Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно объединить балкон или лоджию с комнатой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В каждом регионе свои законы. Например, в Москве с 2011 года действует Постановление Правительства, которое запрещает присоединять лоджию или балкон к комнате. В Татарстане это можно сделать при условии, что перепланировку согласуют в надзорных ведомствах и одобрят все жильцы дома. В зависимости от региона к надзорным органам относятся жилищная инспекция, органы местного самоуправления, администрация города и другие ведомства. Узнать, какие законы приняты в вашем регионе, можно в МФЦ, у юристов, занимающихся недвижимостью, в администрации города или района.
Как присоединить балкон к комнате
Никак. Балконы к комнатам и кухням не присоединяют.
В теории, чтобы присоединить к комнате балкон, его нужно утеплить и остеклить. Причем остекление должно быть теплым — простые окна с одинарными стеклами не подойдут, нужен толстый двухкамерный стеклопакет. Такой, как в комнатных окнах.
Теплые стеклопакеты для балкона весят около 150-200 кг. Добавим сюда утепление и отделку — еще 50-70 кг. В итоге нагрузка на балконную плиту вырастает на 200 кг. Для маленького балкона в старом доме это критическая нагрузка — на такой даже выйти опасно, не то что поставить мебель или организовать хранение.
Из-за высокой нагрузки на плиту остекление и утепление не разрешат. Поэтому и присоединить балкон к комнате или кухне не получится.
В каком случае возможна перепланировка?
Однако в некоторых случаях объединить балкон и комнату все-таки представляется возможным. «Такая перепланировка будет законной, если демонтировать подоконный блок и порог. В этом случае потребуется установить французские окна и, разумеется, согласовать изменения в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако, если стены несущие, вы получите отказ», — отметил Прохоров. Он подчеркнул, что запрещается также расширять проем при входе на балкон, так как в домах кирпичной застройки стены несущие, а в монолитной застройке снос повлияет на прочность и устойчивость самого балкона, комментирует юрист.
Стоит также отметить, что объединять балкон или лоджию с комнатой можно только в том случае, если они остеклены, пояснил юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко. В противном случае, по его словам, перепланировка с демонтажем подоконного блока будет считаться изменением фасада здания и потребует дополнительных разрешений. Однако получить их фактически невозможно, резюмирует эксперт.
Чего категорически нельзя делать?
При проведении объединении лоджии с комнатой или кухней категорически не допускается:
- Переносить на лоджии, балконы и веранды радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления. Зато можно заменить батареи в жилой смежной с балконом комнате на более мощные. Опять же по согласованию.
- Устанавливать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. Устанавливать водяной пол. Только электрический или инфракрасный. Электрический подойдет под плитку, инфракрасный — под ламинат и паркет (можно и под плитку при соблюдении определенных условий).
Является ли перепланировкой застекление балкона
Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.
При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.
В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.
Перепланировка балкона в кухню или комнату. Можно ли узаконить присоединение балкона?
Ещё недавно присоединение балкона к кухне или комнате и создание единого пространства формально было не запрещено и не разрешено нормативными документами. В 2012 году в Приложении 1 к Постановлению №508 Правительства Москвы был пункт 2.2.9, который говорил, что присоединение балконов осуществляется на основании проекта перепланировки. После выпуска в декабре 2012 года нового постановления №840, этот пункт убрали, что стало толчком для запрета таких присоединений. Данное указание было спущено «сверху», а потому на практике такая перепланировка балкона была несогласуема- чиновники выдавали отказ, относя её к реконструкции по пункту 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (хотя опять же, явно там это было не прописано). Сейчас, после выхода Постановлений Правительства Москвы № 1104 от 29.12.2017, №1572 от 17.12.2018, №1335 от 19 августа 2020 и №1083 от 15.06.2022 появился пункт 9.18 Приложения 1, который на момент 2023 года однозначно запрещает присоединение балкона к кухне или комнате в чистом виде.
Остекление балкона- это перепланировка или нет? Является ли остекление балкона перепланировкой?
Когда-то это мероприятие действительно относилось к перепланировке, но после выхода Постановления Правительства Москвы № 508 данный пункт исключили из нормативных документов, а потому согласование остекления балкона уже не требуется, равно как и установки кондиционера. Также не требует согласования замена ограждения балкона или устройства на нём панорамного остекления. При этом только не следует забывать, что на балконе должен проходить поручень на высоте 1,2 метра должен проходить поручень, способный воспринимать нагрузку 0,3 кН/м.
