Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС напомнил, когда нельзя истребовать квартиру у покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
Неочевидные недействительные сделки
Легостаева Надежда утверждает, что существуют и неочевидные сделки, которые могли быть проведены по незнанию обеих сторон:
Ничтожные:
- Квартира приобретена с использованием материнского капитала, но дети не были наделены долями, разрешение органов опеки не получено.
- Гражданин состоит на учете в психо-, наркодиспансере, но не лишен дееспособности и фактически может совершать сделки с недвижимостью – эта одна из немногих категорий лиц, которые могут развернуть сделку на основании того, что он передумал продавать квартиру (по причине неосознавания своих действий). Один из самых частых случаев при совершении мошеннических сделок.
Оспоримая:
- Гражданин в возрасте от 14 до 18 лет, получено разрешение от матери на продажу, но не получено согласие отца. Пока отец не заявит о нарушении, сделка будет считаться действительной.
- Супруг/супруга титульный (по документам единственный) владелец квартиры, приобретенной в браке, уже много лет в разводе, не общаются, претензий на раздел имущества не предъявляют – приобретение такой квартиры без согласия второго супруга возможно, но до момента, пока второй супруг не заявит в суде права на свою половину в проданной недвижимости.
Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок
Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:
- совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
- нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
- нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.
Согласно п.1 ст. 94 и п. 1 ст. 129 Закона о банкротстве со дня введения внешнего управления (открытия конкурсного производства) арбитражный управляющий принимает на себя полномочия органа управления должника. Соответственно, у него имеется право от имени должника также оспаривать совершенные им сделки и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
При наличии таких оснований действуют общие правила ГК РФ о сроках, и, соответственно, годичный срок может быть увеличен. Это становится важным, когда имеются основания для признания сделки ничтожной.
Ничтожные сделки считаются недействительными с момента их заключения, независимо от признания их таковыми в суде. Срок исковой давности по ним — три года. (п. 1 ст 181 ГК РФ).
В Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.11.2015г № Ф08-7752/15 по делу № А32-4086/2012 суд указал, что заявленное требование о признании недействительным в силу ничтожности кредитного договора как не соответствующего положениям гражданского законодательства (ст. 1, 9, 166, 167, 819 ГК РФ) не может быть оспорено конкурсным управляющим по специальным основаниям Закона о банкротстве. Поэтому, как правильно отметили суды, на данное требование конкурсного управляющего распространяется трехлетний срок исковой давности, предусмотренный п.1 ст. 181 ГК РФ, течение которого началось со дня, когда началось исполнение сделки.
|
Общие сроки исковой давности по недействительным сделкам |
|
|
Ничтожные сделки
|
Оспоримые сделки |
|
3 года ( но не более 10 лет для 3-го лица) |
1 год |
|
Начало срока:
|
Начало срока:
|
Истечение исковой давности
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (п. 15 Постановления № 43). Для этого ответчик должен заявить, что этот срок истек. Тогда суд выяснит, действительно ли это так, и не происходило ли событий, влекущих приостановление, перерыв или восстановление срока давности
Пленум ВС РФ дополнительно отметил различие признания долга в период течения срока давности и после его истечения. В обоих случаях срок исковой давности начинает течь заново, но во втором случае – только если признание совершено письменно (п. 2 ст. 206 ГК РФ, п. 21 Постановления № 43).
Таблица оснований по недвижимости
Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.
| Период | Основание | Статья ГК |
| 1 год
Оспоримые сделки |
Не получено предварительное согласие заинтересованного лица:
· супруга одного из участников сделки; · родителей ребенка от 14 до 18 лет; · органа опеки; · опекуна или попечителя. Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.) |
173.1 |
| Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной | 177 | |
| Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги | 178 | |
| Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах | 179 | |
| Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельств | Ч. 4 ст. 179 | |
| 3 года
Ничтожные сделки |
Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества. | 169 |
| Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы. | 170 | |
| Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным) | 171 | |
| Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет | 172 | |
| Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки | 168 |
Образец ходатайства о восстановлении срока исковой давности
Рекомендуем воспользоваться образцом ходатайства о восстановлении срока исковой давности, подготовленным специалистами нашего сайта.
В Благовещенский городской суд
675000, г. Благовещенск, ул. Краснофлотская, 137
Истец: Иванов Андрей Степанович
675000, г. Благовещенск, ул. Ленина, 281, кв. 1
Ответчик: Карасева Анна Николаевна
675000, г. Благовещенск, ул. Амурская, 135, кв. 12
Дело № 2-1456/2022
Ходатайство о восстановлении срока исковой давности
В производстве Благовещенского городского суда находится дело № 2-1456/2022 по иску Иванова А.С. к Карасевой А.Н. о признании договора купли-продажи квартиры от 12.04.2020 года № 456 недействительным в связи с его оспоримостью (совершен под влиянием введения в заблуждение).
