Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Задаток – это деньги, которые покупатели передают продавцам квартиры до сделки. Он служит гарантом и доказательством, что до определенного срока собственники продадут квартиру покупателям за определенную сумму, а покупатели купят именно их квартиру. То есть заключат в дальнейшем договор купли-продажи — п. 1 ст. 380 ГК РФ.
После проведения задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если же покупатели по своей вине не купят квартиру, то задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Расписка является подтверждающим документом, указывающим на то, что покупатель передал, а продавец получил некую сумму денег. Ошибочно считается, что достаточно договора аванса, залога или задатка, но это не так. Договор лишь указывает на намерения сторон передать/получить деньги на тех или иных условиях.
Сам же факт передачи в договоре никак не освещается, не подтверждается. Именно для того, чтобы продавец в дальнейшем не смог сказать, что он никаких денег не видел и требуется такая расписка.
Пример: Покупатель хочет «забронировать» квартиру на то время, пока будет проверять ее, например, на обременения. Для этого он передает продавцу задаток в определенной сторонами сумме. Если не взять с продавца расписки, последний может просто в одностороннем порядке расторгнуть договор аванса/задатка и заявить, что денег ему не передавали. Как следствие, покупатель теряет всю сумму и ничем не может доказать, что он действительно отдавал ее этому конкретному человеку.
Несмотря на то, что и то, и другое является предоплатой, которая вносится перед покупкой недвижимости и прописывается в предварительном договоре, эти понятия имеют разное значение и юридический статус.
Слова «аванс» наше законодательство не знает, поэтому эта сумма не является в полной мере обеспечением исполнения обязательств. Зато аванс можно в любой момент потребовать назад, и он должен быть возвращен. Внесение аванса ни к чему не обязывает обе стороны, но и требование его вернуть не грозит санкциями.
Иное дело – задаток. Эта разновидность предоплаты, с юридической точки зрения, является полноценным обеспечением исполнения договора купли-продажи. Термин «задаток» встречается в статьях 380-381 ГК РФ, где подробно описаны процедуры передачи и получения предоплаты. Если одна из сторон сделки нарушает предварительный договор, за этим следуют санкции: в случае, когда инициатором разрыва соглашения выступает покупатель, он лишается задатка, тот остается продавцу. Когда сделку отменяет продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Тем не менее, стоит учитывать, что пока недвижимость не прошла процедуру регистрации права собственности, договор не считается заключенным, тем более, предварительный договор, который является всего лишь соглашением о намерениях. Если дело дойдет до суда, стопроцентной гарантией исполнения обязательств задаток не будет, однако в большинстве случаев такая мера предосторожности себя оправдывает/
В каких случаях и как можно расторгнуть договор и соглашение о задатке
Это возможно в одностороннем порядке при выплате другой стороне обозначенной в ДКП суммы. Иначе нужно остановить процесс по договорённости. Если же мирного исхода добиться не удалось, потребуется обратиться в суд.
Текущая судебная практика в основном складывается из следующих общих проблем:
- Срыв сделки по причине появления более выгодного предложения для продавца или покупателя.
- Предоставление заведомо ложных сведений об объекте, что приводит к отказу в регистрации сделки.
- Неявка на подписание ДКП в установленный срок либо отсутствие подготовленных в срок документов. Правильно оформить предварительный договор и задаток на квартиру важно как для покупателя, так и для продавца, но не всегда в равной мере. Ориентироваться нужно на каждый конкретный случай и обстоятельства.
Договора задатка при продаже квартиры: правила составления
- В верхней части указывается место и время заключения договора, то есть название город и дата.
- Далее определяется, кто является сторонами договора. Указываются данные продавца и покупателя (ФИО, адрес, данные паспорта, номер телефона)
- Вносится информация о продаваемой квартире — объекте договора (адрес, общая площадь, жилая площадь), а также стоимость недвижимости и сроки заключения основного договора.
- Указывается размер внесенной суммы, она должна быть написана цифрами и прописью.
- Отдельным пунктом определяется порядок передачи денежных средств.
- Далее описываются права и обязанности сторон договора. Санкции за неисполнение договорных обязательств закреплены законодательно и содержатся в 381 статье Гражданского Кодекса России. К обязанностям продавца относится, например, передача квартиры новому владельцу в том виде, в котором она была при осмотре. К обязанностям покупателя относится, например, своевременное внесение оставшейся суммы за квартиру.
