Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля детей в квартире: правила покупки и продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Почему органы опеки могут отказать в сделке
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.
В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.
Как применить имущественный вычет по НДФЛ при продаже и покупке квартиры на себя и своего несовершеннолетнего ребенка
Родитель, продав квартиру, доля собственности в которой принадлежала несовершеннолетнему ребенку, на покупку новой квартиры может направить исключительно собственные средства или привлечь деньги, вырученные от продажи доли ребенка. От того, как поступит родитель в этой ситуации, зависит размер имущественного вычета на приобретение.
Доходы, полученные физическими лицами от продажи имущества, которым они владели на праве собственности, признаются объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц (подп.5 п.1 ст.208 НК). Исключением являются случаи, предусмотренные пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению. Вместе с тем, определяя налог к уплате, налогоплательщики имеют право уменьшить доходы на налоговые вычеты (п.3 ст.210 НК).
Налоговая декларация при продаже квартиры — заполнение и подача
Декларация 3 НДФЛ подается по форме КНД 1151020 с использованием справки о заработной плате нового образца для 2018 года. Физическим лицам, сменившим ранее место работы, придется вновь заказывать документ для вычета.
По правилам налоговая декларация включает главную часть, обязательную для всех вычетов:
- Титульный лист – указывается серия, номер паспорта и специальные кодировки:
- налоговый период;
- налоговый орган;
- страна;
- документ, подтверждающий личность;
- принадлежность к РФ.
- Страницы 1 и 2 основываются на конечных подсчетах.
- Доходы по нарастанию:
- в организациях России – №1;
- за пределами РФ – №2;
- для тех, кто занимается частной практикой, предпринимателей и адвокатов – №3.
- Лист 4 – при наличии необлагаемых финансовых ресурсов.
Обоснованием принятия декларации также служит заявление от налогоплательщика. Для перечисления денег потребуется заполнить реквизиты банковского счета и сведения о физическом лице. По окончании все страницы подсчитываются, указывается их количество.
Чтобы воспользоваться налоговым вычетом за обеспечение жилищных условий, потребуется приложить все чеки и выписки со счетов, подтверждающие личные финансовые затраты. К базовому комплекту необходимо добавить Приложение 7 со следующими характеристиками:
- Адрес, кадастровый номер, долевое владение.
- Когда зарегистрирована собственность.
- Сумму вычетов за предыдущие периоды и срок первоначального зачета.
- Размер базы налогообложения для определения общего размера вычета.
- Остаток вычета.
При покупке квартиры в кредит, нормами законодательства предусмотрено использование вычета на уплату процентов после истечения кредитования. Для этого отдельно подсчитывается переплата по банковской выписке и вносится в отдельные поля. Сумма возврата за частный дом включает стоимость земельного участка. Однако претендовать на начисление процента стоимости от отдельной земли невозможно.
При заполнении декларации 3 НДФЛ для социального вычета используется Приложение 5. Здесь указаны типы расходов: образование, медицинские услуги, стандартный вычет. Сюда входит также благотворительность, добровольное страхование, пенсионные накопления. Полный список публикуется и постоянно обновляется на государственных порталах открытого доступа.
На налоговый вычет есть право у обучающегося на платной основе, либо у родителя за своего ребенка на очном отделении. Вместе с основными бумагами требуется договор об образовании, его копия и квитанции оплаты.
Для возврата из бюджета за лечение учитываются следующие категории:
- Дорогостоящее лечение.
- Медикаменты.
- Стандартная терапия.
Для зачета медикаментов используется установленный регламентом рецепт и квитанции об оплате. Обратите внимание, что не все лекарственные средства попадают в категорию для компенсации. Официальный перечень утвержден Правительством в постановлении №201 от 19.03.2001 года. Максимальная компенсация составляет 15600 р.
Налоговый вычет также полагается на детей. По классической схеме данную услугу обеспечивает работодатель через бухгалтерский отдел помесячно, но также есть возможность воспользоваться единовременным возмещением. В Приложении 6 поля заполняют, согласно виду попечительства и льготе. На всех несовершеннолетних членов семьи положен вычет. На первых двух рассчитывают по 1400 рублей, а на третьего и последующих по 3000. Компенсации прекращаются с момента достижения 350000 руб. нарастающим итогом заработанных средств родителем.
Заполнить и вовремя отчитаться в ФНС придется и гражданам, получившим материальную выгоду от собственного или иного имущества. Избежать этой процедуры можно при условии нахождения предмета сделки в собственности более 3 и 5 лет, в зависимости от способа получения (по наследству, в дар, по договору). К общему комплекту добавляют Приложение 6, где отдельно обозначают факт реализации объекта полноправного владения и долевого с указанием расходов на приобретение.
