Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая уже в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Причины продажи залоговой квартиры
Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.
Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:
— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.
Что делать с неочевидными обременениями
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Как обеспечить безопасность сделки?
Чтобы провести сделку безопасно, стоит перепроверить отсутствие основных рисков. Банк исследовал юридическую чистоту квартиры, однако с тех пор могло измениться многое – будьте внимательны.
Важно! Для безопасности сделки просите справку из Единого Государственного реестра прав на недвижимость, выписку из домовой книги, справку об отсутствии коммунальных платежей, дееспособности продавца.
Помните:
- Трехсторонние переговоры с банком.
- Учет всех собственников.
- Проверка права продавца осуществлять сделку.
- Прописанные лица могут иметь пожизненное права пользования имуществом.
- Брак и несовершеннолетний собственник требуют дополнительных документов.
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, связана со стандартными для сделок с недвижимостью рисками. Покупателю стоит соглашаться на переговоры только с участием банка, ведь именно финансовая организация является собственником недвижимости в залоге.
Перепроверки требуют и другие аспекты так называемой юридической чистоты, не полагайтесь на слова, требуйте документы, справки и выписки. Не торопитесь, чтобы в будущем обезопасить себя от неприятных ситуаций и судебных тяжб.
Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, залоге
Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:
- Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
- Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
- Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
- Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
- Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.
Регистрация права собственности
Покупая квартиру в ипотеку, заемщик получает возможность зарегистрировать право собственности сразу после того, как будет заключена сделка по купле-продаже, а стоимость недвижимости полностью передана продавцу. Все время пока гражданин выплачивает ипотечные обязательства, он является фактическим владельцем квартиры. Регистрация прав собственности – это обязательное условие при оформлении ипотеки, оно должно быть произведено в сжатые сроки сразу после покупки. В Росреестре данные о новом владельце вносятся в базу, там же ставится отметка о наличии обременения на данной жилплощади.
Одобрив продажу ипотечного имущества, кредитное учреждение является гарантом передачи прав собственности от бывшего заемщика к новому владельцу. Реализуя жилье за полную его стоимость, банк не отслеживает дальнейшие действия покупателя, после того как он внесет всю оговоренную сумму. По закону для регистрации прав собственности не установлено каких-то строгих сроков. А вот при переоформлении ипотеки с одного лица на другое, кредитное учреждение строго следит за тем, чтобы документы на госрегистрацию были поданы в кратчайшие сроки. При этом новый заемщик получает также обременение на недвижимость, пока не выплатит взятый заём.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.
Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.
И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире
Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.
Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.
Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:
- получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
- купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.
Способ 2. Покупка квартиры под залогом ипотеки с участием банка
Будущий владелец недвижимости вносит залог при покупке квартиры в ипотеку на депозитные ячейки или банковский счет. Если у продавца были просрочки, то штрафы и пени придется гасить новому владельцу, поэтому перед покупкой квартиры под залогом ипотеки получше узнайте состояние кредита и выясните сумму долга. В одну ячейку помещают деньги, предназначенные банку — остаток долга продавца, а в другую — остаток суммы за квартиру для продавца. Вместо ячеек для безопасной покупки квартиры под залогом ипотеки можно открыть в банке специальный счет — аккредитив. Благодаря аккредитиву покупка ипотечной квартиры в ипотеку состоится, даже если в момент сделки продавец и покупатель находятся в разных городах.
После этого в Росреестр для регистрации отправляют договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. В заключение банк получает деньги, которые покрывают долг продавца, продавец получает деньги от продажи квартиры, а покупатель по договору приобретает квартиру в собственность. Покупка квартиры под залогом ипотеки завершена.
Проблема: Росреестру нужно около 5 дней на снятие обременения и 10 дней на перерегистрацию собственности. В этот период продавец может отказаться от сделки. В таком случае банк не сможет получить деньги, а покупатель квартиру. Вопрос решается через суд, но приводит к задержкам.
Купля-продажа с погашением кредита во время сделки
Для проведения подобных сделок следует изначально получить согласие от финансового учреждения, где был взят кредит. Приобретение недвижимости за наличные денежные средства является наиболее безопасным вариантом. В таком случае защищены все участники – не только покупатель, но и банк. Рассмотрим на примере предполагаемый алгоритм действий.
Квартира продается за 3 миллиона рублей. В финансовой организации было получено согласие на сделку, определена сумма долга перед банком, который остался. Он составляет 500 тысяч рублей. Дальнейший алгоритм действий:
- С целью проведения расчетов используется две ячейки. Перед тем, как приступить к подписанию договора купли-продажи, покупатель закладывает в них деньги. Соответственно, в одну он положит 500 тысяч рублей, а во вторую – 2,5 миллиона.
