Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Учет объектов незавершенного строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
Относятся ли к капитальным строениям баня и гараж
Баню относят к некапитальным объектам при следующих признаках:
- один этаж;
- лёгкий фундамент или несколько опор.
Капитальным строением баня признаётся при наличии:
- двух и более этажей;
- заглубленного фундамента;
- подведённых коммуникаций;
- дополнительных помещений.
Гараж контейнерного типа, установленный на утрамбованной, асфальтированной, засыпанной щебнем площадке, — это некапитальное строение. Его можно перемещать с места на место.
Кирпичные, блочные гаражи с фундаментом, подвальным помещением — капитальные строения. При их строительстве осуществлялись земляные работы.
Регистрация объекта незавершенного строительства
В соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 2, статья 25), оформление права собственности на объект незавершённого строительства начинается с проведения регистрации. Для этого собственнику объекта незавершённого строительства или «незавершенки» необходимо предъявить разрешение на проведение строительных работ.
А также, право собственности на земельный участок, на котором ведутся эти работы.
Если до 2015 года разрешение на строительство не требовалось, то начиная с 1 марта этого года данный документ снова появился в перечне необходимых бумаг. Для того чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо сделать следующие действия:
- провести техническую инвентаризацию объекта;
- получить разрешение на проведение строительства или строительных работ;
- внести объект в кадастровый реестр;
- пакет необходимых документов отнести в регистрационные органы.
Понятие незавершенного строительства
Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.
Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.
ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.
Что такое объект незавершенного строительства
По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает представление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ), которое в силу положений пп. 1 п. 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗ является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
С момента начала строительства капитального объекта и до получения разрешения на ввод объекта его в эксплуатацию, такой объект, при наличии определенных условий будет считаться объектом незавершенного строительства.
Здание, строительство которого является незавершенным, может быть законсервировано по решению заказчика строительных работ до определенной даты (или без ее указания). Такая мера обязательна при условии, когда остановку в работе планируется совершить на срок от 6 календарных месяцев – об этом указывается в Градостроительном кодексе России.
Последовательность действий следующая:
- Заказчик принимает решение о временном прекращении стройки и консервации объекта. Факт отражается в соответствующем приказе, который содержит информацию о сроках разработки документации, необходимой:
- для процедуры консервации;
- для организации работы по инвентаризации незавершенного объекта.
Форма приказа свободная, один из типовых бланков представлен ниже.
Документы для регистрации постройки
Для регистрации владелец незавершённого объекта подаёт заявление и ряд документов:
- Бланк заявления.
- Паспорт.
- Квитанцию об уплате госпошлины.
- Разрешение на строительство.
- Проектные документы (кадастровый и технический паспорта, смета).
- Свидетельство собственности на землю.
- Пакет регистрационных документов юридического лица, если оно является застройщиком.
- Данные о степени готовности строительства.
- Документ о завершении действия договора подряда.
- Документы об отсутствии обременений на данный объект.
- Иные документы, которые запросил регистрирующий орган.
Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:
- После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
- После завершения действия соглашения строительного подряда.
- Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
- Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
- После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
- После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.
Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.
До 2020 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:
- Провести техническую инвентаризацию недостроя.
- Оформить разрешение на его возведение.
- Внести ОНС в кадастровый реестр.
- Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.
Одним из главных условий успешной регистрации является наличие соглашения строительного подряда. Этот нюанс упоминается в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до момента получения уполномоченными органами взыскания о залоге. Чтобы провести регистрацию в госоргане, владелец объекта ОНС пишет заявление о желании зарегистрировать имущество.
Смотрите также: Подлежат ли кадастровому учету кладбища, как сооружения?
В практике отмечаются ситуации, когда хозяин недостроя не торопится проходить процедуру госрегистрации. Это объяснятся тонкостями российского законодательства, по которому платежи за имущество возлагаются на владельца. Если у здания нет хозяина, то и платить по счетам не нужно. Вот почему недостроенные объекты часто не регистрируются и не ставятся на учет. В таком случае ОНС не существует.
Право собственности на незаконченный объект
Право собственности можно оформить и на те объекты, которые находятся на определенной стадии строительства и соответственно, являются незавершенными.