Примеры заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры
Описание примера: В 2019 году Петров П.П. продал 1/2 долю квартиры Некрасову В.В. за 2 000 000 руб. (цена доли), которой владел менее трех лет (с 2019 года). Он решил использовать стандартный вычет в размере 1 000 000 руб. Однако, продавая имущество, находящееся в долевой собственности, имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. делится пропорционально доли, то есть Петров П.П. сможет уменьшить налогооблагаемый доход на 500 000 руб. (1 000 000 / 2). Соответственно, ему нужно будет уплатить налог в размере (2 000 000 – 500 000) x 13% = 195 000 руб.
Описание примера: В 2019 году Удалов В.Н. продал квартиру Степанову К.А. за 3 000 000 руб., которой владел менее трех лет (с 2019 года), а также приобрел в этом же году другую квартиру за 4 500 000 руб. У Удалова В.Н. не сохранились документы, подтверждающие расходы на приобретение первой квартиры, поэтому он решил воспользоваться стандартным вычетом в размере 1 000 000 руб. и имущественным вычетом на покупку второй квартиры в размере 2 000 000 руб. Соответственно, произойдет взаимозачет, и Удалову У.У. не нужно будет платить налог с дохода, полученного от продажи первой квартиры (3 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 0).
Как несовершеннолетнему ребенку подать 3 НДФЛ при реализации квартиры?
Все достаточно просто, особых отличий в заполнении данного документа не будет. Самое главное то, что всеми вопросами по оформлению и подачи документа должны заниматься родители. Естественно, несовершеннолетний ребенок не получает никаких льгот по поводу уплаты налогов.
Налоговая декларация составляется в соответствии с актуальными правилами, которые существуют на текущий момент времени. Также, очень важно найти форму, которая соответствует требованиям нашего законодательства. Мы рекомендуем вам посетить официальный сайт налоговой инспекции, где вы в действительности сможете получить перспективы быстрого оформления всех необходимых документов, посредством изучения инструкций и пошаговых рекомендаций.
Есть также сторонние сайты, где расположены весьма простые и интуитивно понятные программы, использование которых позволяет в автоматическом порядке осуществить все расчеты и пр.
Изменение срока оплаты региональными властями
Также региональные власти имеют право изменять срок минимального владения. Так, Законодательное собрание Ростовской области внесло поправки в Областной закон от 10.05.2012 № 843-ЗС « О региональных налогах и некоторых вопросах налогообложения в Ростовской области», которые позволили уменьшить срок владения недвижимым имуществом до 0. То есть в некоторых случаях независимо от срока владения доход от продажи освобождается от налогообложения. Воспользоваться данной льготой возможно при соблюдении следующих требований:
1. Недвижимость приобретена с использованием средств материнского капитала с определением долей.
2. До определения права собственности по долям приобретенное жилье должно находиться в собственности лица, получившего сертификат на материнский капитал, не менее 5 лет.
Иными словами, если дети продали имущество, в котором им выделены доли в связи с использованием средств материнского капитала (как часто и бывает), а до этого кто-то из родителей (или оба) владел таким имуществом 5 лет и более, то обязанности по уплате налога не возникает. Норма распространяется на сделки по продаже, возникшие с 1 января 2022 года.
Если минимальный срок владения (3 или 5 лет) не соблюден, то избежать налога при продаже недвижимости ребенком можно по иному основанию независимо от срока владения.
Почему налоговая требует декларации при продаже квартиры
При продаже недвижимости возникает налогооблагаемый доход и появляется обязанность подать декларацию. Но только если продажа раньше минимального срока владения. Для квартир, которые купили до 2016 года, это три года — как раз ваш случай.
Ваша семья владела квартирой с 2014 года, то есть к моменту продажи в 2018 году три года до продажи как будто уже прошли. Но для налоговой не так: она видит, что проданы доли, которые принадлежали собственникам с 2018 года — то есть с момента раздела между членами семьи. Это сигнал: ждем декларацию и НДФЛ. Вот вам и напомнили.
Теперь нужно разобраться в нюансах, чтобы не потерять деньги.
Предусмотренные виды наказаний за неуплату
Для общего случая за полную или частичную неуплату налогов предусмотрен штраф в размере 20% от их размера. Но это не распространяется на те суммы, которые указаны в налоговом уведомлении. За их неуплату штраф не предусмотрен, однако плательщик обязан перечислить неустойку (ст.122 Кодекса).
Штраф предусмотрен в случае, если плательщик своевременно не сообщил об объектах недвижимости, которые подлежат налогообложению. Его размер, как и для общего случая, составляет 20%.
Особенности начисления неустойки (в соответствии со ст. 75 Кодекса):
- Начисляется за каждый день просроченного платежа;
- Максимальная сумма пени не может превышать размер задолженности по налогу.
