель плавающая, то никакого документа, который повлияет на курс валюты издано быть не может. Потому что это будет противоречить самой модели плавающего курса, как вы уже догадались.
Риски девальвации и причины ее возникновения описать двумя словами будет достаточно сложно. Если мы говорим о рисках, то речь о том, что курс валюты начинает снижаться очень резко. Обычно такое явление называют стрессовым снижением, в нем нет ничего хорошего.
При этом, для того чтобы оценить риск девальвации, нужно изучить форму, в которой протекает это явление. Потому что если мы говорим о стране, в которой власти сами регулируют вопрос валютного курса, то такие риски можно предугадать заранее. Разумеется, предугадать девальвацию со 100-процентной вероятностью скорее всего не удастся, и вместе с тем, на некоторые особенности и нюансы обращать самое пристальное внимание точно стоит.
Кроме того, речь еще и о том, что девальвация по стихийному сценарию в большинстве случаев точно не может быть предсказана. При этом, если руководство страны принимает решение о снижении курса, т.е. начинает валюту девальвировать, то это можно предсказать по косвенным признакам.
Разумеется, если мы говорим о том, что уже есть ожидание резкого обвала валютного курса, инвесторы начинают действовать куда более активно. И их действия по идее можно отследить, вовремя заметить и сделать соответствующий вывод. Потому что традиционно, на ожиданиях снижения валютного курса некоторые, наиболее дальновидные инвесторы начинают вкладывать свои денежные средства в крайне материальные ценности. Это конечно крайняя мера ведения дел. И вместе с тем, инвесторы не хотят терять свои денежные средства, так что такое поведение будет скорее оправданным, нежели каким-то аномальным.
Если же мы говорим о причинах девальвации, то это очень большая и долгая тема для обсуждения. Традиционно, девальвация может быть спровоцирована дефицитом (масштабным) по платежному балансу. Иногда девальвация вызывается глубокой инфляцией, которая предшествовала этому периоду.
Разумеется, иногда девальвация становится причиной каких-то фактических валютных реформ внутри государства. Очень часто к девальвации может привести даже мера по стимуляции производства внутри страны. Правда тут взаимосвязь прямой точно назвать не придётся, однако такие факторы профессиональный экономист очень быстро отмечает, складывая из них впоследствии полноценную тенденцию.
Речь тут даже не столько о том, что такое девальвация. Сколько о ее последствиях. И вот с последствиями девальвации столкнуться удается не всем государствам. Если мы говорим о классическом определении девальвации, которое предполагает наличие золотого стандарта и фиксированного валютного курса. Если же мы говорим о девальвации с плавающим валютным курсом, то тут не все так просто. Да, курс валюты может быть условно девальвирован, если мы забываем о правильном определении этого явления. Вот только в этом случае, Центробанк отдельно взятого государства скорее всего ничего не сможет сделать.
Дело в том, что отпуская собственную валюту в «свободное плавание», вы подвергаете себя определенному риску. Да, теперь у регулятора высвобождаются «руки» и можно заняться чем-то более полезным. Однако, плавающий валютный курс весьма объективен. И если всё увязано на него, то национальная валюта может очень быстро рухнуть. Особенно, если наше гипотетическое государство получает санкции на международной арене. А в случае, если проваливаются крупнейшие проекты, на которых завязана большая часть экономики, то валюта начинает еще сильнее падать. И это проблема в первую очередь для граждан. Потому что обычно, любые радикальные изменения курса валют как раз затрагивают в первую очередь обычного гражданина. А уже в последнюю всех остальных. В этом и проблема любых таких экономических перестановок и явлений. Давайте попробуем разобрать девальвацию в примерах. И самым простым примером будут события 1992 года. Произошло это не в России, а на международном валютном рынке.
В целях защиты прав и выплаты компенсации гражданам, пострадавшим от недостроя, сформирована публично-правовая . Фонд осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ.
Для целей выплаты компенсаций застройщики, реализующие объекты недвижимости по договорам долевого участия, перечисляют в фонд 1.2% от цены каждого заключенного договора.
Средства фонда могут быть использованы для целей помощи обманутым дольщикам в виде выплаты компенсаций либо для финансирования завершения строительства.
