Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовые формы использования земель (виды прав на землю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первый взгляд, договор безвозмездного пользования может показаться достаточно простым, основанным на доброй воле собственника передать свою вещь во временное бесплатное пользование. На деле же, кроме основной договорной обязанности передать имущество в пользование, ссудодатель несет и другие обязанности, например, возместить убытки ссудополучателя. Но обо всем по порядку.
Как расторгнуть договор безвозмездного пользования
Условия расторжения договора обычно прописаны. Чаще всего требуется только предупреждение за 30 дней до расторжения. Однако есть случаи, когда одна из сторон может расторгнуть договор в любой момент.
В случае владельца собственности — это когда вторая сторона причиняет вред имуществу, нарушает условия эксплуатации или передает в пользование другому человеку.
Ссудополучатель, со своей стороны, может попросить о расторжении договора, если использование объекта невозможно. Например, если требуется дорогой ремонт. А также, если на использование объекта есть права у других людей. К примеру, если выяснится, что по земельному участку также ездят машины на правах сервитута. Еще одной причиной может быть нежелание владельца объекта передать его в использование в оговоренные сроки.
Важно помнить, что если договор ссуды был зарегистрирован, то и его расторжение должно быть зафиксировано в Росреестре.
Условия договора безвозмездного пользования
Существенным условием договора безвозмездного пользования является только предмет договора. Описывать передаваемое имущество надо так же подробно, как в договоре аренды. Если это имущество имеет индивидуальные признаки, например, безвозмездно передается в пользование транспортное средство, то указывают его государственный регистрационный и идентификационный номер, марку и модель, номер двигателя.
Рекомендуется указать в предмете договора и денежную стоимость передаваемого имущества. Во-первых, это потребуется бухгалтеру ссудополучателя для того, чтобы учесть это имущество на забалансовом счете, во-вторых, в случае повреждения или утраты вещи сторонам не придется спорить о сумме возмещения.
Ссудодатель должен гарантировать в договоре, что передаваемое имущество принадлежит ему на правах собственности, оно не находится под залогом или арестом, на него не имеют права третьи лица.
Заключить договор безвозмездного пользования можно на оговоренный срок или без его указания. Если договор срочный, то ссудополучатель может в любое время отказаться от него, сообщив об этом ссудополучателю за месяц до этого (или за другой срок, указанный в договоре). Ссудодатель же не имеет права отказаться от срочного договора, если в нем такое условие не оговорено. В то же время отказаться от договора, который заключен бессрочно, может любая из сторон, о чем она должна уведомить другую сторону за месяц или в другой, указанный в договоре, срок.
Договор безвозмездного пользования может быть также расторгнут досрочно по следующим основаниям:
- ссудополучатель использует вещь в нарушение договорных условий или не по назначению;
- ссудополучатель не создает условий для поддержания вещи в исправном состоянии;
- в результате пользования состояние вещи существенно ухудшается;
- ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь другому лицу;
- обнаружены недостатки вещи, не позволяющие ее использование, о которых ссудополучатель не знал на момент заключения договора;
- если сложились обстоятельства, за которые ссудополучатель не отвечает, в результате которых вещь окажется в непригодном состоянии.
Если же срок договора истек, а ссудополучатель продолжает пользоваться вещью, против чего ссудодатель не возражает, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Дополнительно сторонам стоит предусмотреть в договоре безвозмездного пользования и другие важные условия. Например, согласовать вопрос возмещения расходов ссудополучателя на неотделимые улучшения имущества, полученного в пользование.
Безвозмездное пользование земельным участком в собственности государства
Со случаями, когда владелец участка – физическое лицо, все более или менее понятно. Несколько сложнее выглядят ситуации, когда компании предоставляют сотрудникам служебные наделы. Речь идет о компаниях, которые, в свою очередь, получили участки в бессрочное (постоянное) пользование.
Земельные участки, закрепленные за государством, как правило, предоставляются исключительно в аренду, реже – с правом последующего выкупа. Впрочем, такой участок земли есть возможность получить, в том числе, и в безвозмездное пользование.