Налоговый вычет за детей при покупке квартиры, дома, земельного участка
Если вы купили жилье и оформили его не только на себя, но на своего несовершеннолетнего ребенка, вы имеете право получить имущественный вычет как по своей доле, так и по доле ребенка. Об этом сказано в п. 6 ст. 220 Налогового Кодекса РФ.
До 1 января 2014 года законом не было определено, как поступать в подобной ситуации, и каждый случай рассматривался индивидуально. При этом решения налоговых органов и постановления Конституционного суда порой противоречили друг другу. На сегодняшний день все законодательные неточности устранены.
Долю имущественного вычета за ребенка в возрасте до 18 лет могут получить не только родители, но и усыновители, приемные родители, опекуны, попечители. Это правило распространяется на все жилье, попадающее под налоговый вычет и оформленное с общую собственность с детьми. Таким образом, если вы купили или построили квартиру, дом, земельный участок и т. п., вы можете оформить эти объекты недвижимости как в совместную собственность, так и в единоличную собственность ребенка.
Важное условие! Суммарный размер налогового вычета по вашей доле и по доле ребенка не может быть больше 2 млн. рублей.
Подробная информация о правилах получения имущественного прописана в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли».
Зарегистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Налоговый эксперт детально рассмотрит все варианты и предложит оптимальное решение для вашего случая
Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайта вы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажи недвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать ему правильные вопросы.
Когда ООиП отказывают?
Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:
- Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
- Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
- Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
- Новое жилье меньше старого;
- Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
- Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).
Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.
Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.
Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.
Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет. Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.
В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.
Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:
- Улучшение экологической обстановки;
- Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
- Улучшение климатических условий;
- Получение родителями более высокооплачиваемой работы.
Можно ли продать квартиру, если ребенок имеет долю
Конечно, но при соблюдении определенных правил. Гражданский кодекс РФ диктует условия, выполнение которых неоспоримо. Закон выступает в интересах чада, заботится о сохранении недвижимости СК РФ Статья 60.
- Направитесь в органы опеки и попечительства для получения консультации. Исходя из рекомендаций занимайтесь продажей старого «угла» и поиском нового. Чтобы не попасть в ситуацию, когда, например, квартиру продали, взамен дитю приобрели комнату. Органы опеки не разрешат такую сделку, потому что проживание в комнате предполагает совместное проживание с опекуном, а значит метраж не соответствует норме. Сделка будет расторгнута.
- На каких условиях вы получите согласие опеки влияет ряд обстоятельств. Возможно достаточно будет нотариального обязательства о наделении долями. Все ситуации индивидуальны и требуют консультации специалиста. Перед обращением подготовьте пакет документов.
- Продажа недвижимости без покупки новой. Чтобы получить одобрение, ребенку должна обособиться доля в другом жилье. Например, в жилье ближайших родственников — бабушки.
- Продажа недвижимости с вложением средств в новую. В купленной квартире ребенку необходимо выделить долю большую или равную прежней.
Теряет ли ребенок право на вычет в будущем, если его долю получил родитель
Нет, не теряет. То, что родители, когда ребенок был несовершеннолетним, выбрали налоговый вычет по его доле жилья, роли не играет.
Когда ребенок вырастет и купит себе квартиру, он воспользуется своим правом на имущественный вычет в полном объеме. Для этого он должен иметь официальную работу и платить подоходный налог – именно из него будет рассчитан налоговый вычет.
Подобные случаи рассмотрены в письмах Минфина РФ от 03 сентября 2015 N 03-04-05/50743, 29 августа 2014 N 03-04-05/43425, 04 июля 2012 N 03-04-05/5-841, 10 апреля 2012 N 03-04-05/7-478.
Когда будете оформлять имущественный вычет по квартире, оформленной на ребенка, не забудьте в пакет документов для ИФНС приложить копию свидетельства о рождении.
Есть вопрос или нужно заполнить
3-НДФЛ — мы вам поможем!
На каких условиях родители могут вернуть налог за квартиру детей?
Вот условия для вычета за долю ребенка:
Например, семья купила квартиру за 4 млн рублей. Часть ее стоимости оплатили материнским капиталом, а своими деньгами — 3,6 млн рублей. Квартиру при этом оформили на всех членов семьи: по 25% родителям и двум детям. Получилось, что расходы на доли родителей составили по 900 тысяч рублей, а еще по 900 тысяч пришлось на доли детей. Родители могут подтвердить расходы на детские доли, но не могут подтвердить право собственности, хотя для вычета это обязательное условие.
Но налоговая как бы говорит им: ничего страшного, если доли оформлены на детей. Мы дадим вам вычет в сумме этих расходов, потому что их оплачивали вы. Принесите свидетельства о рождении и укажите стоимость детских долей в своих личных декларациях.