В завершении статьи приведем конкретные примеры.
Как узаконить объединение балкона с комнатой
Чтобы законно объединить с лоджией спальню или кухню, собственнику квартиры нужно выполнить несколько требований:
- создать проект планировки с указанием размеров;
- утвердить акт с техническим заключением;
- выполнить теплотехнические подсчеты;
- собрать справки для жилинспекции;
- получить акт об изменении планировки и о завершении строительных работ;
- заказать в Бюро технической инвентаризации паспорт жилья, в котором будут указаны все изменения.
Проект объединения жилых комнат с лоджией разрабатывают проектные компании, которые имеют доступ СРО. Теплотехнические расчеты составляются специализированными фирмами. Подготовленная документация демонстрирует, насколько перепланировка соответствует нормам теплозащиты и энергоэффективности.
Для согласования работ собранные акты и отчеты передаются в многофункциональные центры или добавляются на сайт мэрии Москвы. Пакет документов содержит:
- заявление от собственника;
- технический паспорт жилого помещения;
- право собственности на жилой объект;
- технический план перепланировки с расчетами;
- согласие жильцов квартиры в письменной форме на перепланировку комнат и лоджии.
Этап 4. Продумываем отопление
Даже если удалось демонтировать подоконный блок и согласовать эту перепланировку, то предстоит ещё и продумать систему отопления на балконе. Дело в том, что выносить радиаторы за пределы отопительного контура дома (за внешние фасадные стены) запрещено, как и подключать водяной тёплый пол к системе общедомового отопления.
В Москве это указано в п. 10.7. Постановления Правительства Москвы № 508-ПП. А в России в целом вместо прямого запрета руководствуются пунктом 5 статьи 15 ЖК РФ и пунктом 1 статьи 25 ЖК РФ. В них прописано, что переустройство можно производить только в помещениях многоквартирного дома, а балконы и лоджии такими помещениями не считаются. Значит, и инженерные сети туда переносить нельзя.
Поэтому отопление на балконе может быть только электрическим.
Кроме того, все привыкли, что радиаторы в комнате висят под окном. Но если подоконный блок демонтирован, то и места для батареи не останется. Все водяные отопительные приборы должны остаться со стороны комнаты, поэтому хорошо подойдёт вертикальный трубчатый радиатор, который можно разместить на стене рядом с выходом на балкон.
Можно установить и внутрипольные конвекторы, но для этого необходимо, чтобы разводка отопления шла по полу. А чтобы их встроить, нужно поднимать пирог пола — весь или частично. Во втором случае образуется ступенька.
Что можно, а что – нет
Объединение балкона – сложная процедура, поскольку не является просто перепланировкой, как в случае с лоджией, а подпадает под понятие реконструкции. Поэтому соединить балкон с комнатой позволяется при соблюдении следующих требований:
- предварительно остеклить конструкцию;
- утеплить стены, контактирующие с улицей;
- продумать дополнительное отопление, если в планах нет переноса радиатора;
- сделать подпорки, когда на балкон планируют выставлять тяжёлую мебель;
- поинтересоваться, не является ли стена, которую нужно будет демонтировать, несущей.
Так, объединение балкона, которое предполагает снос или перенос несущей стены, является невозможным. Разрешается провести объединение балкона следующими путями:
- Демонтировать дверь и окно. При этом боковые стены остаются на месте.
- Снести полностью всю стену. С лоджией это организовать будет проще, а вот провести объединение балкона подобным образом довольно сложно.
- Демонтировать часть стены, а объединение балкона обустроить через арку.
Что можно, а что – нет
Объединение балкона – сложная процедура, поскольку не является просто перепланировкой, как в случае с лоджией, а подпадает под понятие реконструкции. Поэтому соединить балкон с комнатой позволяется при соблюдении следующих требований:
- предварительно остеклить конструкцию;
- утеплить стены, контактирующие с улицей;
- продумать дополнительное отопление, если в планах нет переноса радиатора;
- сделать подпорки, когда на балкон планируют выставлять тяжёлую мебель;
- поинтересоваться, не является ли стена, которую нужно будет демонтировать, несущей.
Так, объединение балкона, которое предполагает снос или перенос несущей стены, является невозможным. Разрешается провести объединение балкона следующими путями:
- Демонтировать дверь и окно. При этом боковые стены остаются на месте.
