Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как без штрафов досрочно закрыть ипотеку в Казахстане». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уменьшение срока кредитования – это выгодный вариант для тех, кто не привык делиться с банком своими деньгами. В этом случае переплата по процентам уменьшится, но платежи останутся прежними. Значит тут ещё надо верить в стабильность своего будущего.
Уменьшение платежа по ипотеке
Сокращение платежа по ипотеке за счёт частичного досрочного погашения – это вариант для тех, кто хочет уменьшить ежемесячную долговую нагрузку. Срок кредита при этом не меняется. Переплата банку, к сожалению, сокращается очень незначительно. Рассмотрим на примере с такими же исходными данными, как и в прошлом случае.
ДАНО: Стоимость квартиры – 3 000 000 руб. Размер кредита – 2 250 000 рублей. Первый взнос – 750 000 рублей или 25%. Срок – 15 лет. Ставка – 9%.
Если платить без досрочного погашения, получится:
- ежемесячный платёж – 22 821 рубль;
- переплата банку – 1 857 779,27 рубля.
Если один раз досрочно внести 100 000 рублей в счёт сокращения ежемесячного платежа, получится:
- ежемесячный платёж – 21 804,04 рубля;
- переплата банку – 1 775 745,58 рубля.
При таком варианте частичного досрочного погашения экономия составит 82 033,69 рубля.
Итого получаем: 260 250,95 руб. > 82 033,69 руб. То есть с точки зрения переплат по процентам значительно выгоднее сокращать срок ипотеки.
Алгоритм действий при досрочном погашении кредита
Здесь нет ничего сложного, и фактически этот алгоритм мы представили в предыдущем пункте. Разумеется, многое зависит от банка, который выдал вам кредит. В большинстве случаев вам нужно будет обратиться в территориальный офис вашего банка с заявлением о досрочном погашении кредита. В заявлении должны быть указаны дата очередного платежа, в котором вы увеличите оговоренную сумму взноса, и собственно сумма, которую вы хотите списать в пользу закрытия долга. Этот момент очень важен, поскольку на карточке, с которой идет списание платежей, могут находиться другие средства человека, и система не может (да и не должна) автоматически списывать в пользу кредита все, что «видит» на карте. Указанная сумма внесет ясность в процесс возврата заемных средств.
Когда выгодно уменьшить срок займа?
Уменьшить срок займа, чтобы сократить размер переплаты выгодно в следующих случаях:
-
заем оформили 2−3 месяца назад, а до погашения еще три года;
-
у банка отсутствуют дополнительные комиссии за досрочное погашение;
-
сумма ежемесячных платежей не будет превышать 40% от дохода семьи заемщика;
-
оплата по кредиту вносится равными платежами — аннуитет.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует два варианта досрочного погашения кредита – полное и частичное. В первом случае клиент через определенное время после оформления кредита выплачивает всю его сумму с процентами, пересчитанными на конкретный момент. Благодаря этому общий размер кредита удается уменьшить, так как переплачивать большие проценты уже не нужно.
Еще один вариант – частичное досрочное погашение – означает, что клиент один или несколько раз вносит сумму, превышающую рассчитанный ежемесячный платеж. При этом можно как уменьшать срок, так и снижать ежемесячный платеж – заемщик может самостоятельно выбирать, какой вариант ему подходит больше. При уменьшении срока кредитования удастся сэкономить, так как размер процентов, которые необходимо переплатить, уменьшится. При снижении ежемесячного платежа размер процентов останется прежним. Однако такой способ досрочного погашения подойдет тем клиентам, которые не уверены в стабильности своего финансового положения.
Важно учитывать, что в каждом из этих случаев досрочные выплаты необходимо делать в обозначенный договором день. Если деньги будут внесены на счет позже (даже на несколько дней), из них будут высчитаны проценты за пользование ипотекой в это время. В результате сумма, необходимая для досрочного погашения, вырастет.
Не стоит забывать и о том, что у заемщика всегда есть возможность воспользоваться комбинированным вариантом. В этом случае клиент может уменьшить срок кредитования и также снизить ежемесячные выплаты.
Как подавать заявление на досрочное погашение?
Чтобы сумма, которую заемщик вносит на счет, была засчитана как досрочное погашение тела кредита, ему необходимо за 30 дней до платежа подать соответствующее заявление в банк. Если этого не сделать, деньги будут перечислены на погашение процентной ставки, в результате чего уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячного платежа не удастся.