В соответствии с п.2 ст. 39.10 ЗК РФ, такой вариант возможен, но в исключительных случаях. В общей сложности в законе их 23 – речь идет об основаниях, дающих право на предоставление участка, который находится во владении государства, в безвозмездное пользование. В их числе:
- предоставление участка для ЛПХ, ИЖС, КФХ;
- в формате служебного надела на период трудовых отношений;
- для занятия пчеловодством и сельскохозяйственной деятельностью.
Аренда земельных участков
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Согласно ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой земельный участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия).
К существенным условиям договора аренды земельных участков, необходимых и достаточных для его заключения, в соответствии с законом относится, во-первых, предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее передаче) имущество, т. е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер (до его присвоения может быть условный номер) земельного участка. По договору аренды может быть передан земельный участок, если он не изъят из оборота. Договор подлежит государственной регистрации.
Во-вторых, в ЗК РФ в качестве существенного условия называется размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ).
Если договором аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде земельного участка, аналогичного по качеству, назначению, местоположению и другим характеристикам.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы за частные земли определяется соглашением сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно эти ставки устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка с учетом зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли. Арендная плата выражается в денежной, натуральной или комбинированной форме. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание).
Что касается такого условия договора аренды, как срок, то действующее федеральное законодательство отдало этот вопрос на усмотрение сторон договора. Единственное ограничение предусмотрено в отношении земельных участков, передаваемых в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ. Срок в этих случаях — не более одного года. Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то он может быть заключен как с указанием срока, так и без него. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими видами договоров проявляется прежде всего в порядке их расторжения. Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации, кроме случаев, установленных федеральным законом.
Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором, передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в производственный кооператив, а также передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды.
Порядок передачи земли
Территория, указываемая в договоре, может являться государственной или частной собственностью. Ст. 24 ЗК РФ перечисляет все ситуации, при которых заключаются договора безвозмездного срочного пользования:
- Частные собственники отдают в пользование свои земли другим гражданам или организациям.
- Государственная собственность уступается муниципальным органам не для целей строительства на срок до 12 месяцев.
- Земля из собственности промышленных предприятий, лесничеств, охотхозяйств, транспортной отрасли.
- Муниципальные или государственные органы передают землю компаниям, подписавшим госконтракт на строительство, финансируемое из местного или федерального бюджета.
- Государственные или муниципальные земли передаются жилищно-строительным кооперативам.
- Государственные или муниципальные земли оформляются под застройку религиозным и благотворительным организациям.
- Государственные или муниципальные лесные участки передаются частным лицам.
Расторжение договора: когда документ прекращает действовать, досрочное расторжение
Если в договоре не прописан конкретный период действия, каждая из сторон, как и в любой другой сделке, имеет право провести досрочное расторжение договора в любое время, заранее поставив в известность вторую сторону о своем намерении. Причины досрочного расторжения могут быть разными:
-
первоначальный владелец земельного участка может расторгнуть договор если:
- земля плохо содержится, что приводит к ухудшению ее состояния;
- земля используется не по назначению;
- земельный участок передан третьей стороне без разрешения собственника;
-
пользователь земельного участка может расторгнуть договор, если:
- возникли форс-мажорные обстоятельства, которые от него не зависят;
- были обнаружены скрытые недостатки объекта, которые мешают нормальному использованию;
- собственник не исполнил своевременно своих обязанностей по передаче участка пользователю либо не исполнил иные обязанности, предусмотренные договором;
- присутствуют права третьих лиц, которые не были зафиксированы договором.
Что подразумевается под безвозмездным пользованием
Термин обозначает один из вариантов права использования надела, в рамках которого человек получает участок от собственника, обязуясь вернуть его в оговорённые сроки. Земельным кодексом определены две стороны сделки: ссудодатель, коим обычно выступает государство или местная власть и ссудополучатель. Последний обязуется не только эксплуатировать территорию строго согласно её назначению, но и обязан обеспечивать сохранность полученного имущества.
В заключённом сторонами соглашении прописано, что именно разрешено делать на участке.
Ключевые особенности подобного права всего две: участники обязуются придерживаться условий договора, а за передачу земли пользователю владелец не получает никаких вознаграждений.
Это отличает безвозмездное пользование от аренды, в рамках которой арендатор периодически вносит сумму арендной платы.
В рамках безвозмездного пользования землёй её другому человеку могут передать физические и юридические лица, также получить землю можно от государства. Также часто наблюдается ситуация, когда право эксплуатации земли получают сотрудники от организаций, где они работают.
