Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи с отсрочкой платежа — образец». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ДКПТ в кредит — основание для установления залоговых правоотношений. Это правило действует, если другое не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это положение распространено и на договор продажи товара в рассрочку (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:
- С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
- С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
- Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.
Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.
Главным из них для продавца является нарушение покупателем сроков оплаты. Ведь если квартира продаётся в рассрочку, то не исключено, от недобросовестных покупателей деньги придётся ждать годами.
Покупатель имеет также свои риски. Главным из них является то, что в случае срыва графика оплат продавец вправе забрать проданную квартиру назад. Кроме того, надо учитывать, что есть некоторые категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой и после продажи.
Особенно это касается случаев с приватизацией жилья. Поэтому, если такой факт имеет место, то важно в договоре сразу перечислить таких граждан, чтобы впоследствии для покупателя не было неприятных сюрпризов.
Продавец может отрицать, что был внесён очередной платёж за квартиру. Поэтому покупателю следует хранить у себя все банковские квитанции по совершенным выплатам (если деньги поступали продавцу на счёт). Когда же покупатель оплачивал жилье наличными, то каждый взнос следует подтвердить распиской от продавца.
Договором может быть предусмотрено, что покупатель до внесения всей суммы за квартиру не имеет право отчуждать (перепродать, обменять, подарить). Этот аспект также следует принять во внимание.
Наконец, при несоблюдении очерёдности платежей, покупатель рискует оплатить крупные финансовые санкции. Данный момент также нужно не упускать из вида, заключая договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
Продажа в рассрочку и налоги
Если продавец делает отчуждение квартиры, то у него возникает сумма налоговых обязательств по НДФЛ. В частности, совершённую операцию нужно задекларировать в годовой налоговой декларации и уплатить с неё определённую сумму налога при условии, что квартира была в собственности менее 5 лет. Данное правило распространяется на объекты недвижимости, приобретённые после 1 января 2016 года.
В свою очередь покупатель получит для себя право на применение налогового вычета. Он подразумевает возврат части НДФЛ, удержанного работодателем из его зарплаты. Если после перехода права собственности рассрочка растянулась на несколько лет, то и вычет можно использовать соответствующими частями.
Однако нужно помнить, что право на вычет ограничено суммой на покупку недвижимости. Её размер составляет 2 миллиона рублей.
Чтобы оформить вычет следует принести в ИФНС заявление и договор, подтверждение перехода права собственности на жилье, а также копии расписок или банковских квитанций.
Несколько советов напоследок
Права продавца достаточно хорошо защищены на законодательном уровне, чего не скажешь о правах покупателя.
Поэтому рекомендуем гражданам, решившим приобрести какую-либо вещь, особенно дорогую, внимательно изучить пункты договора, касающиеся начисления процентов по кредиту и штрафных санкций за их просрочку. Незаметно вы можете попасть в такую долговую яму, что потом с трудом из нее выберетесь.
Проценты по кредиту в случае задержек выплат могут сравняться со стоимостью самой покупки. Поэтому при принятии решения о покупке в кредит трезво оцените свои финансовые возможности с учетом всех форс-мажорных обстоятельств, включая возможную потерю вами заработка в недалеком будущем.
И вдумчиво изучите все условия договора по кредиту, особенно написанные мелким шрифтом.
Особенности регистрации
Чтобы новый собственник смог воспользоваться правом на собственность, после подписания договора организацию перерегистрацию квартиры на покупателя в регистрирующем органе.
Пакет документов подается в отделение Росреестра или через МФЦ по месту нахождения покупаемого жилья.
Отдельно стоит отметить, что сделка с отсроченной оплатой может привести к проблемам с взысканием остатка суммы. По этой причине не рекомендуется спешить с переоформлением. В идеале, если покупатель выплатить всю сумму полностью к моменту визита в Росреестр.
Соглашения о реализации недвижимости с отложенным платежом могут различаться сроками:
- Кратковременные;
- Долгосрочные;
- Личные (высчитываются в зависимости от материального состояния покупателя и иных обстоятельств);
- Беспроцентные (представляется на маленький срок, но первоначальный взнос не может быть меньше 50% от цены жилого помещения);
- С установлением процентов (производится расчет процентных обязательств, гарантирующих продавцу получение суммы за недвижимость).
В ситуации, когда рассрочка устанавливается в размере:
- От 5 до 500 тыс. руб. – для её выдачи потребуется предъявить гражданский паспорт и справку с постоянной работы, где заявителю нужно проработать не меньше 3 лет. Она предоставляется без установления процентов на период до одного года;
- От 500 000 до 1 млн. рублей – необходимо представить дополнительный документ: водительские права, технический паспорт на машину, ИНН, загранпаспорт и др. Возраст обратившегося должен быть не моложе 20 лет и не старше 65. Время погашения может составлять до двух лет.