- В документации на ячейки предстоит детально прописать, кто и когда сможет забрать купюры.
- После того, как договор был подписан, и согласно действующему законодательству, были переданы права собственности на недвижимость в Росреестре, финансовое учреждение может получить из своей ячейки 500 тысяч, а продавец из своей – 2,5 миллиона.
- Покупателю же предоставляется закладная, позволяющая снять обременения. В случае срыва сделки покупатель может вернуть свои деньги, при этом остальные участники останутся в прежней ситуации.
В некоторых случаях деньги вносятся не с использованием ячейки, а сразу в банк. Независимо от выбранного способа платежа, финансовая организация все равно максимально активно принимает участие в процессе купли-продажи квартиры, находящейся в залоге.
Продажа квартиры с переуступкой долга
Сделки данного типа проводятся исключительно при наличии официально оформленного согласия финансового учреждения, выдавшего кредит владельцу. Покупателем приобретается квартира в ипотеку от этого же банка.
Потенциальному покупателю предстоит подать заявку в банк на ипотеку в обычном порядке. Далее его ждет стандартный процесс одобрения и процедура приобретения. При покупке объекта недвижимости заемщиком станет он, поэтому банковской организацией проводится тщательная проверка его платежеспособности. По итогам принимается решение, готов ли банк видеть его своим клиентом.
Сделка предполагает, кроме заключения договора купли-продажи, отдельное заключение договора, согласно которому права по займу будут переуступлены:
- Составляется другой договор на получение между новым покупателем и банковским учреждением.
- В Росреестре в результате с квартиры одно обременение снимают, а взамен накладывают новое, зарегистрированное на другого владельца.
Подобный алгоритм действий не представляет опасности ни для одной из сторон сделки.
Исходя из возможностей покупателя, и условий, сопутствующих сделке, могут возникать следующие варианты оформления купли-продажи квартиры в залоге:
- Внесудебная (досудебная) процедура, когда продавцом выступает лицо, оформившее ранее на себя квартиру, но не рассчитавшееся с долговыми обязательствами.
- Судебная процедура, происходящая на основании решения суда, когда продавцом выступает кредитор. В этом случае на торги может выставляться арестованное имущество.
- Покупка квартиры с погашением ипотеки (иных долговых обязательств).
- Покупка квартиры с переоформлением кредитного договора.
Одно из существенных различий при проведении сделки – это статус участников сделки, которыми могут выступить физические лица – покупатель и продавец, и юридические лица:
- кредитор;
- при переуступке ДДУ застройщик.
Если обременение оформлено между застройщиком и банком, то при покупке такого жилья возникает ещё больше сложностей, а риски могут стать существенными. Однако, если покупатель считает, что риск оправдан, ему придётся предпринять ряд дополнительных юридических действий, формируя не двусторонний, а трёхсторонний договор, в котором покупатель (цессионарий) заключает одновременно сделку с банком и застройщиком.
Схемы покупки залоговой квартиры
На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:
- Продажа через погашение кредита покупателем квартиры
Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.
- Продажа с участием банка
Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.
Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.
- Продажа через смену залогодателя
Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.
Какая недвижимость выставляется на торги
За бесценок купить залоговое жилье не получится, однако при удачных обстоятельствах сэкономить до 15-20% вполне возможно. Такая скидка выглядит оправданной, если учесть сложность процедуры и возникающие, в связи с этим, риски. Часто сделки с объектами в обременении ограничены по времени, что заставляет покупателей действовать быстрее, готовя документацию к сделке.
Предложения дешевого жилья всегда вызывают опасения, однако в отношении имущества в залоге более низкая стоимость выглядит справедливой.
К продаже залоговых объектов, купленных в ипотеку, чаще прибегают в следующих случаях:
- У заемщика ухудшилось финансовое положение из-за болезни, потери работы, снижения заработной платы. Продажа жилья поможет расплатиться с банком и снять с себя взыскания штрафов и неустойки.
- Заемщик вынужден переехать, сменить работу, регион проживания, по семейным обстоятельствам, из-за проблем со здоровьем. При переезде потребность в ипотечной недвижимости исчезает, и утрачивается целесообразность продолжения платежей. Возникает необходимость купить жилье по новому адресу проживания и продать залоговый объект, купленный ранее.
- Недвижимость выступает как инструмент инвестиций, когда стоимость квартиры на начальных этапах строительства стоит дешевле, чем после ввода в эксплуатацию. Некоторые заемщики берут ипотеку ради последующей продажи новостройки по более высокой цене.