Получение налогового вычета за детей при покупке квартиры/дома/жилья
Если родитель уже исчерпал имущественный вычет по иному объекту жилья, то получить вычет за ребенка он не сможет. Это связано с ограничением применения имущественного вычета. Основание: п.11 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.03.2015 N 03-04-05/13747.
Однако если родитель хочет получить вычет за ребенка по тому же объекту недвижимости, что он получал сам в части своей доли (например, он не знал о возможности получения вычета за ребенка), то он имеет на это право.
Для этого следует повторно обратиться в налоговый орган, представив уточненные декларации с перерасчетом суммы вычета. Основание: письмо Минфина России от 02.02.2012 N 03-04-05/9-109.
Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.
Семья покупала квартиру и оплачивала часть материнским капиталом. Господдержку могли использовать на любом этапе: как первоначальный взнос по ипотеке или для погашения уже имеющегося долга. Еще можно было перевести маткапитал напрямую продавцу, без кредита.
После использования маткапитала на покупку жилья нужно было выделить детям доли: в течение полугода после сделки или погашения ипотеки. Обычно родители оформляли для этого договоры дарения или соглашение о распределении долей. В любом случае дети получали доли бесплатно от своих родителей.
А потом семья решала продать эту квартиру. С разрешения органов опеки оформлялся один договор купли-продажи, по которому родительские и детские доли переходили покупателю. Каждый собственник как бы получал свою часть денег: родители — за свою часть квартиры, а дети — за свои части.
Тогда НДФЛ придется заплатить только с превышения. Но до поправок пришлось бы заплатить 13% от всей стоимости детских долей, а теперь — только с разницы между доходами от продажи доли и расходами на ее покупку.
Разберем на примере. Допустим, квартиру купили за 3 млн рублей, а продали за 3,5 млн.
Раньше. Родители могли ничего не платить, потому что доход от продажи их долей меньше их общего расхода на квартиру. А НДФЛ с детских долей пришлось бы считать так:
3 500 000 Р × 25% × 13% × 2 = 227 500 Р
После поправок. Если каждому члену семьи принадлежит по 25%, семья заплатит 13% от 500 тысяч рублей — то есть 65 000 рублей на всех.
Налог нужно считать так:
(3 500 000 Р × 25% − 3 000 000 Р × 25%) × 13% × 4 = 65 000 Р
Благодаря нескольким абзацам текста в налоговом кодексе семья с двумя детьми, которая купила трехкомнатную квартиру в регионе, сэкономит 162 500 Р.
Поправки по поводу продажи детских долей заработали задним числом. Они действуют для доходов начиная с 2017 года. Это значит, что при продаже квартиры в 2017 году семья начисляла налог с полной стоимости детских долей. А теперь можно подать уточненную декларацию и вернуть переплату. Потому что государство официально разрешило уменьшать доходы детей на расходы родителей. Но только при условии, что раньше сами родители не использовали всю сумму расходов для уменьшения своего налога.
Важна дата именно дохода, а не расхода, то есть год, когда квартиру продали. Если квартиру с детскими долями продали в 2017 или 2018 году, подавайте уточненные формы 3-НДФЛ и требуйте вернуть несправедливо уплаченные суммы. Раньше их нужно было платить, а теперь нет — пусть возвращают.
Если квартиру продали позже минимального срока владения — например дети получили доли в 2014 году, а продали в 2018, — налога и декларации вообще нет. Но это обычное правило.
Cогласно п. 6 ст. 220 НК РФ родитель, купивший квартиру в собственность со своим несовершеннолетним ребенком, имеет право на получение имущественного вычета не только за свою долю квартиры, но и за долю квартиры ребенка.
Данная позиция подкрепляется также предыдущими письмами Минфина России: от 20.08.2013 N 03-04-05/33942, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-194, от 19.07.2011 N 03-04-05/7-523, от 19.07.2011 N 03-04-05/7-521.
Пример: Петрова А.А. купила квартиру стоимостью 2 млн рублей на себя и своего 10-летнего сына (по 1/2 доли). Несмотря на то, что половина квартиры оформлена на сына, Петрова имеет право на получение имущественного вычета в размере полной стоимости квартиры — 2 млн рублей.
Налоговый вычет при покупке квартиры на ребенка
Но вернемся к нашему примеру. У нас как раз получается, что у ребенка есть доходы от продажи двухкомнатной квартиры. И эти доходы вместе с доходами матери были потрачены на покупку трехкомнатной квартиры. Кто и как в этом случае должен заявлять вычет? Получается, что вычет может заявить не только родитель, но и ребенок. И тем самым они уменьшат доход, с которого надо уплатить НДФЛ. С этим согласен и специалист Минфина.
Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:
- с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
- с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
- до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.
Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:
- долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
- собственником квартиры;
- своевременную регистрацию в новой квартире;
деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.
В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:
- Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
- Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.
Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:
- Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
- Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
- Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
- Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.