Виды рассроченной оплаты при покупке недвижимости
Основные виды рассрочки: процентная и беспроцентная, с начальным взносом (задатком) или без него. Различают также краткосрочные и долго-срочные графики оплаты.
Важно! Условия рассрочки должны быть обязательно прописаны в договоре или дополнении к нему.
Рассмотрим основные варианты оплаты с рассрочкой подробнее. Задаток и выплата остатка. Объем задатка, который передается еще до оформления купчей, определяется по соглашению сторон. Это может быть 10% или 30%, все зависит от достигнутого компромисса.
Для оформления задатка подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается внесенная сумма, а также все основные условия будущего основного договора.
Далее остаток вносится в соответствии с графиком платежей, установленным соглашением в четко оговоренные даты. Если покупатель отказывается от сделки, то задаток не возвращается. Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов. Если предусмотрена процентная рассрочка, то в договоре указывается процентная ставка, а также полная сумма платежа с учетом «тела» задолженности и процентов. Размер ставки определяется ключевой ставкой Банка России или договором.
Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом (ст. 395 Гражданского кодекса России). Ежемесячные платежи без внесения задатка. Редко, но все же иногда случается вариант рассрочки вообще без задатка.
К примеру, на рынке Москвы его практикуют всего несколько застройщиков социального жилья. В этом случае стоимость квартиры делится на равные части, которые покупатель должен будет оплачивать с процентами или без них в оговоренные сроки. Это вариант очень выгоден покупателю, но нужно изучать договор на предмет скрытых «ловушек» и подвохов.
Как составляется договор?
Особенно много внимания уделяется составлению данного соглашения. Поэтому в договор купли-продажи с рассрочкой платежа обязательно вносятся следующие сведения:
- наименование договора;
- Ф. И. О. и паспортные данные участников соглашения;
- предмет договора, представленный недвижимостью, причем обязательно указывается ее адрес, площадь и другие параметры, позволяющие без сложностей идентифицировать объект;
- условия заключения договора;
- стоимость жилья;
- размер первоначального взноса;
- порядок расчетов между участниками соглашения;
- условия рассрочки, для чего прописывается дата внесения платежей и их размер;
- ответственность сторон;
- неустойка, выплачиваемая участником, нарушившим по разным причинам условия соглашения;
- перечень документов, прикладываемых к договору;
- дата составления контракта;
- подписи сторон.
Желательно обратиться к нотариусу, чтобы убедиться в том, что были соблюдены все формальности. Составляется документ в трех экземплярах, после чего регистрируется в Росреестре. Целесообразно формировать даже акт приема-передачи, чтобы подтвердить, что документы и ключи от жилья были переданы покупателю. Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку можно посмотреть ниже.
Продавец и покупатель
Участниками данной сделки являются продавец и покупатель, причем должен выступать собственником недвижимого имущества. Именно эти стороны могут договариваться о любых условиях сделки, в том числе о предоставлении рассрочки.
На возможность установления в договоре правила о рассрочке может влиять правовой статус покупателя.
Например, военнослужащие могут оформлять рассрочку для получения от Министерства Обороны РФ единовременной денежной выплаты на улучшение жилищных условий.
Семьи с двумя и более детьми могут приобретать жилье в рассрочку и вносить платежи за счет средств маткапитала.
При регистрации договора в учреждении Росреестра залог в силу закона устанавливается в пользу продавца. При нарушении условий сделки в части оплаты цены по договору, именно от продавца зависит возможность использования всех последствий в виде расторжения договора или взыскания средств.
Особенности заключения ДКП с рассрочкой
При заключении ДКП с рассрочкой необходимо чётко прописать условия. Нужно зафиксировать полную стоимость недвижимости, описать погашенную часть, указать на подлежащую оплате равными платежами сумму, определить сроки.
Особенности покупки недвижимости в рассрочку:
- покупатель может внести задаток в размере;
- платежи должны проводится по графику каждый месяц, квартал или год;
- в документе предусмотрена возможность досрочной оплаты;
- сроки погашения полной стоимости укладываются в рамки от 3 месяцев до 12 лет.
Договор должен содержать отметку о том, что обе стороны согласны с разработанным графиком и суммами выплат. Каждый будущий платёж подтверждается справкой продавца о том, что деньги получены.
Важные пункты:
- расчёты идут через банковские счета, кассу (если квартиру продал застройщик) или наличными средствами. Прекращение внесения платежей позволяет продавцу выдвигать требования о возврате недвижимости;
- просрочка платежа может сопровождаться штрафными пени, но лишь при условии, что это указано в договоре. Продавец так же способен потребовать возмещения убытков, если они превысили сумму процентов (требовать будут именно сумму превышения);
- при оформлении ДКП с рассрочкой сразу на нескольких граждан выплата одним из них всей требуемой суммы освобождает от расчётов других.
