Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Города для инвестиций: где будет выгодно покупать жилье в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если при выборе города для инвестиций в недвижимость ориентироваться на динамику роста цен, то определенный потенциал есть у ключевых межрегиональных центров — Тюмени, Самары, Екатеринбурга, Волгограда, считает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Здесь стоимость «квадрата» пока ниже, чем в других крупных (от 500 тыс. человек) городах.
Цели инвестирования в недвижимость
Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:
- Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
- Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
- Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.
Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.
Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.
Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.
Порядок инвестирования в недвижимость
Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:
- Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.
- Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
- Подберите для покупки ликвидный объект.
В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Стратегии инвестирования
Доход с недвижимости делится на две основных категории: аренда или перепродажа с наценкой. Какие у таких способов есть особенности:
- Аренда позволяет достичь доходности в 5% при долгом сроке и от 7% до 30% при посуточной сдаче. Риск инвестирования низкий, вовлеченность инвестора будет на высоком уровне. Возможны также и дополнительные расходы: на ремонт и отделку, коммунальные платежи, уплату налога. По типу инвестирования этот способ относится к долгосрочным вложениям.
- Перепродажа приносит доход до 40% за год или два. Риск при этом достаточно высокий, зато вовлеченность инвестора — низкая. В качестве дополнительных расходов можно рассмотреть налог при продаже, если квартира в собственности менее пяти лет. По типу инвестирования этот способ относится к среднесрочным вложениям.
И аренда, и перепродажа имеет множество вариантов, поэтому имеет смысл остановиться на них чуть подробнее.
Способы получения дохода от аренды:
- Один из наиболее простых способов — долгосрочная аренда недвижимости. Желающие снять квартиру есть всегда, поэтому такой способ подходит даже новичкам. Необходимо подобрать добропорядочных жильцов и заключить договор на длительный срок. Есть и недостаток: поиск подходящего арендатора может занять много времени. Кроме того, вложения окупаются относительно долго. Для такого способа также не подходит оформление ипотечного кредита, так как платежи за аренду могут даже не покрывать ипотечные. Поэтому при инвестировании для долгосрочной аренды необходимо иметь при себе достаточную сумму денег.
- Посуточная аренда привлекает возможностью быстро заработать, так как уровень ее доходности — около 30% против 5% для долгосрочной аренды. В качестве минуса можно рассмотреть трудозатраты, так как вы будете вынуждены либо лично каждый день заселять жильцов и убирать квартиру, либо делегировать эти обязанности, поделившись частью прибыли.
- Аренда коттеджа или загородного дома позволяет получить высокий доход и высокий уровень спроса. Также если у вас в собственности есть большой дом, его можно разделить на две половины: в одной жить, а вторую сдавать. В качестве минуса здесь выступают только недобросовестные арендаторы, которые могут испортить как мебель, так и само недвижимое имущество.
- Постройка многоквартирного дома с последующей сдачей квартир в аренду. Если расположение будет выгодным, квартиры будут сданы довольно быстро. Окупаемость от двух лет, после чего проект выходит на чистую прибыль. Минусы довольно существенны: необходим стартовый капитал, хороший бизнес-проект, а также участок под строительство.
- Аренда гаража или парковочного места: не требует больших вложений, но и доходность достаточно низкая, лучше всего приобрести для этих целей несколько гаражей или мест для парковки.
Способы перепродажи:
- Приобретение жилой недвижимости на этапе строительства. При покупке на стадии котлована вы можете сэкономить около 30% на стоимости жилья. Существенный минус только один: придется долго ждать сдачи. Некоторые застройщики также указывают в ДДУ необходимость получения согласия от застройщика на переуступку, поэтому важно внимательно изучать договор, если вы выбираете такой способ.
- Земельный участок. Достаточно лишь купить землю и дождаться повышения цены на рынке. Вкладываться в землю и ухаживать за ней не нужно. Минус довольно существенный: иногда ждать повышения приходится много лет.
- Жилье в плохом состоянии. Прибыль в таком случае будет довольно большой: вложив в ремонт пару сотен тысяч рублей, вы сможете впоследствии продать квартиру в несколько раз дороже, чем покупали. Минус в том, что найти и отремонтировать такую квартиру быстро не получится.
Вместо заключения — с чего начинать инвестиции в недвижимость
Не думайте, что у меня проблемы с причинно-следственной связью и логикой. Этот раздел я помещаю именно в конце статьи специально. Начинать инвестиции, как и все, что хочется успешно претворить в жизнь, нужно с планирования и сбора информации. Да, именно поэтому сначала я выгрузила список вариантов, как стать инвестором в сфере недвижимости. Ознакомившись с вариантами даже бегло, вы можете создать себе общее представление о рынке и наметить собственные возможности.
Для более детальной разработки собственных инвестиционных проектов вам также понадобится:
- Анализировать рынок, учитывая экономические и геополитические ситуации и прогнозы;
- Уметь отделять потенциально привлекательные предложения от слива денег в пустоту;
- Определять инвестиционную привлекательность объектов недвижимости;
- Рассчитывать уровень доходности и прибыли проекта.
