Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство людей, которые арендуют в городе или округе, являются надежными арендаторами. Вы также, вероятно, будете надежным арендатором, если ваш арендодатель является жилищной ассоциацией и ваша аренда началась до 15 января 1989 года.
Каковы преимущества субаренды дома?
- Вам не придется беспокоиться о расторжении договора аренды. Расходы, связанные с расторжением договора аренды квартиры, могут быть значительными. Возможно, вам придется заплатить изрядную плату в дополнение к продолжению выплаты арендной платы, пока ваш арендодатель не найдет другого арендатора, что является дорогостоящим и отягчающим. В противном случае от вас могут потребовать оплатить всю сумму аренды.
- Уход от финансовых обязательств, связанных с незанятой квартирой. Не имеет особого смысла продолжать платить за квартиру, которая не используется. Вы в состоянии возместить хотя бы часть своих затрат, найдя субарендатора для сдаваемой в аренду недвижимости.
- Домашняя няня будет ждать вас, когда вы вернетесь из поездки. Если вы сможете найти надежного субарендатора, вы сможете оставить свои вещи в квартире в безопасности, зная, что кто-то будет там, чтобы присматривать за вещами и решать любые чрезвычайные ситуации, связанные с недвижимостью, которые могут возникнуть.
Чем субаренда отличается от приобретения соседей по комнате?
Когда вы получаете соседа по комнате, имя этого человека также будет в договоре аренды. Это означает, что вы и они оба несете равную ответственность за аренду квартиры. Но когда вы сдаете в субаренду кого-то другого, этот человек не является частью договора аренды. Если они сделают что-нибудь плохое с квартирой или не оплатят аренду вовремя, арендодатель будет нести ответственность только за вас.
Поскольку ваша аренда никоим образом не обязывает их, важно тщательно проверять кандидатов. Вы хотите убедиться, что человек, которого вы впускаете в свою квартиру, знает правила и может заплатить за это.
Вам также следует изучить местные законы, чтобы узнать, существуют ли какие-либо правила субаренды ваших квартир. Эти правила могут варьироваться от штата к штату.
В Калифорнии, например, закон штата ограничивает количество людей, которые могут проживать в квартире, до двух человек на комнату для гостей плюс еще один человек. Итак, если у вас есть квартира с двумя спальнями в Сан-Франциско и вы хотите сдать в аренду вторую комнату, вы можете сделать это на законных основаниях только для 3 человек.
- Доход физических лиц от сдачи объекта в субаренду подлежит налогообложению по ставке НДФЛ 13%. Декларация 3-НДФЛ направляется в налоговые органы каждый год до 30 апреля. Налоги оплачиваются до 15 июля текущего года.
- Юридические лица оплачивают 6% по УСН. Но предприниматели могут столкнуться с необходимостью вносить другие страховые взносы.
Дополнительные особенности и нюансы
Собственником объекта могут выступать муниципальные органы власти. Субаренда допустима и в этой ситуации – но только с их согласия и получения подписей чиновников.
Сдавать в субаренду можно не только нежилые помещения, но и квартиры, земельные участки. В первом случае физлица обычно организуют сдачу жилья посуточно: подобный съем приносит больше денег, чем долгосрочная аренда.
В случае с земельным наделом изменять его целевое предназначение при субаренде нельзя. Договор на сдачу в субаренду земли подлежит обязательной регистрации. При этом сумма платы за субаренду не должна быть выше суммы арендной платы.
Подводные камни субаренды
Поговорим о «подводных камнях» при субаренде: чем опасно заключение субарендного договора для субарендатора?
Самые существенные риски несёт именно субарендатор, по причине того, что он представляет собой наименее защищённую сторону соглашения. Помимо этого, имеются некоторые рискованные моменты и в отношении иных сторон данной сделки. Приводим лишь некоторые, наиболее очевидные, из них:
- Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
- Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
- Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
- Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.