Повышение размера платежей в одностороннем порядке возможно в случае, когда средства пойдут на возмещение вреда жизни и здоровью продавца.
Кому нужна рассрочка?
Покупка недвижимости в рассрочку у физических лиц выгодна в сравнении с ипотекой. Также она удобна, когда человек хочет продать старую квартиру и купить новую. Он сначала покупает новую в рассрочку, заселяется в неё, а продав старую, выплачивает остаток стоимости купленного жилья.
Продавцы квартир соглашаются оформить рассрочку в следующих случаях:
- Сложности с продажей этой недвижимости, долгий поиск покупателей;
- Необходимость срочной продажи;
- Продавцом выступает новая компания-застройщик, у которой пока нет известности и репутации;
- Ещё не готовые квартиры в строящихся домах (в начале строительства);
- Жильё с дефектами, которому нужен ремонт.
Особенности соглашения
В большинстве случаев, для приобретения жилья в рассрочку учитываются следующие моменты:
- возраст лица, желающего совершить подобную покупку. Преимущество перед лицами от 25 до 45 лет;
- отсутствие судимости;
- стаж работы, чем больше, тем лучше;
- наличие собственности. Например, дом, дача, автомобиль и т.д.
Способы оплаты недвижимости по договору купли-продажи могут быть различны:
- полная предоплата (наличные, безналичные);
- частичная предоплата, т. е. внесение авансового платежа;
- оплата в рассрочку, т. е. внесение денежных средств за покупку недвижимого имущества определенными частями на протяжении конкретного периода времени.
Какой способ оплаты будет прописан в сделке, решают стороны соглашения. Последний метод оплаты в рассрочку выгоден тем покупателям, у которых в настоящий момент времени не достаточно финансовых сбережений на приобретение имущества (квартиры, дома, земельного участка и т.д.).
Виды договоров с рассрочкой:
- с начислением процентов. Если используется данная схема рассрочки платежа при заключении договора купли-продажи квартиры, то в документе необходимо описать какой процент будет взиматься и каким образом;
- без процентов. Данная система оплаты в рассрочку подразумевает, что покупатель вносит стоимость квартиры по частям. Например, объект покупки стоит 12 000 рублей. Покупатель первоначально платит 1000 рублей, а затем в течение года каждый месяц переводит на счет продавца 1000 рублей. В концу года он полностью оплачивает свою покупку стоимостью 12 000 руб.
Срок предоставления рассрочки платежа по договору капли-продажи квартиры может быть различным. Данный временной период зависит от финансовых возможностей покупателя и от установленного срока продавцом.
Особенности продажи квартиры с рассрочкой платежа:
- изначально стороны подписывают договор, где указывают в пункте «оплата» условия предоставления рассрочки;
- регистрационное учреждение регистрирует в один момент права покупателя и обременение покупки;
- покупатель выплачивает полностью всю стоимость квартиры в соответствии с договором купли-продажи;
- продавец подает прошение в государственный регистрационный орган и его сотрудники снимают обременение с продавца.
Договор купли-продажи с рассрочкой платежа образец бланк
В договоре купли-продажи должны оговариваются особые условия, на которых передается право владеть имуществом за определенную стоимость. Иногда подобная сделка осуществляется путем рассрочки основного платежа.
Договориться об оплате покупки должны обе стороны договора. Для этого необходимо оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа соответствующим образом, чтобы в дальнейшем не возникало споров и разногласий.
Что необходимо указать в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа
Сам договор составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами. Пункты, прописанные в документе, должны неукоснительно выполнять как продавец, так и покупатель.
Заключая такой договор необходимо прописать, что покупка не подразумевает под собой выплату процентов и не осуществляется в кредит. В документе необходимо полностью указать сумму первоначальной выплаты, а также остаточной суммы, которую покупающее лицо обязуется выплатить продавцу.
В договоре должны быть обозначены соответствующие даты, по которым будут производиться платежи, а также устанавливается число, когда покупатель сможет начать распоряжаться своей покупкой.
Очень важно как можно подробнее указать отличительные черты покупки. Их можно оформить дополнительным приложением к договору или же прописать в документе отдельным разделом.
В документе должны обозначаться положения, которые вступают в действие, когда покупатель отказывается платить установленную денежную сумму. Можно указать, что в таком случае, покупатель обязан передать в собственность свое имущество: машину, участок земли или, например, гараж.
Особенности договора купли-продажи с рассрочкой платежа
Основные преимущества такого вида договора:
- Беспроцентная оплата.