С даты оформления документа возникает и юридическое право владения им (статья 219 Гражданского кодекса). Все действия со зданием, земельным участком под ним и вокруг него можно совершить именно после регистрации:
- продажа (покупка);
- дарение;
- мена;
- предоставление в залог под денежные средства или другие возможности;
- передача в наследство.
Документы, которые удостоверяют юридические права собственника на участок и здание, следующие:
- свидетельство о собственности (отдельно на объект и отдельно на земельный участок);
- свидетельство о наследовании (в том числе пожизненно наследуемого);
- свидетельство о праве длительного (или бессрочного) пользования участком в целях строительства;
- договор долгосрочной аренды.
До недавнего времени перевести недостроенную недвижимость в собственность можно было только при том условии, что владелец намерен совершить с ней какую-либо операцию в ближайшее время (продать, подарить. обменять и т.п.).
Однако актуальная редакция соответствующего федерального закона (№ 196-ФЗ) не предъявляет подобных требований. Теперь можно свободно регистрировать дом как собственность без обязательства дальнейшей его продажи, мены и др.
Право собственности может оформить на себя только совершеннолетний, дееспособный гражданин либо представитель его интересов (в этом случае обязательно оформляется доверенность, которая подписывается нотариусом).
Здание, строительство которого является незавершенным, может быть законсервировано по решению заказчика строительных работ до определенной даты (или без ее указания). Такая мера обязательна при условии, когда остановку в работе планируется совершить на срок от 6 календарных месяцев – об этом указывается в Градостроительном кодексе России.
Последовательность действий следующая:
- Заказчик принимает решение о временном прекращении стройки и консервации объекта. Факт отражается в соответствующем приказе, который содержит информацию о сроках разработки документации, необходимой:
- для процедуры консервации;
- для организации работы по инвентаризации незавершенного объекта.
Форма приказа свободная, один из типовых бланков представлен ниже.
Особенности консервации «недостроя»
Если работы по возведению строения не удается завершить в запланированный период, требуется консервация объекта незавершенного строительства. Причиной этого может стать отсутствие средств на реализацию проекта в полном объеме, неблагоприятные погодные условия, прочие обстоятельства.
Консервация представляет собой процесс, подразумевающий возобновление строительных работ через какое-то время. Подрядные договоры не разрываются, а лишь приостанавливаются на некоторый срок.
Понятия консервации и остановки не идентичны, так как при окончательном прекращении строительного процесса мероприятия могут быть возобновлены, но при обязательном условии замены инвестора. Процедура консервации не предполагает замену вкладчика. Остановка строительства позволяет в будущем реализовать проект или ликвидировать его.
Раскрываем понятие: что такое объект незавершенного строительства?
Четкого определения тому, что представляет собой рассматриваемый объект, в действующем законодательстве сегодня не содержится. Согласно 1-й части 130-й статьи ГК РФ, к недвижимости можно отнести все то, что имеет прочную связь с землей и не может быть перемещено без несоразмерных затрат. Это могут быть здания, сооружения, земельные участки и таковые недр, объекты незавершенного строительства. Из приведенной нормы можно прийти к выводу, что незавершенка наряду с завершенным строительством признается недвижимостью.
Если обратиться к Градостроительному кодексу РФ, то здесь можно встретить следующее трактование незавершенки: ОНС следует признавать те объекты капстроительства (здания, строения и сооружения), строительство которых продолжается либо не завершено. Исключение — киоски, навесы и прочие временные постройки.
Порядок регистрации объекта незавершенного строительства
Порядок действий при регистрации объекта незавершенного строительства в административном порядке не очень сложен сам по себе, но имеет ряд нюансов. Так, для государственной регистрации такого объекта необходимо обязательно иметь разрешение на строительство объекта.
Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства — нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра, к которому относится объект. На данный момент также эта услуга доступна в отделениях многофункциональных центров (МФЦ). Обратившемуся нужно предоставить пакет документов, приведенный в настоящей статье. Все документы в Росреестр или МФЦ подаются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники документов, второй – простые ксерокопии этих документов.
Определение понятия «объект незавершенного строительства»
Градостроительный кодекс РФ при определении понятия объекта незавершенного строительства использует понятие «объект капитального строительства». Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Степень незавершённости объекта
Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.
Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:
- Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
- Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
- Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
- Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.
Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.