Истец заявляет ходатайство о восстановлении срока исковой давности, который был пропущен по причине длительной болезни истца (онкологическое заболевание).
В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока давности.
В рассматриваемой ситуации истец должен был обратиться в суд с иском не позднее 12.04.2022 года, а фактически иск был подан 31.05.2022 года. Срок исковой давности был пропущен по причине прохождения лечения в онкологическом диспансере. В период с 11.01.2022 года по 10.05.2022 года Иванов А.С. находился на стационаре для выполнения операции по удалению злокачественной опухоли и прохождения курсов химиотерапии.
На основании изложенного полагаю, что срок исковой давности может быть восстановлен по уважительной причине.
Руководствуясь статьей 205 ГК РФ,
Прошу:
Признать причины пропуска срока исковой давности уважительными и восстановить срок исковой давности.
Приложение: Выписка из медицинской документации.
Особые обстоятельства
Жизнь преподносит нередко такие обстоятельства, которые трудно найти в нормах законодательства. Так, гражданин может на время выбыть с места жительства, например, оказаться заключенным. Сроки тюремного заключения могут быть и более 10 лет. Как быть в таком случае, если за время отсутствия гражданина его право было нарушено, и жилье продано без его на то согласия?
Для таких споров имеет значение, от какого дня будет вестись отсчет. В п. 1 ст. 200 ГК РФ отсчет ведется с той даты, когда заинтересованное лицо стало осведомленным о своем попранном праве, а также о том, кто надлежащий ответчик по делу. Порой на установление всех необходимых сведений уходит немало времени, так как чем больше времени упущено, тем сложнее разыскать людей, собрать документы и прочие доказательства.
Оспаривание мнимых и притворных сделок
Намного проще оспорить сделки, которые имеет признаки мнимой или притворной. Имеется существенная разница между ними, стоит разобраться:
- Мнимая сделка – любые действия, направленные на отчуждение объекта недвижимости без цели реального лишения права собственности на него. Как правило, это сделки по разделу совместно нажитого имущества, иногда стараются их прикрыть брачным контрактом. Суды, как показывает практика, такие сделки разворачивают.
- Притворная – это когда виновная сторона передает право собственности на объект недвижимости, прикрывая иную сделку. Например, уходя от банкротства лицо дарит или продает спорный объект. Даже если сделка была совершена между близкими родственниками – супругами, например.
За последние десятилетия судебная практика показала, что любые сделки, вызывающие сомнение в своей чистоте, могут быть оспорены. Кстати, срок исковой давности по приватизации не исчисляется в пределах общего срока исковой давности, так как в подобных случаях, как правило, нарушаются права недееспособных или ограниченно дееспособных лиц – несовершеннолетних, пожилых или лиц, имеющих ограничения по здоровью. В их интересах обычно выступают государственные органы – опека или же прокуратура и, естественно, обращение за защитой возможно только после установления факта незаконной приватизации или продажи объекта недвижимости.
Высшие судебные инстанции (Верховный суд субъекта, либо Российской федерации) в пленумах четко прописывают алгоритм действий как защитников, так и иных органов, в том числе и судов низшей инстанции.
В любом случае оспаривание сделок с недвижимостью, независимо от механизмов – приватизация ли, купля-продажа или дарение процесс весьма сложный и затяжной. Без участия профессионального юриста процесс может длиться годами. Профессионал же поможет с правильным оформлением документации, соберет необходимые доказательства, привлечет свидетелей и иных профессионалов, необходимых для полноценного разрешения спора по существу – экспертов, оценщиков, специалистов по недвижимости.
Нередко в судебной практике возникают споры по недвижимости, касающиеся наследования. Период исковой давности при таких обстоятельствах законодательно не закреплен, поэтому заявление в суд можно подать через несколько лет. Это касается ситуаций, когда наследник фактически владеет имуществом, однако у него нет права собственности. А в спорах, касающихся раздела наследства, когда происходим оспаривание завещания, 3-летний период возможной подачи иска устанавливается 196 статьей Гражданского Кодекса.
При совершении операций с недвижимым имуществом нередко возникают разногласия сторон договора. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью является гарантией прав их добросовестных участников. В общем случае длительность данного периода — 3 года. Сделки могут быть как ничтожными, так и оспариваемыми. На это необходимо обязательно обращать внимание при составлении искового заявления.
Что делать, если потерял загранпаспорт?
Исковая давность — это срок, в границах которого лицо может обратиться в суд с требованием о защите своего гражданского права или интереса. Статья Общая исковая давность 1. Общая исковая давность устанавливается продолжительностью в три года. Специальная исковая давность 1.
Сделки по покупке жилья в строящемся доме — самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.