Что предпринять, чтобы получить возможность безвозмездно пользоваться участком
Чтобы законно начать пользоваться участком на основании договора безвозмездного пользования, необходимо соблюсти ряд условий. Чаще всего земли выдают субъектам, которые либо отвечают заданным критериям, либо осуществляют поощряемый властями вид деятельности.
Частное лицо может свободно передать участок, находящийся в его собственности, другому лицу для безвозмездного использования. Чтобы сделка состоялась, достаточно добровольного согласия обеих сторон, после чего осталось надлежащим образом оформить документы.
Если же участок получает сотрудник в рамках трудового договора, его работодатель сперва сообщает, какие льготы положены такому работнику и надел с какими техническими характеристиками может быть ему предоставлен. В роли заинтересованного лица выступает сотрудник, поэтому он и должен обращаться к администрации посредством заявления с просьбой уточнить, есть ли возможность получить надел на правах безвозмездного пользования.
Несколько иной порядок действий при получении надела от местной администрации. Если желанный участок относится к публичной собственности, обращаться с заявлением нужно в муниципалитет или в ту государственную структуру, которая отвечает за выдачу участков. Чаще всего это региональные комитеты, на имя руководителя/председателя которого нужно написать заявление.
Что это такое и что дает данная льгота?
Это право является вещным и предоставляется лицам которые не являются собственниками земли изначально.
Особенностью его является то, что предоставление не стоит ни копейки. Вдобавок участок может быть выделен на время, по истечении которого его необходимо вернуть прежнему хозяину.
Данное право легко прекращается по решению человека, который предоставил землю для использования (подробнее о том, что такое право безвозмездного срочного пользования ЗУ, мы рассказываем тут).
Ещё договор можно разорвать по соглашению сторон, по окончании срока предоставления, или когда человек, взявший в пользование землю, добровольно решил отказаться от своего права.
Кому могут предоставляться наделы?
На основании ЗК РФ, можно сказать, что участок, таким образом, могут получить:
- работники учреждений государственного типа в качестве наделов. В подобной ситуации период использования земли совпадает с периодом, на который заключается трудовой договор между сотрудником и фирмой.
- Организации религиозного типа, которые собираются заняться возведением зданий, которые будут выполнять благотворительную или религиозную роль. В этом случае срок использования устанавливается до десяти лет.
- Те же самые религиозные объединения, когда на земле расположены строения, которые уже были предоставлены им на временное использование ранее.
- Лица, с которыми были заключены определённые соглашения гражданско – правового типа.
- Гражданин России, который собирается использовать землю для жилищного строительства индивидуального типа, или организации хозяйства подсобного типа.
Условия передачи земли в безвозмездное срочное пользование
Как уже упоминалось выше, пользователь может получить в безвозмездное срочное использование землю, которая принадлежит муниципалитету, государству, юридическим или физическим лицам. Исчерпывающий список ситуаций предоставления земель в безвозмездное пользование определен в статье 24 Земельного кодекса РФ. Это:
- находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены статьей 39.10 ЗК РФ, в том числе в виде служебного надела;
- находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.
Как оформить право безвозмездного пользования земельным участком
Для возникновения правоотношений безвозмездного пользования земельным участком необходимо существование предусмотренных законом предпосылок. Получить земельный участок на этом праве может субъект:
- отвечающий определенным требованиям;
- реализующий вид деятельности, поощряемый государством.
Частное лицо вправе передать принадлежащий ему участок в безвозмездное пользование гражданину или организации по своему усмотрению. Для заключения договора необходимо взаимное согласие. Инициатива может исходить от любой из сторон. Проведение преддоговорных переговоров законом не регламентировано.
При заключении трудового контракта сотрудник уведомляется о положенных ему льготах, в том числе – о параметрах и характеристиках имеющихся у организации свободных земельных наделов. С просьбой о предоставлении участка к администрации обращается сам сотрудник. Она оформляется заявлением в произвольной форме. Соглашению сторон придается письменная форма.
