Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Деньги в бетон: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рост предложения районных торговых центров является откликом на изменение модели потребления и покупательского поведения, мобильности жителей мегаполисов. Малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.
• Поиск новых партнеров. В связи с приостановкой деятельности международных компаний российские торговые центры и универмаги заинтересованы в расширении ассортимента и открытии магазинов новых брендов из стран-партнеров.
• Перестройка логистических цепочек. На фоне нестабильной экономической ситуации наблюдается нарушение логистических цепочек, что приводит к дефициту товаров и сырья, а также росту цен. В связи с этим компании пересматривают структуру сетей поставок.
Рынок аренды всегда быстро реагирует на любые социально-экономические изменения. Когда случаются какие-либо потрясения или кризисы, арендаторы в первую очередь ужимаются в бюджете и переезжают из более дорогой квартиры в жилье подешевле. А, например, в конце 2014-го — начале 2015-го этот ответ усугубили массовое досрочное расторжение договоров найма и отток нанимателей из города — тогда 35% договоров найма было прекращено раньше установленного срока.
По мнению Оксаны Поляковой, заместителя директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость», в 2022 году, несмотря на сложную ситуацию, ни массового ухода арендаторов из Москвы, ни массового досрочного расторжения договоров найма не наблюдалось.
Основное влияние на рынок аренды оказали начало СВО в конце февраля и объявление мобилизации в конце сентября. После 24 февраля на рынке аренды наблюдался интенсивный рост предложения. Например, в мае в столице предлагалось в 2,5 раза больше квартир в аренду, чем в начале года. Вместе с ростом конкуренции уменьшались ставки аренды.
Похожее влияние на рынок аренды оказало объявление частичной мобилизации. В конце лета — начале осени для рынка был характерен рост спроса и ставок, сокращение объема предложения, комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. К середине сентября цены достигли пика и перешли к снижению, постепенно сокращалась и активность арендаторов.
Ставки аренды: как кардиограмма
С начала года ставки на рынке аренды Москвы сокращались, достигнув минимума в июне: «однушки» подешевели за полгода на 13% (с 50,5 до 43,9 тыс. рублей в месяц), «двушки» — на 21% (с 90,9 до 72,1 тыс. рублей), «трешки» — на 15% (со 158,3 до 135,3 тыс. рублей), свидетельствуют данные Циан.Аналитики.
«График ставок аренды в этом году напоминал кардиограмму, — соглашается Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — Падение цен можно было отметить в марте и апреле, в летние месяцы, в начале октября».
Во время активного сезона ставки ненадолго подросли, но уже с октября вслед за сокращением спроса и ростом объема предложения вновь взяли курс на снижение.
СТАВКИ
В ноябре 2022 года однокомнатную квартиру в Москве можно снять за 45,1 тыс. рублей в месяц, двухкомнатную — за 72 тыс. рублей, трехкомнатную — за 126,9 тыс. рублей. По сравнению с началом года сегодня ставки снизились на 11% для «однушек», на 21% — для «двушек», на 20% — для «трешек».
В Санкт-Петербурге ставки аренды в начале года были довольно высокие, что было связано с выросшими ценами жилья на первичном рынке. К весне и лету спрос упал, количество предложений возросло, цены тоже снизились, утверждает Катерина Соболева.
Сегодня в Санкт-Петербурге можно снять в аренду студию по цене от 16–23 тыс. рублей, однокомнатную квартиру — за 20–30 тыс. рублей, двухкомнатную — за 25–35 тыс. рублей, трехкомнатную — за 35–55 тыс. рублей (ко всем вариантам еще добавляются коммунальные услуги).
Снижение ставки аренды зависело от класса жилья и самого объекта. Больше всего ставки сократились по тем объектам, которые раньше сдавались посуточно, а затем перешли в долгосрочную аренду, уточняет Юлия Дымова. Дело в том, что собственники таких квартир часто выставляли их в долгосрочную аренду сначала по завышенной ставке — желающих было немного. Поэтому собственнику приходилось корректировать цену, приводить ее в соответствие с рынком.
Денег у инвесторов хватает
Невзирая на непростую ситуацию в стране, объем инвестиций в недвижимость Петербурга не падает. В прошлом году инвесторы заметно больше вкладывали в готовые объекты. Что любопытно: иностранные фирмы, приостановившие работу в России, пытаются распродать активы, однако избавиться от них не так просто. Помимо сложностей с переводом денег из одной страны в другую, довольно трудно найти покупателя, готового заплатить рыночную цену даже за очень качественный объект. Как правило, такие активы приобретают институциональные инвесторы, которые в России еще не сформировались. Запад точно не поможет, а Азия только присматриваются к российскому рынку. Поэтому качественные деловые и торговые центры экспонируются долго. Или же продаются с заметным дисконтом, вызванным перечисленными выше обстоятельствами.