Как могут меняться цены на квартиры в 2023 году
По данным IRN, цены на квартиры на московском рынке с весны 2022 года остаются под давлением. Ключевым фактором, удерживающим рынок от более существенного падения, являются льготные ипотечные программы от государства и застройщиков. Эти же факторы поддерживают спрос в тех регионах, где наблюдается локальный рост цен, говорят аналитики:
«С модификацией льготной государственной ипотеки и ужесточением регулятивных требований по кредитам от застройщиков рынок в 2023 году ожидает новая волна снижения цен. Дополнительным фактором давления на цены (особенно в московском регионе) в 2023 году останется геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильный спрос покупателей и увеличивается предложение со стороны продавцов».
Цены на новостройки в 2023 году будут расти, но не активно, на уровне инфляции.
«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен», — говорит эксперт.
Покупатели не стали богаче, и с наступлением 2023 года вероятность повышения доходов граждан очень мала, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО Холдинг:
«Массовый отток населения в связи с мобилизационными мероприятиями существенно ударило по рынку недвижимости. Очень важный фактор — это развитие событий на СВО. Если произойдут негативные сценарии, новый поток мобилизации, то мы увидим существенное снижение стоимости недвижимости».
«Население не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это остается ключевой проблемой, потому что доходы людей в большинстве случаев либо не изменились, либо снизились. Данный факт может привести к сокращению числа сделок, что в свою очередь потянет за собой рынок вниз. Именно спрос рождает предложение. Я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости на какое-то время».
В 2023 году ипотечные заемщики уже не будут столь же активны, как в 2020–2021 годах:
«Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Новые тенденции в сфере недвижимости в Европе
Опрошенные лидеры отрасли сообщают о незначительном прямом влиянии текущей мировой геополитики на их портфели недвижимости, ее последствия проявляются в резком росте цен на энергоносители, инфляции выше среднего уровня и, в последнее время, повышении процентных ставок.
Уверенность в бизнесе в сфере недвижимости и ожидания прибыльности упали до низкого уровня, отражая широко распространенные опасения отрасли по целому ряду показателей деловой, политической среды и среды в сфере недвижимости. 7 из 10 респондентов считают, что Европа войдет в рецессию до конца 2022 года.
Опрос также показал, что 91% респондентов обеспокоены инфляцией, за которой следуют изменения процентных ставок (89%) и экономический рост в Европе (88%). Политическая неопределенность на глобальном, региональном и национальном уровнях вызывает серьезную озабоченность, что выбрали 79%, 68% и 54% респондентов соответственно.
Возможности для роста и хорошей окупаемости инвестиций по-прежнему существуют, но принцип выгодной сделки изменился.
Хотя арендная деятельность в Европе в 2022 году оставалась достаточно стабильной, широко распространено мнение, что рецессия приведет к падению заполняемости и арендной платы даже в ранее устойчивых секторах. Рынок недвижимости Европы постоянно развивается, и 2023 год вознаградит тех, кто развивает свои портфели.
Жилая недвижимость по-прежнему высоко ценится, поскольку считается, что она обеспечивает более стабильный доход, чем коммерческий сектор. Особый интерес вызывают специализированные подсектора, такие как социальное жилье и жилищное строительство для пожилых людей, ориентированные на стареющее население.
Возможно, самым ярким драйвером перемен является рост ESG управления. Сектор недвижимости, от строительства до финансов и операций, делает вопросы экологического, социального и корпоративного управления частью бизнес-решений. Это включает в себя все, от сокращения выбросов до разнообразия и вовлечения в организации. Опрос показал, что 87% респондентов видят важность социального воздействия наряду с финансовой отдачей.
Основные проблемы, отмеченные в отчете, следующие.
Проблемы на рынке недвижимости Европы — политическая нестабильность
В условиях глобализации экономики, когда международные инвесторы и застройщики строят портфели недвижимости в нескольких странах, ни одна страна не существует изолированно. Второй по величине социально-политической проблемой в Европе является международная политическая нестабильность (79%), а европейские и национальные политические волнения вызывают беспокойство.
Только около половины респондентов опроса этого года ожидают, что в следующем году они станут нетто-покупателями недвижимости в Европе. Эта цифра ниже прошлогодней (59%) и является немного более медвежьей, чем у респондентов во время пандемии: в нашем предыдущем отчете 55% были чистыми покупателями. Однако, во всяком случае, настроения еще больше ухудшились с тех пор, как опрос был проведен летом.
Несмотря на общую неопределенность в отношении ближайшего будущего, интервью и круглые столы, проведенные для отчета, отражают различные взгляды на классы активов, специализации и географические регионы. По словам финансового директора скандинавской компании, занимающейся недвижимостью, у кризиса есть и обратная сторона: «Лучшие сделки заключаются в трудные времена, и я верю, что грядущие времена откроют возможности для тех, кто доступ к капиталу».
Среди факторов, которые оказали положительное влияние на развитие ИЖС в 2022-м, эксперты назвали льготные ипотечные программы в сегменте.
«Ипотека в сфере ИЖС повышает доступность жилья для разных категорий граждан, а значит, и способствует сохранению темпов строительства», — отметил Андрей Баннов.
Помимо роста ипотеки, в сегменте ИЖС в 2022-м году наблюдались и другие тенденции, добавила директор департамента маркетинга «ФСK Family» Екатерина Коган. Во-первых, рост спроса на готовые дома — до 65% к прошлому году. Во-вторых, увеличение спроса на одноэтажные дома — до 40% к прошлому году. В-третьих, основной спрос сместился на небольшие дома — площадью до 120 кв. м, их объем в структуре спроса компании составляет 60%.