Чтобы оформить в безвозмездное пользование участок, пребывающий в публичной собственности, следует обращаться к муниципальному органу или госструктуре, ответственной за выдачу земельных ссуд. Обычно они носят название «комитет» либо «комиссия», функционируют на региональном и местном уровнях. Для этого потенциальный землепользователь подает заявление на имя руководителя уполномоченного органа, например, – председателя земельного комитета, начальника управления по делам муниципального имущества.
В большинстве случаев заявление пишется на специально утвержденном типовом бланке. Если бланк заинтересованному лицу не предложили, документ может быть составлен в произвольной форме. Он должен содержать:
- наименование, организационно-правовую форму ссудодателя;
- ФИО и должность ответственного лица;
- собственные ФИО и ПМЖ;
- наименование обращения – заявление;
- адрес, площадь, кадастровый номер запрашиваемого заинтересованным лицом участка;
- ссылку на основания, являющиеся основанием для его получения;
- просьбу о предоставлении в безвозмездное пользование с указанием желаемого срока;
- дату, подпись будущего ссудополучателя.
Обычно заявление рассматривается на протяжении 20 рабочих дней. Срок может варьироваться в зависимости от периодичности заседаний земельной комиссии или иного уполномоченного коллективного органа.
В большинстве случаев решения по земельным вопросам принимаются «пакетом». При этом голосование коллективного органа – скорее формальность. Итоговое решение об одобрении или отказе принимается на основе рекомендации рабочего органа, предварительно устанавливающего наличие предпосылок к передаче участка в бесплатное пользование, а также изучающего все значимые обстоятельства. Заинтересованное лицо уведомляется о нем письменно.
Если решение положительное, земельный орган готовит текст соглашения. Получателю земельной ссуды предлагается явиться в назначенное время для его подписания. Договор подлежит регистрации в учетной книге. Один из его экземпляров выдается ссудополучателю на руки.
Договор с муниципальным органом или госструктурой всегда стандартный и содержит ссылку на ранее поданное заявление и собственное решение. Он предоставляется ссудополучателю для подписи в готовом виде, поскольку по своей сути является договором присоединения. Заинтересованное лицо лишено возможности вносить коррективы. Выбор у него невелик: подписать «как есть» или отказаться. В договоре, среди прочего, отображаются:
- характеристики земельного участка;
- подробные сведения о сторонах;
- их взаимные права и обязательства;
- сроки землепользования;
- порядок передачи участка ссудодателем ссудополучателю и наоборот;
- ответственность за неисполнение положений соглашения.
Комментарии к ст. 24 ЗК РФ
1. Право безвозмездного срочного пользования является правом, на основании которого могут быть предоставлены земельные участки на относительно небольшой срок.
Условия безвозмездного срочного пользования, в том числе срок, в течение которого действует данное право, определяются законом (в частности, Кодексом) и договором с собственником, заключение которого предусмотрено п. 2 ст. 264 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 264 ГК РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться земельным участком, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Целесообразно также иметь в виду, что коммерческие организации не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками), руководителями, членами органов управления или контроля таких организаций (п. 2 ст. 690 ГК РФ).
Перечень случаев, когда земельные участки могут предоставляться указанным в п. 1 ст. 24 Кодекса субъектам, является исчерпывающим и не должен толковаться расширительно. Дело в том, что изложенные правила представляют собой строго ограниченный круг исключений из общего принципа платности использования земли, установленного в ст. 65 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Согласно п. 6 ст. 87 Кодекса в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования могут предоставляться земли промышленности и иного специального назначения.
В зависимости от того, какой субъект гражданского права является собственником земельного участка, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование, основаниями возникновения указанного права могут быть закон, административный акт или договор.
В случаях когда в безвозмездное срочное пользование предоставляются земельные участки из земель, находящихся в частной собственности, отношения, связанные с использованием таких земельных участков, должны регулироваться договором безвозмездного пользования (договором ссуды). По такому договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Правила о договоре ссуды установлены в ст. ст. 689 — 701 гл. 36 ГК РФ.
Срок использования земельного участка на основании права безвозмездного срочного пользования определяется государственным актом или актом местного самоуправления о предоставлении земельного участка либо договором о передаче участка. Исключение составляют служебные земельные наделы, срок использования которых на основании ЗК РФ зависит от срока исполнения пользователем трудовых обязанностей.