С 2021 года в закон внесены изменения, позволяющие достраивать за счет средств Фонда не только квартиры, но и машиноместа и нежилые помещения (Федеральный закон от 25 декабря 2021 года № 478-ФЗ).
Выплата компенсации гражданам производится при соблюдении ряда условий, установленных статьей 13 закона № 218-ФЗ:
- застройщик уплатил взносы в Фонд по договорам долевого участия;
- застройщик признан банкротом и в отношении него арбитражным судом открыто конкурсное производство;
- по договорам, требования по которым включены в реестр требований участников строительства после того, как Фонд принял решение о финансировании объекта и не были переданы покупателю имущества и обязательств застройщика.
Действия обманутых дольщиков в случае банкротства застройщика
Информацию о компаниях-банкротах можно найти в печатном издании «Коммерсанта», его официальном интернет-сайте или в списках единого Государственного реестра. Если строительная компания ещё не закончила процедуру банкротства, необходимо обратиться с заявлением в суд, в котором указать на тот факт, что застройщик не выполнил взятые на себя обязательства.
В некоторых ситуациях мошеннические компании скрывают от суда информацию о том, что они являются строительной организацией. Если гражданин получает информацию, что компания застройщик, с которой у него был заключён договор долевого строительства, объявила себя банкротом ему необходимо обратиться в арбитражный суд для включения дольщика в состав участников процесса. Для этого необходимо представить суду официальный договор о долевом участии в строительстве и написать заявление о включении гражданина в реестр кредиторов.
Установленный срок, в течение которого можно подать заявление о включении в реестр кредиторов — 30 дней с момента выхода официальной информации о банкротстве застройщика. Следует определиться с предъявляемыми требованиями.
Обманутый дольщик может потребовать:
- вернуть денежные средства;
- передать в собственность помещение жилого назначения.
Что делать, чтобы не стать обманутым дольщиком
Существуют определённые правила, соблюдая которые можно существенно уменьшить вероятность стать обманутым дольщиком. Из всех представленных на рынке строительства компаний, сотрудничать необходимо только с тем, кто работает в соответствии с Федеральным законом № 214 и заключают договор долевого участия.
В случае неприятностей у строительной компании и невозможности закончить объект, дольщик может рассчитывать на полное удовлетворение своих требований через обращение в суд. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор или выдаёт вексель это первый признак мошеннических планов, ведь перечисленные документы не имеют никакой юридической силы, и они не гарантируют получение квартиры.
Официальным документом, который даёт гарантию на получение жилого объекта является официальный договор долевого участия. Перед заключением ДДУ необходимо проверить действующее разрешение на ведение строительных работ, а также страхового полиса. Перечисленные документы являются обязательными, а в случае их отсутствия все построенные объекты будут снесены.
Застройщик обязан опубликовать свои проектные документы в СМИ или своём официальном сайте. Если строительство уже началось, нелишним будет посещение строительной площадки и ознакомление с информацией на щите у входа на объект. На нём указаны все данные возводимого дома, срок сдачи и схематическое изображение будущего строения.
Куда обращаться, если Вы — обманутый дольщик
В наше время такие слова как «ипотека», «дольщик» прочно вошли в повседневную жизнь и уже не пугают простого обывателя. Не смотря на это, по-прежнему существует риск из просто дольщика превратиться в дольщика обманутого.
Произойти это может по разным причинам: как из-за недобросовестного застройщика, так и из-за форс-мажорных обстоятельств.
И тогда можно услышать вопрос от тех, кто попал под категорию обманутые дольщики – куда обращаться со своей бедой? Особенно остро этот вопрос может встать вследствие переживаемого в настоящее время периода экономического кризиса.
Не обошла стороной проблема обманутых дольщиков и такие крупные регионы как Москва и Московская область. Окончательно же разрешить ее пока, к сожалению, не получается. В любом случае, отвечая на вопрос — что делать обманутым дольщикам, ответ таков: не стоит отчаиваться, а свои нарушенные права участника долевого строительства нужно отстаивать.
Обманутый дольщик — помощь и защита прав
В последнее время, в связи с развитием системы долевого строительства, широкое распространение приобрело мошенничество в сфере долевого строительства. На указанном рынке появилось огромное количество недобросовестных застройщиков, которые обманывают доверчивых граждан.