Пожалуй, для каждого из нас квартирный вопрос является самым актуальным. При проведении сделок с недвижимостью добросовестные покупатели могут попасться на уловки мошенников, а их собственность может быть присвоена другим людям. В законодательстве есть понятие “срок исковой давности по сделкам с недвижимостью”. Что это такое и как его можно использовать при оспаривании сделок?
Сделки по покупке жилья в строящемся доме — самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.
Это важно знать: Как получить квартиру сироте в другом городе
Обратимся к ст. 196 ГК РФ:
- В случаях споров, касающихся семейных взаимоотношений (например, раздела имущества или оспаривания завещания) – нормами Семейного и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
- В вопросах, касающихся правомерности и порядка осуществления прав собственности – Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).
- В случаях мошенничества, причиненного с умыслом существенного ущерба пострадавшим – с применением норм Уголовного кодекса РФ (УК РФ).
Притворными сделками называются действия, совершаемые для того, чтобы прикрыть одну из сторон. Такие действия при любых обстоятельствах признаются недействительными. Например, когда физическое лицо заключает договор купли-продажи недвижимого имущества с фирмой или предприятием, но который оформляется как сделка обмена.
Юридически значимые действия с объектами недвижимости затрагивают интересы широкого круга людей. Нельзя сбрасывать со счета и цену вопроса. Даже в отдаленной местности жилье стоит немалых денег для местных жителей.
С 2020 года налог на имущество физических лиц для собственников квартир рассчитывается по новым правилам. При противоправном использовании незаконно полученных бюджетных средств имеет смысл обратиться в уполномоченные государственные органы для проверки существующего права на распоряжение средствами маткапитала или жилищной субсидии. Как правило, с участием адвоката на такие запросы ответ приходит достаточно быстро.
Верховный суд о сроке давности по сделке купли-продажи
Если продали имущество, но оказалось, что на него имеют право третьи лица, покупатель должен вернуть купленное. Срок давности на оспаривание сделки с продавцом течет с даты, когда покупатель узнал об отсутствии у него прав на имущество.
Добросовестный приобретатель получил имущество по договору-купли продажи. Если окажется, что это нарушило права третьих лиц на имущество, приобретатель должен вернуть купленное.
Прежде в спорах по таким сделкам существовала проблема: исковая давность на оспаривание исчислялась с момента заключения сделки. В итоге покупатель мог остаться без имущества и без денег.
Верховный суд решил проблему: покупатель вправе предъявить иск в течение срока давности с даты вынесения судебного акта, по которому оспорили сделку.
Комментарий к статье 181 ГК РФ
1. Пункт 1 ст. 181 ГК существенно обновлен Федеральным законом от 21.07.2005 N 109-ФЗ «О внесении изменения в статью 181 Гражданского кодекса Российской Федерации» . В настоящее время действует общий 3-летний срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Течение этого срока начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
———————————
СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3120.
Этот же Закон установил, что предусмотренный п. 1 ст. 181 ГК срок исковой давности применяется также к требованиям, для которых ранее установленный ГК 10-летний срок, в течение которого мог быть предъявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки, не истек до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ.
Для ничтожных сделок срок, в течение которого может быть предъявлен иск о применении последствий их недействительности (10 лет с начала исполнения), значительно превышает общий срок исковой давности. Объяснение такому решению следует искать в «повышенной опасности», с точки зрения законодателя, таких сделок для правопорядка. Отсюда желание обеспечить возможность применения закона, согласно которому при определенных условиях сделка ничтожна и не порождает прав и обязанностей. Достаточно долгий срок, установленный для того, чтобы это положение было реализовано, способствует борьбе с такими нарушениями. Учитывая возможности доказывания таких исков по одним объективным показаниям, такое намерение представляется вполне реальным.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками традиционно признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Для целей применения правил о недействительности сделок (§ 2 гл. 9 ГК РФ) к действиям участников гражданского оборота, квалифицируемым в качестве сделки, относятся: гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, согласие лица на совершение сделки и др. (п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).
Наиболее распространенным видом сделок в гражданской сфере жизнедеятельности являются договоры и выдаваемые для целей их заключения согласия и доверенности (например, доверенность одного из супругов на имя другого супруга на продажу общей супружеской вещи с целью последующего равного раздела вырученных от продажи денег между супругами).
Недействительность, как следует непосредственно из этимологии этого термина, означает отсутствие (правового) действия, правового эффекта, правовых последствий. Иными словами, общая реакция на недействительность сделки состоит в том, что она не порождает тех последствий, на которые была направлена.
Имущественные последствия недействительных сделок в литературе принято подразделять на основные и дополнительные.