Примите к сведению! Когда субарендное соглашение заключается раньше даты, указанной в арендном договоре – такая сделка считается недействительной. Даже в том случае, если документ имеет подписи обоих сторон.
Как организовать бизнес: инструкция
- Поиск и аренда недорогих квартир. Изучите объявления на интернет-сайтах, в популярных газетах. Сравните цены. Выбирайте квартиры, расположенные рядом с транспортными развязками. Одна из квартир должна находиться в тихом районе.
- Обустройство помещения. Создайте нормальные условия для проживания, обставив квартиру скромно, но со вкусом. Минимум мебели и бытовой техники обязателен.
- Проведение рекламной кампании. Раздача листовок и визиток, расклейка объявлений, реклама в Интернете помогут привлечь первых клиентов.
- Контроль сохранности имущества. Заранее предупредите постояльцев о штрафах в случае обнаружения вами поломки мебели или бытовой техники. Разумный вариант – брать страховой взнос от клиентов на время аренды.
Что такое субаренда земельного участка? Разрешен ли такой вид получения дохода в России? Этот вопрос волнует многих граждан, желающих сдать третьему лицу арендованный участок земли.
В Законе об аренде в ст. 8 указано, что арендованный участок или часть его можно передавать в субаренду. Целевое назначение при этом изменять запрещено.
Также требуется уведомить арендодателя и получить его согласие в письменной форме. Срок рассмотрения предложения – один месяц. Если по истечении этого срока владелец участка не подтвердил согласие или не ответил отказом, арендованная земля может быть передана во временное пользование третьему лицу.
Следует знать, что условия договора субаренды не должны противоречить пунктам и нормам договора аренды. Субарендатор должен помнить, что договор субаренды действует в рамках договора аренды. Все просто: не может быть срок аренды три года, а субаренды – четыре. В случае прекращения действия договора аренды автоматически аннулируется договор субаренды.
В Налоговом Кодексе РФ в п.288.6 ст.288 указано, что размер платы за субаренду земли не может превышать арендной платы.Субарендатор, как субъект хозяйствования, обязан соблюдать все положения заключенного с ним договора.
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Зависимость договоров
Допустим, что владелец недвижимости разрешил контрагенту заключать договора субаренды. Но как быть предпринимателю, если контракт «первого уровня» по каким-либо причинам прекратился — закончился его срок, собственник помещения нашел законные основания для прекращения правоотношений?
Юристы отмечают — субаренда нежилых помещений считается производным контрактом, зависящим от «первичного». Таким образом, если основной договор прекратил свое действие, то сразу же аннулируется и тот, что арендатор заключил со своим контрагентом. Можно отметить, что соответствующие положения закреплены в 618-й статье ГК РФ. Таким образом, субаренда нежилых помещений возможна только в пределах действия основного договора арендатора с владельцем недвижимости.
Субарендатор и владелец недвижимости: практика взаимодействия
Допустим, ООО «Пропеллер» владеет цехом по производству кабеля. ИП Иванов А. Б. арендовал этот цех сроком на 3 года. Цель соответствующей сделки предпринимателя — открыть на нем собственную линию по производству кабелей под своим брендом. Однако случился обвал национальной российской валюты, и ИП Иванов А. Б. посчитал, что открывать производство нерентабельно из-за удорожания сырья, необходимого для производства кабелей. Однако к Иванову обратилось государственное предприятие «Гидрокабельмонтаж», на складах которого накопилось достаточно сырья, но которому были срочно нужен цех для производства кабеля. Иванов посчитал, что у него есть хорошая возможность заработать, сдав помещение в субаренду по более высоким ставкам, чем в контракте с ООО «Пропеллер». Госпредприятие согласилось. ООО «Пропеллер» дало согласие.
