Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Спорные вопросы по поводу продления договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев. Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2021 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2021 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.
Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).
То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Возможна ли автоматическая пролонгация?
Автоматическая пролонгация допускается законом, но в определенных ситуациях власти относятся к ней с подозрением. Пример: производится продление договора аренды земельного участка, но уже после истечения срока действия. Однократная процедура продления периода аренды для полугодового контракта не вызывает подозрений. Но если контракт заключен на 11 месяцев, и продлевался 4 или 5 раз, представители властей начинают задавать вопросы.
Некоторые бизнесмены предпочитают заключать соглашения на период до 11 месяцев, для экономии на регистрации. Юристы в подобной ситуации рекомендуют использовать контракт с неограниченным периодом действия документа — бессрочный, или заключенный на неопределенное время. Это соглашение позволяет и сэкономить на выплатах, и использовать объект аренды в течение требуемого периода.
Инициатор пролонгации договора аренды
Поставить вопрос о продлении сделки, связанной с арендой недвижимости, может как арендатор, так и арендодатель. При этом продлить соглашение можно как с изменением условий договора, так и без каких-либо изменений.
Если возникла необходимость скорректировать некоторые пункты договора, тогда заинтересованная сторона должна инициировать процесс заключения дополнительного соглашения.
Если, к примеру, арендатор решил продлить аренду, тогда необходимо сделать следующее:
- обговорить с арендодателем об изменении условий договора;
- составить, согласовать и подписать дополнительное соглашение;
- подписанное соглашение отдать в Росреестр на регистрацию (если сделка заключалась на срок от 1 года). С собой нужно взять такие документы: копию договора аренды, гражданские паспорта сторон сделки, дополнительное соглашение в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Условия договора аренды
Пролонгация арендных отношений обозначает их продление, сохраняя те же условия. Но если соглашение заключается на неопределенный период, становится непонятно, продолжит ли действовать ранее оговоренный срок. Для предупреждения арендодателя о прекращении договора аренды, суд решит, что первоначальный срок действителен только для первого договора. После его продления действует общее правило, по которому стороны могут отказаться от договора в любое время. Но если обратится в Верховный суд, он не согласится с этим. Там обратят внимание на то, что договор был продлен на неопределенный срок, но на тех же условиях.
Если арендодатель отказался продлевать соглашение, но в течение года после завершения срока действия контракта, заключил его с другим лицом, арендатор может обратиться в суд для перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещение убытков, которые появились из-за отказа арендодателя. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после завершения срока действия договора, а арендодатель не против, договор считает продленным на неопределенный срок, сохраняя те же условия.
Пролонгация договора: как об этом надежнее написать
Не так давно снова столкнулась с темой, которая когда-то уже привлекала мое внимание: как правильно оформить в договоре положение о его потенциальной пролонгации. «Просто так два раза в одну воронку не падает» – подумала я и решила, что вопрос стоит упоминания на Регфоруме: вдруг кому-нибудь еще пригодится.
Не секрет, что положения о сроках входят в число важных условий гражданско-правового договора. Один из вариантов формулирования срока – заключение договора на определенный период с возможностью пролонгации.
Настоящий Договор действует по 31 декабря 2015 года и автоматически продлевается на следующий год, если ни одна из Сторон не заявит о своём намерении прекратить его не позднее, чем за месяц до истечения срока действия Договора
Подобные положения имеют очевидное практическое значение: в случае, если контрагенты намерены продолжать взаимоотношения в рамках договора, не имеют претензий друг к другу и желания изменить какие-либо положения соглашения, оговорка о возможности пролонгации договора позволяют сторонам избежать подписания дополнительных повторных соглашений (что, в зависимости от организации внутреннего документооборота в каждой конкретной компании может быть сопряжено с необходимостью получать дополнительные согласования и проч.).
Однако на практике оказывается, что единообразное понимание того, как именно должны трактоваться положения о пролонгации действия соглашения, отсутствуют, а ГК РФ напрямую о пролонгации ничего не говорит.
Один из ключевых вопросов заключается в том, что положение о продлении действия договора на «еще один год», «следующий год» и т.п. некоторыми участниками гражданского оборота воспринимается как однократное продление. Подобная позиция обосновывается положениями ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании содержащихся в договоре слов и выражений.
Противники такого подхода придерживаются мнения о том, что при наличии в договоре оговорки о пролонгации действия соглашения «на тех же условиях», предполагается возможность неоднократного продления действия того же самого договора.
В данном случае логика следующая: если стороны предусмотрели, что соглашение автоматически продлевает свое действие на условиях, полностью идентичных изначальному соглашению, то и положение о возможности пролонгации также полностью и идентично воспроизводится в обновленном договоре, а значит, в будущем может быть использовано повторно неограниченное количество раз.
Что означает автоматическое продление?
Этот вариант для упрощения взаимоотношений очень часто предлагают владельцы нежилых помещений, которые по разным причинам имеют дело с большим количеством арендаторов. В таком случае дополнительный договор можно не заключать, что экономит время. Но нужно учесть, что такое соглашение будет считаться оформленным на неопределённый срок. Причём даже тогда, когда предыдущий договор составлялся с указанием конкретного временного периода.