- Снести полностью всю стену. С лоджией это организовать будет проще, а вот провести объединение балкона подобным образом довольно сложно.
- Демонтировать часть стены, а объединение балкона обустроить через арку.
Объединение лоджии с комнатой – согласование работ
Поскольку устройство лоджии, совмещенной с комнатой (кухонным помещением), своими руками без ведома жилищной инспекции считается нарушением закона, то, прежде чем приступить к ремонтным работам, придется запастись терпением и оформить все бумаги в установленном порядке.
Процесс согласования объединения лоджии с комнатой имеет две фазы – до ремонта и после.
До начала ремонтных работ нужно получить разрешение от Мосжилинспекции, чтобы на законных основаниях к этим самым работам приступить. А после ремонта предстоит сдача перепланировки комиссии и оформление акта о ее завершении.
Жилищная инспекция выдает разрешение только после рассмотрения пакета документов, которые предоставляет собственник квартиры или его законный представитель. Вот перечень базовых документов:
- Техпаспорт помещения.
- Документ на квартиру, подтверждающий право собственности.
- Проект переустройства и перепланировки квартиры + теплотехнический расчет.
- Техническое заключение о возможности выполнения перепланировки.
- Доверенность на перепланировку (если согласованием занимается не лично собственник квартиры, а его представитель).
- Согласие банка на объединение лоджии с комнатой (при условии нахождения квартиры в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит).
Все документы передаются в Мосжилинспекцию в электронной форме в виде сканированных копий через портал госуслуг города Москвы.
Мосжилинспекция может отказать в согласовании перепланировки. Основанием для этого может стать непредоставление всех необходимых документов или несоответствие проекта перепланировки квартиры требованиям законодательства. В остальных случаях заявителю разрешают проводить задуманные ремонтные работы.
Юридическая сторона вопроса
Присоединение к квартире лоджии или балкона — очень популярная перепланировка, но делать это можно не всегда. Допущенные ошибки — технические и организационные чреваты проблемами с госорганами и управляющей компанией. В результате такой перепланировки лоджия пространственно объединяется с квартирой путём демонтажа оконного и дверного блоков, часто — с полным или частичным демонтажем стены, и эту операцию нужно обязательно согласовывать по стандартной процедуре, прописанной в Жилищном кодексе РФ.
Юридический статус лоджии – неотапливаемое помещение, являющееся частью квартиры. Площадь лоджии не засчитывается в общую площадь квартиры, но входит в её границы и фиксируется в правоустанавливающих документах на жильё. Иначе говоря, лоджия, как и право распоряжаться ею, принадлежит собственнику квартиры.
Утепление без пароизоляции
Главный бич вновь утепляемого помещения – конденсат. Перепады температуры между холодными бетонными панелями и тёплым воздухом обогреваемого помещения неизбежно приведёт к появлению конденсата в виде влаги. А где конденсат, там и неприятные последствия – плесень и грибок, вывести которые очень тяжело. Их можно устранить, если предварительно поставить на пути конденсата паровой барьер (отделать стены на балконе или в лоджии полиэтиленовой плёнкой или фольгой). Особенно это актуально, если планируется утеплять стены минеральной ватой. Есть современные материалы, в которых утеплители совмещены с пароизоляцией. Это, например, пенопласт, на который предварительно нанесена плёнка или пергамин. Ещё вариант – такой материал, как фольгированный пенофол.
Как узаконить реконструкцию балкона
Как бы ни был хорош ваш балкон изначально, его всегда можно улучшить, например, перепланировав его с помощью выносной конструкции. Это решение очень привлекательно для малометражных квартир, для семей с детьми, которым нужно хоть немного личного пространства, или для домов, куда часто приходят гости. Однако при всех прелестях выносная конструкция остекления порой приводит к достаточно большим проблемам. Ведь мало превратить балкон в небольшую комнату фактически: нужно ещё и узаконить переделку, что в ряде случаев неизбежно.
Закон разрешает проводить незначительные преобразования балконов без юридических формальностей. Так, вы можете даже расширить балкон или лоджию за счёт остекления с выносом, и это не требует специального оформления. Однако работы, требующие демонтажа несущей стены или серьёзного расширения фасадной конструкции, необходимо оформлять юридически ещё до начала работ. Иначе у хозяев квартиры могут возникнуть серьёзные проблемы не только с получением разрешения, но и с фактическим проведением работ.