В результате оформились следующие субъекты правоотношений. Во-первых, это ООО «Пропеллер», владелец цеха. Во-вторых, это «первичный» арендатор — ИП Иванов А.Б. В-третьих, это его контрагент и, одновременно, субарендатор — госпредприятие «Гидрокабельмонтаж».
Субарендатор привез в цех оборудование и начал производство. Но тут между ИП Ивановым А. Б. и руководством ООО «Пропеллер» возникли разногласия по поводу корректности заключения договора аренды. В результате фирма-владелец цеха подала на предпринимателя в суд, который встал на сторону истца. Контракт был аннулирован.
Юристы «Гидрокабельмонтажа» решили воспользоваться законным правом заключить арендный контракт с ООО «Пропеллер» напрямую, благодаря положениям ГК РФ. Они составили оферту, где предложили платить в пользу ООО «Пропеллер» столько же, сколько они направляли в счет обязательств по договору субаренды ИП Иванову А. Б. Фирма-владелец цеха, с одной стороны, была обязана акцептировать оферту — согласно ГК РФ, с другой — с радостью сделала это, так как появилась возможность получать больше выручки от предоставления цеха в аренду. Более того, вполне возможно допустить, что ООО «Пропеллер» предложило «Гидрокабельмонтажу» заключить новый, более длительный договор.
Информация к документу
На сегодняшний день аренда и субаренда нежилых помещений – распространённые явления. Подобные договора в основном заключают субъекты предпринимательской деятельности. На практике очень часто арендуют офисы или другие помещения, где можно осуществлять предпринимательскую деятельность. Договор субаренды получил своё законодательное регулирование в гражданском кодексе РФ. Правоотношения, связанные с субарендой, получили своё регулирование в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.
Особенности составления документа
- Скачать образец соглашения о совмещении должностей
- Заполненный образец соглашения
- Понятие и особенности договора субаренды
- Форма договора субаренды
- Что нужно предусмотреть
Понятие и особенности договора субаренды
Субаренду можно охарактеризовать как пересдачу имущества в аренду. Это значит, что помещение является объектом аренды на основании заключённого между собственником и арендатором договора аренды. Арендатор может заключить договор субаренды, и пересдать помещение.
Подобная практика очень часто применяется агентствами недвижимости, которые арендую офисные здания и сдают отдельные комнаты по более высоким ценам, заключая договора субаренды.
Договор субаренды имеет ряд особенностей. В частности:
- срок договора субаренды не может превышать срок действия договора аренды;
- правоотношения, вытекающие из договора субаренды регулируются правилами договора аренды, если, конечно, иное не предусмотрено законодательством;
- если договор аренды был расторгнут раньше предусмотренного срока, то договор субаренды также считается расторгнутым, если иное не предусмотрено в тексте договора аренды, но законодательство даё возможность субарендатору заключить с собственником договор аренды на срок, который оставался до окончания действия договора субаренды;
- если договор аренды был признан ничтожным, та же участь ждёт договора субаренды.
Важно! Арендатор может заключить договор субаренды только при наличии согласия собственника. Это – обязательное законодательное требование.
На практике возможность арендатора сдавать помещение в субаренду предусматривается непосредственно в договоре аренды. Если договор аренды не содержит подобного пункта, то арендатор может заключить договор субаренды только при наличии письменного согласия собственника. При этом подобное согласие необходимо получать для каждого случая заключения договора субаренды в отдельности.
Пять советов для бухгалтеров про договор аренды: как не получить налоговые проблемы
Совет № 1. Проверьте права арендодателя
Решив заключить договор аренды, в первую очередь, рекомендуется проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду. Так как отсутствие такого права может повлечь не только выселение из арендуемого помещения, в силу признания договора ничтожным, но и претензии со стороны налоговых органов о неправомерности включения арендной платы в расходы.
Если арендодатель является собственником, то требуйте свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Если же ваш арендодатель сам является арендатором данного помещения, тщательно изучите уже заключенный договор аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше подстраховаться, получив письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в расходную часть будет законным.