- Оплата без комиссий и дополнительных платежей.
- Нет необходимости страховать жизнь.
- Не требуется собирать пакет определенных документов.
Как правило, наряду с достоинствами, присутствуют и характерные недостатки такого оформления сделки. Не все готовы предоставить продажу имущества в рассрочку. Люди боятся обмана со стороны покупателя.
Так как иногда лица, осуществляющие покупку, не всегда правильно оценивают свои возможности по выплатам. Особенно это касается дорогостоящих покупок, таких как машина или квартира.
Чтобы обезопасить себя, продавцы часто прописывают конкретные условия в договоре, которые запрещают покупателю полноправно пользоваться имуществом до окончания сделки. Кроме того, не лишним будет указать штрафные санкции, применимые к недобросовестному плательщику.
Выходом в таком случае может стать оформление ипотеки между частными лицами. Несмотря на то, что «кредит» у наших граждан стойко ассоциируется с банками, на самом деле само понятие не предполагает обязательного участия в сделке третьих лиц.
Рассрочка может оформляться как между частными лицами, так и между покупателем и застройщиком.
Согласно ст. 488 ГК РФ, оно подразумевает передачу имущества с условием оплаты его полной стоимости в течение определенного времени. При этом на товар налагается отягчение, то есть новый собственник не сможет продать или подарить его до момента полной выплаты всей положенной суммы продавцу.
Физические лица могут согласовать выплату стоимости квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, если покупатель ожидает получения средств. Договор при этом может быть составлен 3 видов.
- Задаток + единовременный платеж. Схема предполагает уплату покупателем первоначального задатка, который является гарантом намерения приобрести данный объект недвижимости. Оставшаяся часть суммы выплачивается одним платежом в установленный срок. Этот вариант подходит, если покупатель ожидает получения крупной суммы.
- Задаток + ежемесячный платеж. Этот вариант также предполагает уплату задатка, но основная часть долга возвращается частями. Сроки и частота выплат устанавливаются по соглашению сторон. Такая сделка может предполагать уплату покупателем дополнительных процентов и штрафные санкции за задержку оплаты. Срок договора – от 1 года.
- Помесячная оплата без задатка. Этот вариант редко встречается при заключении договора рассрочки между физлицами. Похожие условия могут предлагать застройщики при покупке квартиры в недостроенном доме. Договор заключается на продолжительный срок и предполагает большую процентную ставку по рассрочке.
Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами предполагает определенные опасности.
Таблица 1. Риски продавца и покупателя
| Риски продавца | Риски покупателя |
| Невыплата покупателем денежных средств по договору рассрочки | Отказ продавца от снятия отягчения с квартиры после уплаты последнего взноса по договору рассрочки |
| Дополнительные расходы, связанные с судебными издержками в случае признания сделки недействительной на основании невыполнения второй стороной своих обязательств | Дополнительные расходы, связанные с оплатой судебных издержек при обращении в суд |
| Падение стоимости объекта недвижимого имущества за время его использования покупателем | При неполучении денежных средств и невыплате платежа в установленные сроки квартиру у покупателя могут забрать, а уплаченные денежные средства – вернуть не полностью. Из этой суммы будут вычтены штрафные санкции |
Могут присутствовать и другие риски, которые будут зависеть от текста договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Важно уделить внимание его оформлению, так как даже от незначительной ошибки в его пунктах может возникнуть немало проблем. К примеру, отсутствие в тексте документа четко обозначенных сроков совершения выплат способно привести к длительному ожиданию положенных денежных средств.
Особое внимание необходимо уделить формулировке пункта, связанного с передачей права собственности. В нем должно быть указано, что покупатель вступает в права собственности по факту совершения последнего платежа по договору. Если в нем будет отмечено, что полные права передаются покупателю после совершения первого платежа, то он сможет продать недвижимость после его внесения и исчезнуть.
Основным нормативным актом, регулирующими процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки между частными лицами, является Гражданский кодекс РФ. Нормативно-правовой акт содержит в себе положения, регламентирующие оформление документов в данной сфере, права и обязанности сторон. В нем закреплены специфические ситуации, которые могут возникнуть при осуществлении договоренности.
Ст. 454 ТГ РФ регулирует вопросы, связанные с оформлением договора купли-продажи. Процедура приобретения товаров в кредит, которая применяется при рассрочке платежей за квартиру, регулируется положениями ст. 488 ГК РФ.
Ряд вопросов при продаже недвижимости охватывается Семейным кодексом РФ. К примеру, если квартира является совместно нажитым имуществом супругов или находится в общей собственности нескольких граждан, то процедура продажи производится с учетом ст. 34,35 СК РФ.