Существует достаточно много способов «прокачать» свой балкон, не требующих никаких юридических процедур. Рассмотрим их для начала.
Требования к совмещению
Приступать к совмещению лоджии с любой из комнат можно только после проверки всех частей конструкции и проведения подготовительных работ. Начальным этапом перепланировки должны быть следующие мероприятия:
- Остекление. Чтобы сохранить тепловой климат, окна должны быть из двух или трех камер обычного квартирного типа. Можно их сделать все глухими или оставить один открывающийся элемент. На выступающем балконе боковые части лучше закрыть панелями или заложить кирпичом.
- Утепление. Все поверхности должны быть отделаны с применением утеплителя. Для стен, потолка используют стекловату, пенопласт, пол делают теплым.
- Проведение дополнительного отопления. Добавит тепла в этой зоне подвесной конвектор, тепловой вентилятор или масляный радиатор. Для электрических приборов следует предусмотреть розетки.
- Монтаж подпорок с внешней стороны. Это обязательное мероприятие для укрепления конструкции. Металлические уголки крепят к стене и дальнему краю балконной плиты.
Оформление дизайна интерьера
Варианты оформления совмещенной комнаты подбирают еще на этапе проектирования. Порой именно это является залогом удачного проекта, позволяет получить действительно уникальный результат с высокими эстетическими характеристиками и статусом. Мебель и аксессуары не подбирают наобум: если изначально подчинить идею обустройства определенному интерьерному стилю, дизайн будет насыщен простором без умаления функциональности и современности.
Проекты совмещения могут быть разными. Если комната большая, это позволяет воплотить в ней классический стиль. К примеру, пространство можно разделить на несколько функциональных зон, обустроив на месте бывшей лоджии столовую или зону отдыха. Украсить интерьер могут красивые стулья и стол с резными ножками, позолоченным декором.
Для современной стилистики важно показать технологичность и использование новых материалов. Для стиля минимализм это простота и упор на функциональность
Такую комнату необходимо выдержать в однотонных цветовых контрастах. Мебель должна быть лаконичной, но эргономичной, приветствуется симметрия, использование нейтральных красок палитры.
Стили модерн и хай-тек нуждаются в некой нарядности. Модерну присущи плавные формы, ввиду чего можно оформить совмещаемое пространство посредством арочной стенки. Подоконную часть также можно сделать изогнутой, сделать из нее барную стойку или небольшой функциональный столик. В таком интерьере придется использовать новейшую технику и элементы меблировки из стекла.
Лофт можно создать, расставляя в комнате мебель островками, выбирая для оформления стен кирпичную и бетонную отделку. Стенку можно убрать частично либо создать колонну, отделать ее кирпичной кладкой. Ее же можно дополнить, например, часами в виде бронзового циферблата. На месте бывшей лоджии можно обустроить кабинет или мини-библиотеку.
Арабский и восточный интерьер можно украсить посредством подиума на месте бывшей лоджии. Можно ее часть оформить бескаркасной мебелью. По сути, на подиум накладывают матрас, дополняют его декоративными подушками разной формы и фактуры. Поддержать нужную атмосферу можно с помощью ярких штор.
Когда остекление лоджий завершается, можно приступать к отделочным работам. Тяжеленной мебели там быть не должно. Выровнять пол можно при помощи пенопластобетона, он не только лишь легок, да и сильно мало поглощает воду. Посреди его главных черт теплоизолирующие характеристики. Сделать его можно без помощи других, добавив пенопласт в цементно-песчаный раствор, при всем этом его следует использовать в пропорции 2 к 1. Если площадь пола невелика, по смеси раствора можно сделать обыденным.
Что касается облицовки стенок, то она обычно укрепляется после выравнивания поверхностей шпаклевкой. Если же материалы отделки будут устанавливаться на обрешетку, то дополнительно к стенке ее необходимо укрепить клеем, который наносится перед установкой каждой очередной рейки. Более трудозатратным и дешевым методом ремонта является выравнивание штукатуркой. Это касается несущей стенки. По боковинам и парапету можно применить утепление при помощи ЭППС, по нему укладывается армирующая стеклосетка. Утеплить
стенки можно и пенопластом, на такую базу инсталлируются не только лишь профильные доски, да и глиняная плитка.