Расходы в договоре аренды – это самый актуальный вопрос. Чтобы не разбираться с ним в судах, следует закрепить соответствующие условия в договоре.
Совет № 2. Обоснуйте включение аренды в расходы
Согласовывайте и прописывайте в договоре, как именно будет подтверждаться обоснованность включения в расходы арендных платежей.
Ни в налоговом, ни в гражданском законодательстве нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами. Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Ответ прост: акт нужен, но в случае, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.
Чем опасна субаренда нежилого помещения?
Перечислим ряд «подводных камней» сделки и риски, связанные с ними.
При заключении договора субарендатору бывает достаточно сложно настоять на своей редакции договора. Основным будет первоначальное соглашение собственника и арендатора. Поэтому последний должен придерживаться условий, установленных собственником
В этом случае субарендатору целесообразно запросить первоначальный договор и изучить его.
Особое внимание нужно обратить на срок сдачи в аренду нежилых площадей. Если в соглашении о субаренде будет указана дата окончания позднее, то для второй стороны существуют риски
Поэтому подписывать документ следует со сроком не позднее даты по договору аренды.
Использование помещений по целевому назначению является еще одним важным моментом. Риски могут возникнуть при желании взять площади под офисные помещения, а заключить договор субаренды склада. Запросите технический паспорт объекта у арендатора и уточните, для каких целей его можно использовать.
Обязательно наличие согласия от собственника на сдачу площадей в субаренду. Лучше иметь на то письменное разрешение или ссылку на основной договор аренды с возможностью переуступки права у арендатора. На муниципальные нежилые помещения обязательно получение согласия в письменном виде.
Арендатор обладает правом прекратить действие договора до установленного срока (ст. 608 ГК). Оспорить его решение невозможно, но предусмотреть в соглашении такой момент реально. Достаточно вписать пункт о неустойке в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора.
Обращаем внимание на сроки соглашения
Прежде чем подписывать договор субаренды, потенциальный субарендатор должен внимательно ознакомиться с условиями как текущего соглашения, так и основной сделки (договора аренды).
Особое внимание нужно уделить срокам субаренды. Некоторые арендаторы по своему незнанию или по специально продуманной схеме указывают в договоре субаренды срок, который превышает срок действия основного соглашения.
Если субарендатор столкнулся с такой ситуацией, тогда он должен понимать, что соглашение с арендатором будет работать только до конца действия основного договора, а все остальное время сделка будет являться недействительной, поэтому к концу окончания срока аренды субарендатор обязан будет вернуть недвижимость арендатору либо заключить новую сделку.
Чтобы не стать обманутым субарендатором, необходимо еще на стадии рассмотрения соглашения попросить арендатора ознакомиться с текстом основного договора для сопоставления сроков.
Если арендатор отказывается предоставлять такое соглашение, ссылаясь на коммерческую тайну, тогда следует поискать другого арендатора.
Образец договора аренды
Как заключить договор аренды? Контракт об имущественном найме имеет стандартную форму. В него входят существенные и дополнительные условия. Без существенных условий он не будет считаться действительным. Его можно будет оспорить в судебном порядке. Дополнительные условия включаются в «тело» договорённости по желанию сторон.
Имеет следующие особенности:
- если предметом договора является движимое имущество, а срок действия более 1 года – обязательна письменная форма;
- если одно из сторон юридическое лицо любой организационно-правовой формы, письменно составленная договоренность – обязательное условие;
- сумма арендной платы может меняться неоднократно, если это предусмотрено соглашением сторон;
- предмет договора должен быть досконально описан. То есть, после получения сторонним лицом сведений об объекте переданного в пользование имущества, не может остаться сомнений, какое именно имущество является предметом соглашения;
- если срок договора не определён сторонами «в теле», то прекратить отношения может одна из сторон в любой срок. Но необходимо предупредить оппонента не менее чем за месяц.