Цифры по вложениям в коммерческую недвижимость у аналитиков разнятся, причем довольно сильно, но тенденции очевидны.
По данным Nikoliers, за прошлый год в коммерческую недвижимость Петербурга инвестировано на 40% больше, чем годом ранее (более $515 млн против $367 млн). Более половины сделок приходится на операции с участием иностранных компаний. Так, финская SRV Group продала доли в ТРЦ «Охта Молл», американская Ford Motor Company вышла из капитала автозавода «Соллерс форд», а британская GHP Group продала бизнес-центры Trinity Place и Electro.
В число крупнейших инвестиционных сделок войдет и покупка фондом Balchug Capital с армянскими корнями БЦ класса А «Пулково Скай» (общая площадь 76 тыс. кв. м) у финских акционеров EKE Finance Oy (60%) и Vicus Oy (40%). Правда, сделка состоялась уже в начале 2023-го. Ее консультантом выступила компания IBC Real Estate.
Таким образом, основную долю в объеме инвестиций занимают сделки с офисами (66%) — $339 млн, на производства и склады приходится 19% ($96 млн). На фоне роста стоимости строительства многие инвесторы предпочитают готовые объекты или их части.
«Спросом пользуются исторические здания и морально устаревшие объекты. Инвесторы покупают их для дальнейшего редевелопмента и реконструкции, чаще всего – под апарт-отели и МФК. В основном речь о небольших зданиях до 10 тыс. кв. м стоимостью около $10 млн», – делится Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Nikoliers. За прошлый год реализовано более 20 подобных активов. Например, БЦ «Кип Хаус» на Витебской улице приобрел Setl Group, ГК «Реновация» выкупила аварийный дом Сабаевых-Замятиных на улице Черняховского, а ГК «Запстрой» купила на торгах ветхое здание на Курской улице.
По подсчетам NF Group в Санкт-Петербурге, совокупный объем инвестиций в недвижимость города за год составил порядка 100 млрд рублей. Чуть более половины из них пришлось на участки под жилье и апарт-отели.
В готовые объекты коммерческой недвижимости вложено 45 млрд рублей. Это на 24% меньше, чем в 2021-м, но в 2,7 раза больше, чем в 2020 году. В структуре покупок с большим отрывом (47%) лидируют бизнес-центры, далее индустриальная и складская недвижимость, торговля и гостиничный сегмент.
Аналитики ГК «БестЪ» составили свой рейтинг инвестиционной активности по сегментам и новым форматам коммерческой недвижимости Петербурга за 2022 год. В ТОП-5 вошли: апарт-отели и гостиницы (38,8 млрд рублей), бизнес-центры (18,8 млрд), логистика и склады (15,5 млрд), индустриальные объекты (9,2 млрд), микрорайонные ТЦ и street-retail (около 8 млрд). На модные коворкинги и склады индивидуального хранения пришлось по 0,6 млрд и 0,5 млрд рублей соответственно. Совокупно за год инвестировано более 91 млрд рублей.
«Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости привела к усилению конкуренции за потребителя (инвестора, покупателя, арендатора). А это влияет и на сам продукт: все больше проектов становятся многофункциональными, – говорит Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»). – В состав торговых, офисных, жилых комплексов и апартаментов, например, стали включать коворкинги, детские центры, фудхоллы и пр. для расширения сервисов и большей экономической устойчивости и привлекательности. Что, в свою очередь, требует грамотного управления, в том числе с возможностью реконцепции объекта и заполнения его арендаторами».
По данным компании Maris, только качественных офисных площадей за прошлый год в Петербурге было реализовано более 150 тыс. кв. м – на сумму свыше 17 млрд рублей. Тем самым побит предыдущий инвестиционный рекорд 2017 года.
Девелоперы возьмут паузу
По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.
«В июле — сентябре 2022 года увеличился ввод в эксплуатацию офисной недвижимости, но примерно половина к этому моменту уже была реализована, российские компании проявляют высокий интерес к помещениям, в том числе к тем, которые освобождали международные компании. Эти факторы сдерживают стремительный рост вакансии, а также определяют стабильность ставок аренды», — отмечает старший директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Девелоперы и инвесторы будут более осмотрительно начинать новые офисные проекты в Москве, считают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты. «Сомневаюсь, что в этом году в планах игроков появятся ранее незапланированные проекты. Скорее всего, будут строиться только те объекты, на которые получено финансирование и по которым уже проведены подготовительные работы», — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина. По оценке Knight Frank Russia, ввод новых деловых центров в столице по итогам 2022 года составит 230–340 тыс. кв. м, в 2023 году — 350–370 тыс. кв. м. «Это те проекты, которые уже находятся в процессе строительства», — пояснила эксперт.
К кому обращаться в условиях неопределенности?