- В отдельном пункте прописывается, что договор действителен с момента его подписания.
- Обязательно расписываются форс-можорные обстоятельства и их влияние на действие договора.
- В заключении прописываются реквизиты сторон, и ставятся подписи.
Требования, предъявляемые к задатку
- В качестве задатка может выступать только определенная денежная сумма. Если стороны договорились о передаче какого-либо имущества, это уже будет относиться к залоговым отношениям (с обязательным заключением договора залога);
- Соглашение о передаче денег должно заключаться только в письменной форме;
- Задаток передается:
- в счет будущих платежей за недвижимость по договору;
- как подтверждение заключаемого соглашения о покупке недвижимости (при возникновении споров и их решения, в рамках судебного разбирательства, по факту заключенного/незаключенного между сторонами договора купли-продажи, с передачей денежной суммы, может быть расценен судом, как фактическое подтверждение заключения договора);
- как стимулирующий принцип, направленный на обеспечение исполнения ранее оговоренных обязательств.
Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку
Когда при покупке квартиры вносится задаток, об этом извещается банк. После этого кредитная организация вычитает его сумму из объема первоначального взноса. Передача денежных средств осуществляется либо наличными, либо через безналичный перевод.
Задаток при ипотеке оформляется идентично задатку без ипотеки:
- Договор подписывается в двух экземплярах, один из которых отдается продавцу, а другой покупателю.
- Снимается копия для предоставления в банк.
- Покупателем передаются финансовые средства в оговоренном в договоре размере.
- Продавец пишет официальную расписку, подтверждая передачу.
- Для банка снимается копия расписки от продавца, в которой тот подтверждает получение всех денежных средств, предусмотренных задатком.
- Договор вступает в силу.
С юридической точки зрения, договор вступает в силу в случае, если в нем есть следующие необходимые сведения:
- указаны владельцы той квартиры, которая выставлена на продажу;
- указаны покупатели;
- отмечены сведения, подтверждающие личности участников сделки;
- указана стоимость сделки;
- задаток должен быть написан как цифрами, так и прописью;
- отмечены сведения, касающиеся квартиры;
- обозначена ответственность за несоблюдение договора.
Кроме того, опытные риэлторы советуют вместе с договором прикладывать справку от психиатра, которая подтверждает, что сделка участниками была совершена в здравом уме и памяти. Это позволяет в случае неблагоприятного развития событий, избежать судебного разбирательства по этому вопросу.
Основная функция задатка заключается в том, что задаток служит гарантом обеспечения всех пунктов соглашения, в рамках которого он был получен.
Задаток выполняет следующие функции:
- Стимулирующую, то есть побуждает сторону, обязанную по договору к надлежащему исполнению обязательств, под страхом материальных потерь.
- Универсальную, то есть, не только побуждает, но и гарантирует защиту интересов другой стороны в случае ненадлежащего исполнения обязательств.
- Гарантийную, то есть, гарантирует защиту интересов обеих сторон договора при неисполнении обязательств одной из сторон.
Кроме того, задаток выполняет и ряд других важных функций:
- Платежную. Эта функция заключается в том, что задаток является частью основного платежа по договору.
- Обеспечительную. То есть преследует цель обеспечить исполнение обязательства.
- Доказательственную. Эта функция заключается в том, что соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.
Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя
Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.
Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.
Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.
Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.
Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.
✅ Как правильно вносить задаток?
Деньги следует передавать только после оформления/подписания расписки. Допускается как безналичный, так и наличный расчет. В первом случае нужно указать назначение платежа (задаток по договору), а во втором – дождаться, когда продавец, пересчитав деньги, подтвердит отсутствие претензий.
Вне зависимости от способа платежа, расписка пишется вручную шариковой ручкой (гелевую использовать нельзя, как и карандаш). Написанный от руки текст дает возможность идентифицировать личность – подделать почерк крайне сложно, чего не скажешь о подписи. Обязательными являются следующие требования к оформлению:
- документ должен иметь название (расписка о получении задатка по договору – указывается дата заключения последнего);
- дата, когда написана расписка;
- сведения о продавце/покупателе;
- сумма цифрами/прописью;
- краткие сведения о недвижимости;
- подпись.
Все данные, внесенные в расписку, стоит внимательно проверить, чтобы исключить наличие в тексте намеренных или случайных ошибок. Особое внимание следует уделить сумме и паспортным данным, а также дате.