У автоматической пролонгации есть определённые минусы:
- Она не даёт возможность изменить стоимость аренды. Все условия остаются прежними, что касается и оплаты. Это невыгодно для арендодателя, который желает изменить стоимость аренды в сторону увеличения. А менять цену в одностороннем порядке уже после того, как такой договор будет считаться пролонгированным, реально далеко не всегда. Плюс появляется масса нюансов, которые тоже надо учитывать.
- Арендодатель может забыть о сроках, в итоге пролонгация пройдёт автоматически даже тогда, когда арендатор по каким-то причинам перестал устраивать. Например, начал небрежно относиться к имуществу или перестал выполнять свои обязательства в полном объёме.
- Расторгнуть в таком случае отношения можно будет только с предварительным уведомлением за 3 месяца. То есть всё несколько усложняется.
Подводные камни заключения дополнительного соглашения к договору аренды
Дополнительное соглашение кажется привлекательным и удобным инструментом. Оно позволяет сторонам сэкономить на разработке нового договора с нуля. Это особенно удобно, когда такое соглашение является многостраничным. Разработка всего с нуля означает существенные потери. Она также подразумевает довольно большие временные траты. То есть дополнительное соглашение – удобный и предпочтительный вариант.
Однако в данном случае стоит учесть массу важных моментов:
- Такое соглашение не должно вступать в противоречие с основным договором и законодательством. Его заключение стоит поручить опытным юристам, которые хорошо разбираются в нюансах. Кроме того, очень важно, чтобы само дополнительное соглашение не содержало пунктов, которые будут внутреннее противоречить друг другу. Это значит, что к его оформлению нужно подойти так же, как и к составлению самостоятельного договора. Однако заключение дополнения быстрее и стоит дешевле. Последнее особенно важно в современных экономических реалиях.
- Если допустить какие-то ошибки в дополнительном соглашении, оно может быть признано недействительным. В большинстве случаев в такой ситуации считается, что пролонгированным остаётся основной договор. Однако многое зависит от контекста ситуации.
- Если основной договор подписывался на срок больше 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. Это касается и дополнительного соглашения. В этом плане оно наследует правовую судьбу договора.
- При составлении дополнительного соглашения надо учитывать и подзаконные нормативно-правовые акты, которые влияют на всю отрасль. Кроме того, следует принимать во внимание положение дел в регионах. Не забывайте, что в РФ есть как федеральное, так и региональное законодательство. Последнее имеет не должно противоречить федеральному. Так что у заключения дополнительного соглашения могут быть свои особенности.
Продление краткосрочного найма
При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.
Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.
Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.
При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.
Договор аренды был заключен на 11 месяцев, после был чего пролонгирован на был более длительный срок. Нужно ли регистрировать договор аренды, который был пролонгирован?
Компания «Консультант Самара» » Вопрос эксперту » Часто задаваемые вопросы » Договор аренды был заключен на 11 месяцев, после был чего пролонгирован на был более длительный срок.
Нужно ли регистрировать договор аренды, который был пролонгирован?
Договор аренды был заключен на 11 месяцев, после был пролонгирован на более длительный срок.
Нужно ли регистрировать договор аренды, который был пролонгирован?
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в заявительном порядке, установленном действующим законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.
Ваш договор, хоть и пролонгируется на 6 месяцев, однако заключен менее чем на год, в этом случае государственная регистрация не требуется, на основании следующего.
Исходя из положений п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В случае если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (ст. 164 ГК РФ).
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
При этом с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.
2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (ст. 621 ГК РФ).
При этом, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Либо при заключении дополнительного соглашения возможно определить срок, на который договор будет пролонгирован.
Аннотация. Таким образом, государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок год и более.
При этом в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок менее года (11 месяцев), а затем пролонгированных к примеру на 6 месяцев (либо возобновленных на неопределенный срок), ГК РФ не предусматривает необходимости государственной регистрации.
Нюансы договора аренды нежилого помещения (образец)
Срок не является необходимым условием договора аренды помещения. Если он не определен в соглашении, то считается, что договор заключен на неопределенный период и госрегистрации не подлежит (п. 11 информационного письма президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
- Точное указание реквизитов недвижимости, представляющей собой объект договора — п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ гласит, что если описание помещения не дает возможности однозначно идентифицировать объект, то договор будет считаться незаключенным.
- Стороны, участвующие в сделке, арендодатель и арендатор, их наименования и реквизиты должны быть четко прописаны (ст. 432 и ст. 606 ГК РФ);
- Величина арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Нужно ли регистрировать?
Регистрация краткосрочной аренды по ч. 2
ст. 651 ГК РФ
не требуется.
Однако могут возникнуть ситуации, когда его всё же придётся регистрировать:
- Неверно сформулировано условие о продлении. Например, если в дополнительном соглашении стороны укажут примерно такой текст: «В п. 2.1 после слов «Срок аренды» вместо «до 1 мая 2020 года» читать «до 30 апреля 2021 года»». В этом случае получится, что изменились условия о сроке действия и краткосрочный договор превратился в долгосрочный.
- Допущена ошибка при датировке, и срок действия стал равен году или более.