Каждый заемщик должен учитывать, что обычного пополнения счета на большую сумму не достаточно для выплаты ипотечного кредита досрочно. Все дело в том, что даже при ее наличии на счете банк будет продолжать ежемесячно списывать фиксированную сумму. Поэтому необходимо следовать такому алгоритму:
-
Сначала заемщик подает заявление в банк, уведомляя его о том, что планирует досрочно погасить часть тела кредита.
-
Далее клиент выбирает, что ему больше подходит – уменьшение размера платежа или сокращение срока выплат.
-
Обязательно указывается точная сумма, которую необходимо списать со счета.
-
После списания в банке пересчитывают проценты на оставшуюся сумму, предоставляя заемщику новый график ежемесячных выплат.
Форма и способ подачи заявления могут отличаться в разных банках. Информацию о том, как правильно уведомить финансовое учреждение о досрочной выплате, лучше узнавать у менеджеров. Они смогут предоставить актуальные данные, которые позволят выполнить процедуру правильно и в срок.
Стоит учитывать, что ипотечный кредит в России можно погасить не только собственными средствами, но и с привлечением материнского капитала. В зависимости от условий ипотечного договора, эти деньги могут идти на досрочное погашение тела кредита или процентной ставки. Чтобы воспользоваться такой услугой, заемщик должен подать заявление в Пенсионный фонд, который является распорядителем материнского капитала. К заявлению необходимо прикрепить документы с указанием суммы займа – остатка, который необходимо погасить. Также нужно указать реквизиты банка, на которые необходимо перечислять средства.
Если решение Пенсионного фонда окажется положительным, заемщику потребуется обратиться в банк с уведомлением о желании досрочно погасить кредит и необходимости привлечения с этой целью материнского капитала. Если все сделано правильно, начиная со следующей выплаты, все средства будут автоматически перечисляться на счет банка в соответствии с указанными реквизитами.
Надо ли гасить ипотеку досрочно?
График платежей по ипотеке на стадии оформления рассчитывается таким образом, чтобы клиент мог справляться с кредитным бременем и обслуживать свои насущные потребности. Это приводит к тому, что приходится:
- в течение 10-20 лет оставаться в долгу перед банком;
- значительно переплачивать, оплачивая кредитные услуги банка.
Но если финансовая ситуация клиента меняется в лучшую сторону, он вправе досрочно рассчитаться с банком, тем самым:
- Освободить жилое помещение от залогового бремени и иметь возможность распоряжаться им в полной мере.
- Эффективно распорядиться дополнительными средствами в виде материального капитала или наследства.
- Рассчитаться с долгами в благополучный период стабильных заработков.
- Сократить переплату, сэкономив на начисленных процентах.
Обратите внимание, что требуется обязательное уведомление банка о намерении досрочно погасить ипотечный займ.
Как еще можно сэкономить на ипотеке?
Если вы желаете не переплачивать и сберечь себя от излишних посягательств кредиторов на ваши средства, то в первую очередь прочитайте кредитный договор. В нем вы не должны найти статей, которые нарушают ваши права и преувеличивают банковские. Например, обратите внимание на права банка, в них не должно быть возможности в одностороннем порядке менять условия договора, ставку и другие характеристики.
Стоит также обратить внимание на комиссии, которые взимает кредитор, а именно на ведение счета, оформление, рассмотрение заявок и так далее. В Казахстане есть несколько банков, которые полностью отказались от комиссионных сборов, другие предлагают на выбор условия с комиссиями и без, а третьи просто начисляют и получают небольшую дополнительную прибыль.
Ставка – один из важнейших пунктов договора. Перед тем, как пойти в банк и взять ипотеку, оцените рынок, просмотрите все предложения и узнайте средний размер вознаграждения по ипотечному займу и только после этого обращайтесь в выбранную вами организацию. Даже подобрав банк с самым заманчивым предложением, после оформления обратите внимание на итоговую ставку. Она может несколько отличаться от ожидаемой.
Выгодно ли частичное досрочное погашение ипотеки?
Частично погашать ипотеку может быть выгодно не во всех случаях. Многое зависит от вариантов погашения, момента погашения и от того, с помощью каких платежей вы рассчитываетесь с банком: аннуитетных или дифференцированных. Напомним, что в первом варианте вы платите равные суммы на протяжении всего срока, однако структура платежей разная. В первой половине срока проценты за кредит преобладают над основной суммой долга, во второй половине – наоборот.