Основным последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция — восстановление сторон в первоначальное положение: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Двусторонняя реституция применяется всегда, независимо от оснований недействительности сделки и указания на такое последствие в соответствующей статье. Исключение предусмотрено ст. 169 ГК РФ, которой суду предоставлено право в случаях, предусмотренных законом, взыскать в доход Российской Федерации все полученное по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности, сторонами, действовавшими умышленно (конфискация), или применить иные последствия, установленные законом.
Суд вправе не применять последствия недействительности сделки лишь в том случае, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (так называемые «антисоциальные сделки») (п. 4 ст. 167 ГК РФ), о чем будет подробнее указано ниже.
Комментарий к статье 181 ГК РФ
1. В своей первоначальной редакции, действовавшей с 1 января 1995 г. по 25 июля 2005 г., комментируемая статья устанавливала специальные сроки исковой давности: для требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки — 10 лет, а для требования о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности — 1 год.
Причины, по которым законодатель столь различно подходил к установлению сроков заявления требования по оспоримым и ничтожным сделкам на первый взгляд легко объяснимы и оправданны. Ничтожные сделки являются недействительными независимо от признания их судом таковыми, а лежащие в основе их недействительности дефекты, как правило, неустранимы и нарушают публичный интерес. Кроме того, многие из ничтожных сделок социально опасны. Поэтому необходим достаточно длительный срок, в течение которого могут быть устранены последствия, связанные с их ничтожностью.
В отличие от них оспоримые сделки нарушают интересы только участников этих сделок и поэтому считаются действительными, если не будут оспорены одним из участников. Интересы гражданского оборота требуют, чтобы возможность этого была предельно ограничена во времени. Вместе с тем у потерпевшего должно быть достаточное время для защиты своих интересов, нарушенных оспоримой сделкой. По мнению законодателя, годичный срок является для этого вполне достаточным.
Однако, учитывая известную произвольность в отнесении недействительных сделок к числу оспоримых и ничтожных (подробнее об этом см. коммент. к ст. 166 ГК), установление по отношению к ним таких различных по продолжительности сроков давности вряд ли было оправданным.
Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ «О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», принятым по инициативе Президента РФ, комментируемая статья изложена в новой редакции. Главным новшеством стал отказ от специального (10-летнего) срока давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Кроме того, комментируемая статья ныне сформулирована более корректно, так как ранее создавалось впечатление, что с истечением исковой давности лицо лишается самого права на предъявление иска.
2. Установленный ст. 181 (в редакции ФЗ от 21 июля 2005 г.) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный ГК срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу ФЗ от 21 июля 2005 г. Последний вступил в силу со дня его официального опубликования в «Российской газете» от 26 июля 2005 г. Это означает, что если до 26 июля 2005 г. прошло более трех лет с момента начала течения исковой давности по требованию о применении последствий не действительности ничтожной сделки, данное требование должно считаться задавненным, однако лишь при условии, что иск не был заявлен. Напротив, если соответствующий иск был предъявлен до 26 июля 2005 г., хотя и не был на эту дату рассмотрен судом по существу, производство по нему должно продолжаться в общем порядке.
3. Комментируемая статья по-разному определяет не только продолжительность, но и начало течения исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности.
В первом случае давность начинает течь со дня, когда началось исполнение сделки. Это означает, что в данном случае не действует общее правило ст. 200 ГК о том, что давность течет со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Кроме того, закон в этом плане не придает значения тому, когда была совершена сделка. Наконец, если не началось исполнение ничтожной сделки, не началось и течение исковой давности для требования о применении последствий ее недействительности.
Во втором случае, напротив, в основном действует общее правило о начале течения исковой давности, т.е. ее начало привязано к субъективному моменту — дню, когда истец узнал или должен был узнать об основаниях для признания сделки недействительной. Лишь для сделок, совершенных под влиянием насилия или угрозы, годичный срок исчисляется со дня их прекращения, т.е. с момента, когда угроза миновала, насилие прекратилось и т.п.
4. Статья 181 в своей новой редакции вновь оставляет открытым вопрос о сроке давности для требования о признании ничтожной сделки недействительной. В настоящее время теоретически возможны два варианта ответа на него, а именно что:
а) давность по данному требованию является такой же, что и по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, т.е. три года. Данное решение базируется на близости рассматриваемых требований и, как следствие, необходимости одинакового подхода к сроку их заявления, а также на том, что в этом случае применяется общий срок исковой давности, составляющий три года;
б) требование о признании сделки ничтожной может быть заявлено независимо от времени ее совершения и исполнения. Иными словами, на это требование не распространяется исковая давность. Данный вывод представляется наиболее оправданным с теоретической точки зрения, поскольку требование о признании сделки ничтожной представляет собой установительное притязание, которое по самой своей природе не подвержено какой-либо давности (подробнее об этом см. коммент. к ст. 208 ГК).