2. Служебный земельный надел — земельный участок, который предоставляется организацией гражданину в связи с исполнением им трудовых обязанностей (в соответствии с трудовым договором). Предоставление осуществляется, как правило, из земель промышленности или иного специального назначения для сельскохозяйственного использования (см., например, комментарий к ст. 93 ЗК РФ). Перечень земель, установленный комментируемой статьей, из которых могут быть предоставлены служебные земельные наделы, является открытым. Основы правового режима служебного земельного надела определяются ЗК РФ (см. комментарий к ст. ст. 42, 43, 49 ЗК РФ и др.).
Решение о предоставлении служебного надела в случаях, указанных в п. 2 ст. 24 Кодекса, принимает не орган государственной власти или орган местного самоуправления (см. ст. 29 Кодекса), а та организация, в которой работник осуществляет трудовую деятельность.
На федеральном уровне предоставление служебных наделов помимо Кодекса регулирует Постановление Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. N 369 (в ред. Постановлений Совета Министров РСФСР от 21 апреля 1972 г. N 248 и Правительства РФ от 26 февраля 1992 г. N 119) «О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота». Указанное Постановление определяет размеры служебных земельных наделов (пахотной земли и сенокоса), предоставляемых на одну семью, и категории работников, которым предоставляются такие наделы.
Субъекты Российской Федерации принимают законы и другие нормативные правовые акты, регулирующие предоставление служебных наделов.
Общие условия для использования земли
- Любая деятельность на земельном участке осуществляется с учетом его категории и ВИР. Это касается и такой формы земельных отношений, как временное пользование. Собственник должен предоставить все точные данные об участке. Если он этого не сделал, временный владелец может выяснить категорию и Вир по кадастровому паспорту.
- Земля не должна пустовать. Обязательно нужно использовать ее с учетом целевого предназначения. Если это сельхоз земли, их следует обрабатывать, засеивать или засаживать, заниматься на них личным подсобным хозяйством.
- Необходимо соблюдать и меры пожарной, экологической безопасности, заботиться, чтобы почва сохраняла свои качества.
Порядок передачи земли
Территория, указываемая в договоре, может являться государственной или частной собственностью. Ст. 24 ЗК РФ перечисляет все ситуации, при которых заключаются договора безвозмездного срочного пользования:
- Частные собственники отдают в пользование свои земли другим гражданам или организациям.
- Государственная собственность уступается муниципальным органам не для целей строительства на срок до 12 месяцев.
- Земля из собственности промышленных предприятий, лесничеств, охотхозяйств, транспортной отрасли.
- Муниципальные или государственные органы передают землю компаниям, подписавшим госконтракт на строительство, финансируемое из местного или федерального бюджета.
- Государственные или муниципальные земли передаются жилищно-строительным кооперативам.
- Государственные или муниципальные земли оформляются под застройку религиозным и благотворительным организациям.
- Государственные или муниципальные лесные участки передаются частным лицам.
Каждый из перечисленных случаев имеет свои особенности, которые отражаются в условиях договора.
Какие виды договоров существуют?
Существует несколько видов договоров, с помощью которых осуществляется передача земли в безвозмездное пользование:
- Договор безвозмездного срочного пользования – документ подписывается на определенный период времени, по окончанию которого сделка должна быть либо продлена, либо прекращена.
- Договор безвозмездного бессрочного пользования – соглашение не имеет никаких временных рамок. Оно считается действительным до момента, пока одна из сторон не захочет расторгнуть договор.
- Договор безвозмездного пожизненного пользования с правом передавать землю по наследству – этот вид соглашения в основном подписывается между государством и физ. лицом. Земля передается ссудополучателю на постоянной основе. Он имеет право передавать ее по наследству, однако полноправно распоряжаться (сдавать в аренду, продавать, подписывать договора мены, ренты) не может.
Основания представления
Основания для предоставления земель прописываются в ГК РФ и преимущественно ними является принадлежность к одной из категорий граждан или организаций, которые имеют право претендовать на выделение участка, а также то, что они обязуются выполнять условия пользования земель.
Основными условиями, обязательство выполнения которых может позволить получить в пользование государственные земли, являются следующие:
- при пользовании землей обязательно необходимо ориентироваться на принадлежность надела к определенной категории;
- при выполнении работ не допускать тех действий, которые противоречат разрешенным в соответствии с категорией земель;