Дифференцированные платежи таковы, что одна половина платежа идет в счет уменьшения основного долга, а другая – в счет оплаты процентов. При этом, размер процентов к концу ипотеки становится все меньше, следовательно, размер самого платежа уменьшается. Этот тип платежей является более выгодным, поскольку переплата меньше, однако он более обременительный для заемщика в первой половине срока.
Выясним, при каком типе платежей досрочно погашать ипотеку выгодней. В качестве примера рассмотрим два ипотечных кредита на сумму 3 млн руб, на срок 120 месяцев (10 лет) под 10% годовых. В одном из них – аннуитетный тип платежей, в другом – дифференцированный.
Предположим, что мы досрочно вносим 500 тысяч рублей на третий год ипотеки. В одном случае, мы просим уменьшить срок ипотеки, в другом – сократить сумму ежемесячного платежа.
| Основные параметры | Аннуитетный | Дифференцированный |
|---|---|---|
|
Сумма кредита в руб. |
3 000 000 |
3 000 000 |
|
Сумма досрочного погашения через 3 года, в руб. |
500 000 |
500 000 |
|
Экономия при досрочном платеже при уменьшении срока в руб. |
400 961.8 |
302 039.67 |
|
Экономия при досрочном платеже при сокращении суммы в руб. |
192 297.73 |
172 888.31 |
Когда выгоднее уменьшать срок ипотеки?
Если наличие ипотечного кредита создает для вас лишний стресс, заставляет постоянно беспокоиться о будущем и текущий размер платежа по ипотеке для вас комфортен, то имеет смысл уменьшать срок ипотеки. К тому, экономическая ситуация в стране может поменяться и нависший кредит будет оказывать давление.
В чем выгода уменьшения срока? Чем он меньше, тем меньше составит переплата банку.
Выгода серьезно зависит от того, когда вы будете производить частичное погашение. Чем раньше вы осуществите платеж, тем меньше переплатите.
В качестве примера рассмотрим ранее описанную ситуацию: ипотека на 120 месяцев, сумма – 3 млн рублей под 10 % годовых, тип платежей – аннуитетный. Мы сравнили размеры переплаты в случае внесения досрочного платежа в размере 500 тыс рублей в разные периоды течения срока кредита: через месяц после заключения договора, в середине срока и за два года до конца срока.
При отсутствии досрочного платежа итоговая сумма составит 4, 757 млн рублей, переплата – 1, 757 млн.
| Основные параметры | Платеж через месяц | В середине срока | За два года до конца |
|---|---|---|---|
|
Общая сумма в руб. |
4, 088 млн |
4, 507 млн |
4, 690 млн |
|
Переплата в руб. |
1, 088 млн |
1, 507 млн |
1, 690 млн |
Стоит ли лучше откладывать или инвестировать
Из-за падения ставок по ипотеке сейчас многие стали задумываться о том, стоит ли ее гасить досрочно. Некоторые считают, что лучше откладывать деньги в подушку безопасности или на вклад, а другие предпочитают инвестировать средства, чтобы получить большую прибыль, чем переплата по ссуде.
Рассчитывая, выгодно ли гасить ипотеку досрочно или лучше вложить деньги или просто положить их на вклад важно сравнить переплату по кредиту и прибыль.
Пример. Ипотечный кредит на 3 млн. руб. оформлен на срок 10 лет со ставкой 8,5 % годовых. При платеже в 37 195 р. в месяц за весь срок переплата составит 1 463 484 рублей. Допустим, после 1 года выплат у клиента появилась свободная сумма в 1 млн рублей, и он задумался о том, выгоднее ли гасить ипотеку досрочно или лучше положить деньги на счет в банке, а возможно есть смысл и инвестировать средства с большей выгодой.
Основные ошибки при досрочном погашении
Самая главная ошибка заемщиков – не задумываться о досрочном погашении ипотеки. Это приводит к лишним расходам. Но есть и другие ошибки, которые регулярно допускают клиенты банков при выполнении этой операции:
- Забытый ежемесячный платеж. Досрочное погашение не освобождает от его оплаты. Например, у заемщика ежемесячный платеж 15 тыс. рублей 23 числа, а 22 он внес 50 тыс. рублей в счет оплаты долга вперед. 23 числа ему все равно нужно заплатить 15 тыс. рублей ежемесячного платежа (или другую сумму, если средства по досрочной выплате были направлены на уменьшение платежа). В некоторых банках в платеж, следующий за операцией досрочной выплаты долга, можно гасить только проценты.
- Погашать кредит любыми суммами. Это не всегда помогает сэкономить. Большинство банков списывают в первую очередь проценты, начисленные на дату проведения операции. В итоге часто клиент только их и выплачивает банку раньше даты, предусмотренной графиком.