Компания Area Rent может стать вашим экспертом по недвижимости даже в самые нестабильные времена. Мы предлагаем аренду офиса от собственника в бизнес-центрах Москвы, расположенных рядом с метро/МЦК Окружная, метро Владыкино, метро Петровско-Разумовская, метро ВДНХ, метро Бабушкинская.
Вы можете рассчитывать на грамотную консультацию и помощь в выборе помещения, где будут созданы все условия для ведения вашей деятельности. Мы предоставляем юридический адрес, клининг офиса, платную охраняемую парковку и т.д.
Не важно, что вы ищете – офис от собственника с юридическим адресом или помещение под интернет-магазин, салон красоты или кафе. Мы поможем сделать правильный выбор и гарантируем стабильное и надежное сотрудничество.
Объём спроса превысил консервативные прогнозы, сделанные в начале периода. Ожидается, что по итогам 2022 года показатели достигнут уровня 1 млн. кв. м и даже немного превысят эту цифру. Однако активность арендаторов связана больше со сменой локаций и оптимизацией офисных площадей, чем с расширением и открытием дополнительных офисов. Это демонстрирует уровень чистого поглощения: в 2022 году он был минимальным, близким к нулевому значению.
Ключевая особенность структуры спроса для 2022 года — преобладание сделок по готовым площадям. Высокая стоимость отделки, а также заметное высвобождение помещений в функционирующих зданиях привели к тому, что более 80% спроса сконцентрировалось на готовых офисах. А большинство договоров на покупку помещений «под отделку» были заключены ещё на стадии строительства объектов.
Таким образом, объём спроса на аренду офисных площадей был почти полностью реализован за счёт уже готовых к эксплуатации площадей.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Рынок торговой недвижимости
По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.
В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:
-
KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);
-
GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);
-
«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).
10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.
Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России
|
2018 |
2019 |
6 мес. 2019 |
2020 |
6 мес. 2020 |
6 мес. 2021 |
|
|
Общее предложение торговых |
27,6 |
28,2 |
27,9 |
28,9 |
28,4 |
29,2 |
|
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2 |
576 |
558 |
200,3 |
655 |
218,2 |
405,2 |
|
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб) |
16,9 |
17,2 |
17 |
17,3 |
17,2 |
17,7 |
|
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб) |
363 |
313 |
95,3 |
144,2 |
0 |
313,9 |
|
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб) |
20 |
13 |
4 |
3 |
0 |
6 |
|
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек |
189 |
193 |
190 |
197 |
194 |
200 |
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
Илья Кретов, директор Tinkoff eCommerce:
Сейчас в e-commerce такой период, который можно записать через союз «но». Да, год выдался непростым, предприниматели сталкиваются с большой неопределённостью в экономике, нарушениями цепочек поставок, кадровыми проблемами. Но…
Драйверы роста точно есть. За последние несколько лет рынок e-commerce совершил квантовый скачок: сейчас он занимает 15% от всего потребления товаров в стране, хотя до пандемии «болтался» на уровне 2-3%.
При этом опыт таких стран, как Южная Корея, США, Китай, Великобритания, показывает, что это только начало. Нас ждёт рост рынка в 2-3 раза. Это произойдёт за счёт дальнейшего перетока потребителей из офлайна в онлайн, за счёт новых продавцов и производителей, которые выйдут в интернет.
За последний год увеличение количества онлайн-покупок составило более 60%, а число предпринимателей, начавших торговать в онлайне, утроилось.
Что будет происходить дальше?
Если анализировать траектории развития, по которым Европа, США, Китай проходили пять-семь лет назад — а Россия их повторяет — то нас ждут два ключевых тренда. Первый — это расцвет нишевых маркетплейсов.
Сегодня две трети всех заказов консолидированы на топовых маркетплейсах. В ближайшие годы этот объём будет распыляться по специализированным площадкам. А сегодняшние интернет-магазины с высокой экспертизой в той или иной категории начнут конвертироваться в маркетплейсы. Мы ожидаем, что появится больше 100 таких нишевых площадок.
Второй тренд связан с присутствием одного и того же продавца на самых разных площадках. Мы увидим рост числа продавцов, которые работают больше, чем на одной платформе. Они будут руководствоваться правилом «неважно, откуда приходит трафик — главное, что он приходит ко мне».
Тут есть ещё одно «но». Онлайн-предложение растёт, а потребительский спрос продолжает снижаться. В итоге конкуренция приводит к тому, что многие выбывают из игры.
У малого частного бизнеса нет технологических возможностей вести бизнес не на «ручном управлении», и они проигрывают. Вот почему мы запустили платформу для продавцов на маркетплейсах «Тинькофф Селлер», которая позволит даже небольшим предпринимателям использовать искусственный интеллект и машинное обучение, чтобы решать разные вопросы: например, что продавать, кому, по какой цене.