В настоящей статье мы рассмотрим основные мошеннические схемы в области долевого строительства, определим как не стать жертвой мошенников и что делать, если вас обманули, выявим механизмы воздействия на недобросовестных застройщиков.
|
Итак, пожалуй самая распространенная схема обмана доверчивых дольщиков — заключение предварительного договора купли-продажи квартиры вместо договора долевого участия. Другим вариантом является заключение соглашения о намерениях заключить основной договор.
Предлагая заключить подобный договор (соглашение) застройщик не гарантирует получение вами объекта строительства.
Важно! По предварительному договору купли-продажи не подлежат передаче денежные средства. Однако, в договоре часто прописывается обязанность внести денежные средства.
Рабочие планы Фонда дольщиков
Фонд защиты обманутых дольщиков, рассчитанный на компенсационные выплаты начнет свою работу уже на этой неделе 25 октября. На него возлагаются большие надежды, как сказал Михаил Мень – глава Министерства строительства. Организация сразу же примется за активную работу, штат полностью укомплектован, банковские счета готовы принимать средства от застройщиков. Эти взносы, уплачиваемые на начальном этапе необходимы для прохождения процедуры регистрации долевых договоров в Росреестре. Правительство во главе с премьером Медведевым, а также Минстрой в один голос заявили, что существовавшая ранее система страхования исчерпала лимит доверия и признана абсолютно неэффективной. Как раз ее место и занимает теперь Компенсационный Фонд защиты обманутых дольщиков. Следует отметить, что формальная организация фонда произошла еще в начале 2017 года, но существовал он одновременно с системой страхования. Уже в первый месяц существования, не справившись с возложенными обязанностями пост главы Фонда покинула Елена Николаева, депутат Госдумы РФ, на ее место был назначен генеральный директор Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию Александр Плутник (АИЖК). Собственно, на базе этой организации и был формально организован Фонд.
Но, не смотря на планы заинтересованного ведомства и правительства РФ полноценно функционировать Фонд начнет как раз в октябре, а до этого всерьез говорили о начале работы в марте месяце 2017 года. В период с весны до осени произошла реорганизация и перерегистрация Фонда, он отделился от АИЖК и стал самостоятельной публично-правовой компанией. Далее встал вопрос о главе Фонда и решением Дмитрия Медведева ранее возглавлявший его Александр Плутник место за собой не только сохранил, но и подписал трудовой договор на три ближайших года. При Фонде также организован наблюдательный совет, который будет контролировать приход и расход поступающих средств от застройщиков. Его главой, опять же по распоряжению премьер-министра, назначен вице-премьер Сергей Приходько, по совместительству занимающий должность руководителя аппарата правительства.
Как отмечалось ранее, на начальном этапе застройщики должны будут вносить взносы в размере 1,2% от каждого договора долевого участия. По оценкам Минстроя, только за первый год работы должна накопиться сумма порядка 4,5 миллиардов рублей. Количество договоров чуть более 170 тысяч. Также по итогам годовой работы будут сделаны выводы о дальнейшей работе Фонда, с целью увеличения эффективности. Все собранные средства пойдут на компенсации пострадавшим дольщикам, застройщики которых обанкротились. Второе направление – безвозмездная помощь новым строительным организациям, взявшимся завершать незаконченные работы.
Как не дать себя обмануть
Можно использовать некоторые превентивные меры, чтобы избежать необходимости проходить все этапы.
Как было сказано в начале, нужно обратить внимание на то, какой договор изначально предлагается заключить. Если даются иные, подменяющие понятия для договора долевого строительства, то стоит задуматься почему, и стоит ли связываться с ним.
Затем попросить предоставить документы застройщика. Помимо надлежаще оформленных учредительных, следует запросить справку, позволяющую заниматься строительством на определенной территории и документ, удостоверяющий осуществление страхования ответственности.
У застройщика должна быть не только проектная документация, но на ней должна стоять виза исполнительного органа власти, подтверждающего ее соответствие на реальность указанных там сроков и сумм.
Можно познакомиться с отзывами о компании, изучить какие еще объекты были возведены ею и какие возникали сложности.
Лучше лично, не доверяя никаким предоставленным фотографиям посмотреть на территорию, где собирается строиться объект, а если стройка уже началась, непосредственно на нее. Перед входом на огражденную территорию обязательно должен висеть плакат, содержащий основную информацию, о компании строителе, о сроках.