- Накопление крупной суммы для выполнения операции. Важно понимать, что проценты начисляют ежедневно на остаток суммы задолженности. Чем позднее проведена оплата, тем меньше будет экономия.
- Отсутствие финансового резерва. Ее должно хватать на 3-6 ежемесячных взносов. Она нужна на случай потери работы, болезни и других непредвиденных ситуаций.
- Пополнять счет карты заранее. Обычно недостаточно просто пополнить карту для списания средств. Необходимая сумма должна отобразиться на счету для списания, а это требует время и может занимать 1-3 рабочих дня, поэтому пополнять карту нужно за 3-5 дней до даты платежа. Если не успеваете оплачивать заранее, то лучше внести деньги напрямую на счет в отделении банка.
Методы и полезные советы: уменьшение суммы
Теперь рассмотрим, выгодно ли гасить ипотеку досрочно небольшими суммами. Та же история с займом в один миллион рублей будет при уменьшении суммы. Переплата окажется больше в сравнении с уменьшением срока: тридцать одна тысяча против двадцати девяти. Таким образом, выгода от досрочного однократного погашения со снижением платежа составит чуть более семнадцати тысяч рублей. Выходит, минимизировать ежемесячные суммы не очень выгодно, но это не совсем так.
Если в договоре отсутствуют ограничения по числу досрочных погашений, тогда как выгоднее досрочно гасить ипотеку? В это случае следует продолжить вносить сэкономленные средства каждый месяц. Этот вариант окажется почти эквивалентным экономически предыдущему.
Система выплат со снижением суммы платежа помогает, например, в трудной финансовой ситуации, при уменьшении прибыли заемщика. Сокращение суммы вносимых средств, разумеется, поможет пережить кризис, не допустив просрочек. Эксперты, разбирающиеся в семейных финансах, советуют, когда есть выбор, на какой период выгоднее взять ипотеку в рамках досрочного погашения, надо придерживаться следующей стратегии:
Брать на максимально допустимые сроки.
В рамках первой возможности оплату вносить досрочно.
Ведь лучше оказаться с квартирой в собственности, пусть и переплатить на десять тысяч больше, чем рисковать своим единственным местом для жилья после личного пусть и временного финансового кризиса.
Выгодно ли досрочно закрыть ипотечный заем в Сбербанке?
Схемы кредитного погашения обладают своими особенностями, которые всегда описываются в соответствующих пунктах договора. Ниже опишем случай, когда выгоднее досрочно частично гасить ипотеку. Так, в рамках дифференцированного графика после преждевременного частичного гашения уже в следующем месяце клиенты ощущают понижение нагрузки по долгу и уменьшение платежей за счет сокращения процентных начислений. При аннуитете оплату тоже пересчитывают в меньшую сторону, но его снижение не так сильно заметно.
Обе ситуации ведут к примерно одинаковому упразднению нагрузки и минимизации начисления процентного платежа. Единственным большим отличием выступает то, что по аннуитету их при досрочном избавлении от долга пересчитывают по специальной формуле. Она нагрузку распределяет таким образом, чтобы оставшийся период клиент продолжал платить за заем одинаковыми перечислениями, но уже в сокращенном размере. Новый график можно попросить напечатать в любой момент в ближайшем офисе банка.
Таким образом, мы ответили на вопрос, выгодно ли досрочно гасить ипотеку в Сбербанке. При дифференцированных схемах в этом учреждении преждевременное погашение с уменьшением периода является хорошей возможностью без штрафа и хлопот приблизить неограниченное право на владение своей жилплощадью.
Как платить раньше срока?
Для того чтобы досрочно погасить задолженность по ипотеке, независимо от того полной будет оплата или частичной, должник должен обратиться в отделение банка и написать соответствующее заявление. При этом большинство кредитных организаций устанавливают конкретный срок, в течение которого заемщик обязан уведомить о своем желании оплатить долг раньше. Обычно такой срок равен одному месяцу.
После уведомления банка сотрудник назначит день, когда должнику понадобится в отделение и перечислить денежную сумму, размер которой был прописан в поданном заявлении.
Досрочная оплата не всегда является хорошим решение. Здесь стоит знать, что возможны некоторые подводные камни. Поэтому при этом нужно:
обратить особое внимание на условия страховых взносов;
при полном досрочном погашении ипотечного кредита необходимо обязательно запросить в банке специальную справку, которая будет содержать все данные о том, что должник полностью исполнил кредитное обязательство.